Na začiatku hovorím.
Kompletná prerábka bytu nebude ľahká.
Drvivá väčšina bytov v SR neprešla za svoju históriu žiadnou ani čiastočnou rekonštrukciou. Materiály v takýchto bytoch sú už ďaleko za hranicou svojej životnosti a potrebujú kompletnú výmenu.
Elektrické a vodovodné rozvody, plesnivé umakartové jadro alebo kuchynská linka nielenže neposkytujú nároky na dnešné potreby, ale ani nevyhovujú bezpečnostným normám.
Prerábka bytu vám však dáva veľkú príležitosť meniť a vylepšovať pôvodne dispozície, ktoré v starých bytoch neboli nikdy ideálne. A taktiež si byt zariadiť kompletne podľa svojich predstáv.
Najväčším problémom pri rekonštrukcii je, že 99 % ľudí o rekonštrukcii absolútne nič nevie.
A je to logické. Rekonštrukciu bytu totiž bežne nerobíte a väčšina ľudí ju možno zažije raz za život.
Posúdiť komplexnú prerábku bytu je tak pre mnoho ľudí náročné a sú možnou obeťou rôznych nepoctivých firiem alebo živnostníkov.
Poďme však pekne po poriadku.
Bonus zadarmo
Stiahnite si ukážku rozpočtu prerábky bytu.
Príprava na rekonštrukciu
Ak ste kúpili byt v pôvodnom stave, požiadajte svoju realitnú kanceláriu o vypratanie bytu. Tá odvezie na svoje náklady kuchynskú linku, zvyšný nábytok alebo koberce.
Byt sa vám tak ukáže v celej svojej kráse. K zmene dispozície bytu je dobré prizvať si statika. Ten vám v momente povie, ktoré steny sú nosné, a ktoré sú nenosné priečky.
Pripraví vám statický posudok, na základe ktorého môžete realizovať stavebný projekt.
Statický posudok vám dáva predstavu o možných úpravách v byte. Mnoho ľudí si v tomto kroku prizve interiérového architekta, ktorý vám upraví a vylepší dispozíciu bytu zmenou kúpeľňového jadra, vybúraním alebo pristavaním novej priečky.
Aj keď je byt vo vašom vlastníctve, nemôžete si ho len tak svojvoľne prestavovať. Každú zmenu v byte musíte minimálne nahlásiť na miestny stavebný úrad.
Pri menších zmenách bytu vám stačí len ohlásenie, pri väčších zásahoch v dispozícii napr. do nosných stien budete potrebovať právoplatné stavebné povolenie.
Nezabudnite tiež prerábku bytu oznámiť svojim susedom, ktorí budú nútení znášať zvýšený hluk a prašnosť z vášho bytu.
Prerábka bytu firmou alebo partiou remeselníkov?
Pri plánovaní rekonštrukcie si musíte zodpovedať na jednu z najzásadnejších otázok.
Zveríte rekonštrukciu bytu do rúk jednej z mnohých špecializovaných firiem alebo si na jednotlivé práce najmete samostatné profesie remeselníkov?
Podcenenie tohto kroku môže mať za následok niekoľkonásobné predraženie výslednej prerábky, nespokojnosť a frustráciu oboch strán.
Platí, že prerábka bytu živnostníkmi vás vyjde možno až o tretinu lacnejšie ako pri jednej firme.
Všetky výhody v tomto bode končia a začína dlhý zoznam možných rizík.
Najväčšou výzvou je zosúladiť všetkých remeselníkov do časového plánu, aby plynulo nadväzovali na seba. Ak nie ste s prácou spokojný, remeselníci sa vždy vyhovárajú na tých druhých.
Ak vám napr. po roku začnú opadávať obklad, domôcť sa reklamácie u živnostníkov je takmer nemožné. Mnohí nemusia živnosť už vôbec prevádzkovať.
Pri partii remeselníkov musíte ako klient oveľa viac dohliadať, manažovať a kontrolovať živnostníkov. Robíte tak vlastne stavebný dozor.
Ak na prerábku bytu oslovíte firmu, zaplatíte zvyčajne viac.
Máte však väčšiu istotu, že byt budete mať zrekonštruovaný bez väčšieho úsilia v dohodnutom čase a kvalite. Jednotlivé práce väčšinou plynulo nadväzujú na seba a byt máte hotový približne za jeden mesiac až dva mesiace.
Taktiež s reklamáciou nebývajú problémy, ak máte podpísanú zmluvu o dielo.
Výhody rekonštrukcie firmou
- plynulá nadväznosť prác
- zmluva o dielo, dohodnutý termín odovzdania a prípadne reklámacie
Nevýhody rekonštrukcie firmou
- vyššia suma za prerábku bytu
Ako zistiť kvalitu firmy alebo živnostníkov?
Každý chce ušetriť, ale len podľa ceny by ste sa rozhodovať nemali. Ak idete po najnižšej cene, niekde je háčik. Buď sa jedná o neserióznu firmu, ktorá len chce získať zákazku a následne navyšovať cenu alebo ide o firmu, ktorá robotu úplne odflákne alebo funguje bez bločkov.
Vždy si porovnajte cenové kalkulácie. Ale hlavne porovnávajte porovnateľné.
Ak je niektorá ponuka príliš nízka alebo premrštená, zbystrite pozornosť. Dôkladne si prejdite, či kalkulácia obsahuje všetky položky, ktoré sa môžu počas rekonštrukcie objaviť.
Potom sa vám nestane, že odvoz stavebného materiálu vám bude firma kalkulovať navyše.
Od firmy by ste mali chcieť čo najpodrobnejší rozpočet, aby ste následne vedeli položky pridávať alebo naopak odstraňovať, resp. jednoducho porovnať dve kalkulácie. Porovnajte si tiež kalkulované ceny s našim orientačným cenníkom stavebných prác.
Komunikácia odhalí neserióznosť hneď na začiatku. Ak firma nevie alebo nechce odpovedať na vaše otázky alebo vám nedvíha telefón, zbystrite pozornosť.
Referencie sú jedny z najdôležitejších aspektov, ktoré vás presvedčia alebo nie. Realizované rekonštrukcie z minulosti alebo skúsenosť známeho je dobré vodítko pri rozhodovaní.
Vyberajte si preto firmu, ktorá vám ukáže realizované práce, otvorene komunikuje a za nič sa neskrýva ani na sociálnych sieťach ako napr. overená firma Profimajster.sk
Pred každou rekonštrukciou uzavrite s firmou alebo živnostníkom zmluvu o dielo. Tá vás v mnohých prípadoch chráni pred neserióznými firmami. Kalkulácia je súčasťou zmluvy o dielo.
Platové podmienky
Cenová kalkulácia sa skladá z dvoch častí:
- cena za vykonanú prácu,
- cena za materiál.
Materiál sa zvykne dopredu odhadovať, takže na konci nebudete prekvapený výslednou sumou. Každý jeden nákup by vám mala firma vydokladovať bločkami.
Platí sa zvyčajne dopredu (kľudne aj postupne počas prác) ako záloha počas rekonštrukcie. Zvyšnú sumu za prácu zaplaťte až po riadnom dokončení rekonštrukčných prác.
Aký je postup prác pri rekonštrukcii?
Prerábka bytu má logickú nadväznosť.
Minimalizujete tak náklady a čas na dokončenie. Veľkým problémom je vyťaženosť jednotlivých remeselníkov, na ktorých musíte čakať niekoľko týždňov. Rekonštrukcia sa tak zbytočne naťahuje, keďže jedna partia čaká na druhých.
Bežným postupom je, keď si na výmenu rozvodov nájdete elektrikárov samostatne a na zvyšok máte jednu firmu, ktorá zastreší všetky profesie.
Výmena a montáž okien alebo vstupných dverí zvyčajne robia montážnici firiem, u ktorých okná a dvere beriete.
Približný harmonogram prác pri rekonštrukcii bytu vyzerá takto:
1. Návrh interiéru
Návrh novej dispozície priestoru architektom, základný plán vášho zámeru pri rekonštrukcii
2. Statický posudok
Zmena dispozície si v mnohých prípadoch žiada búranie alebo spájanie priečok. V tomto kroku potrebujete od statika presne vedieť, ktoré steny sú nosné a ktoré sú len priečky. Statik tiež navrhne, ako napr. rezať otvor do nosnej panelovej steny a čo všetko treba zabezpečiť, aby ste neohrozili statiku celého domu.
3. Ohlásenie drobnej stavby alebo stavebné povolenie
Pri začatí rekonštrukcie potrebujete mať buď odsúhlasené stavebné povolenie, ak idete realizovať väčšie zmeny alebo vám stačí len ohlásenie drobnej stavby. Nezabudnite tiež upozorniť susedov, ktorí budú rekonštrukciu trpieť.
4. Búracie práce
Prvým krokom sú tzv. búracie práce, kedy sa byt doslova “vyhlodá” na kosť. Odstráni sa sanita, dlažby, zárubne a byt sa pripraví na ďalšie kroky.
5. Čistiace práce
V tomto kroku sa byt vyčistí po zvyšku búracích prác a je pripravený na začiatok rekonštrukcie.
6. Prípravné práce pre stavbu
Navozenie materiálu a nástrojov na stavbu.
7. Výmena elektrických rozvodov
Je jedna z tých horších prác. Pri panelových bytoch sa nevyhnete zasekávaniu nových rozvodov do existujúcich panelov, čo je veľmi prašná a hlučna robota. Elektrikári po sebe nechajú naťahané rozvody hrubo omietnuté v stene. Pre potreby ďalších prác pripravia jeden prívod elektriky.
8. Výmena okien
Na začiatku rekonštrukcie sa zvyčajne menia okná. Je to najmä kvôli tomu, že nasledujú omietky.
9. Nahodenie omietok
Omietky trvajú k ostatným prácam relatívne dlho. Kvalitné sadrové omietky sa robia ručne. V tomto kroku sa vyrovnávajú steny, ktoré sú takmer vo všetkých bytoch neskutočné krivé.
10. Rozvod plynu
Nová kuchyňa väčšinou mení dispozíciu spotrebičov. Treba tak skrátiť, premiestniť prívod plynu.
11. Kúrenie
Pri prerábke majitelia bytov menia staré plechové radiátory za nové. Niekedy sa nevyhnú prerábke stupačiek kvôli inej rozteči radiátora alebo nevhodnému umiestneniu.
12. Vodoinštalácia
Výmena a inštalácia rozvodov vody v kuchyni a kúpeľni.
13. Stolárske a obkladačské práce
Obklady v kúpeľni, v kuchyni a dlažieb, vyhotovenie nábytku.
14. Maliarske práce
Kompletné vymaľovanie stien.
15. Elektromontážne práce (vypínače, zásuvky, svietidlá)
V tomto momente prichádzajú na scénu opäť elektrikári, aby dokončili svoju robotu. Namontujú vypínače, zásuvky a tiež svietidlá.
16. Osadenie vchodových dverí
V tomto kroku prichádza osadenie a montáž vchodových bezpečnostných dverí. Jednak pretože skončili hrubé práce, ktoré by mohli dvere poškodiť. A tiež predtým ako sa začnú klásť podlahy. Pri hotových dverách je jednoduchšie dorezať presnú veľkosť podlahy. Nevznikne tak zbytočná fuga prekrytá prechodovou lištou.
17. Podlahy
Podlahy sú jasným znakom, že prerábka bytu sa konečne blíži ku svojmu koncu.
18. Zárubne a dvere
Ako posledné sa osadia zárubne a dvere.
19. Zariaďovanie nábytkom
Po skončení rekonštrukciu prichádza príjemná časť a to je finálne zariaďovanie nábytkom.
Koľko stojí rekonštrukcia bytu?
Odpovedať na otázku “Koľko stojí prerábka bytu” je dosť obtiažne. Niektoré sumy za základné práce ako je búranie, kladenie podláh alebo kladenie obkladov je plus mínus rovnaké. Ostatné práce a najmä zariadenie bytu ovplyvňuje cenu rekonštrukcie. Pozrite si orientačné ceny rekonštrukčných prác.
Bonus zadarmo
Stiahnite si ukážku rozpočtu prerábky bytu.
Zhrnutie článku
Prerábka bytu v pôvodnom stave je dobrodružstvo na konci ktorého vás čaká v tom ideálnom prípade váš príjemný domov. Ide o komplexný proces, ktorý stojí dosť peňazí, času a úsilia. Preto je lepšie celú prerábku poriadne naplánovať, pretože oprava sfušovanej rekonštrukcie bytu býva omnoho drahšia.
