Ročné vyúčtovanie za byt: Na čo si dávať pozor pri nedoplatkoch

ročné vyúčtovanie za byt
shutterstock

Rok 2018 sa skončil a hoci ročné zúčtovanie od vlastníka, správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov bytov vám bude doručené až v máji 2019 (najneskôr do 31. 5. 2019), je dobré vedieť už teraz, na čo si pri ročnom vyúčtovaní za byt dávať pozor.

Správca totiž robí ročné vyúčtovanie za byt na základe odpočtov skutočnej spotreby už začiatkom roka, kedy rovnako aktualizuje aj počet osôb užívajúcich byt. Mnoho správcov už svoju prácu vykonáva diaľkovo a priebežne počas celého roka.

Ročné vyúčtovanie za byt – dôležité položky

  • Teplo na vykurovanie
  • Ohrev teplej vody
  • Objem teplej vody
  • Objem studenej vody
  • Zrážková voda
  • Energia spoločných priestorov
  • Upratovanie spoločných priestorov
  • Výťahy
  • Komíny
  • Spoločná televízna anténa
  • Odvoz a likvidácia odpadu
  • Havarijná služba
  • Poistenie domu
  • Požiarna ochrana, strážna služba
  • Správcovský poplatok, poplatok zástupcom vlastníkov v dome

Správca bytového domu musí predložiť aj správu o svojej činnosti za predošlý rok, prehľad o finančnom hospodárení v bytovom dome, o stave spoločných častí a zariadení domu. Tu by mali byť informácie o stave strechy, múrov, omietky, kotolní, výťahov, spoločných priestorov.

Pri každej službe by mali byť uvedené údaje za bytový dom a byt vo forme preplatku alebo nedoplatku. Skontrolujte si vaše vlastné údaje, či súhlasí meno a počet osôb v byte, výmera bytu, stav meračov teplej a studenej vody, dátum spracovania vyúčtovania, či uvedená suma záloh je totožná so skutočne zaplatenými zálohami.

Ročné vyúčtovanie za byt – preplatky

Správca domu vám vráti preplatky najnejskôr 30 dní od dátumu, kedy vám bolo ročné vyúčtovanie za byt doručené. Ak vo vašom bytovom dome existuje veľké množstvo nedoplatkov, vyplácanie preplatkov sa môže oneskoriť, avšak o tom vás správca musí informovať. Peniaze vám budú zaslané na účet, z ktorého realizujete platby (ak sa so správcom nedohodnete, že preplatok započíta do nasledujúcej zálohovej platby).

Ročné vyúčtovanie za byt – nedoplatky

Na uhradenie nedoplatkov máte 15 dní od doručenia ročného vyúčtovania za byt a urobíte ho pomocou príkazu na úhradu alebo QR kódu. Ak to nestihnete, dostanete pripomienku vo forme sms alebo emailu a ak to nespravíte ani potom, správca môže peniaze vymáhať súdnou cestou.

ročné vyúčtovanie za byt
shutterstock

Na čo si dávať pozor

Každá položka v ročnom vyúčtovaní za byt musí obsahovať údaje o nameranej spotrebe za bytový dom a jej finančnom vyúčtovaní z faktúry od dodávateľa služby. Následne musí byť rozrátaná na jednotlivé byty. V zmluve o výkone správy musia byť jasne stanovené pravidlá, podľa ktorých sa jednotlivé položky rozpočítavajú.

Je nutné skontrolovať stav odpočtu pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov a odsúhlasený koeficient rozpočítavania nákladov na vykurovanie. Každá zúčtovaná služba musí obsahovať údaje za dom, prípadne aj vchod tak, aby si vlastník bytu mohol skontrolovať, či má správne vypočítaný podiel za byt.

Reklamácie

Najčastejším dôvodom reklamácií býva výška nameranej spotreby. Nedoplatky za teplo sú najčastejšie reklamovanou položkou. Na základe údajov z meračov, ktoré určujú spotrebnú zložku, sa rozpočítajú celkové náklady na vykurovanie a teplú vodu v objekte pomerovo medzi všetkých spotrebiteľov. Pre byty, kde údaj o spotrebe chýba, sa náhradná spotreba určí podľa vyhlášky ministerstva hospodárstva. Majiteľ bytu býva potom často vo vyúčtovaní zaskočený nedoplatkom.

Ak nie ste spokojný s vaším ročným zúčtovaním za byt, s reklamáciou sa obráťte na správcu bytového domu. Ak je vaša reklamácia oprávnená a opodstatnená, musí správca vyúčtovanie opraviť, pričom náklady znáša ten, kto chybu spôsobil.

Kedy platiť a kedy neplatiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

redakcia

Stav informácií v tomto článku je platný k 01.04.2019.

Viete, kedy ste od platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti oslobodení? A aké dane či odvody vlastne budete platiť pri predaji? Na vaše otázky zodpovieme priamo v článku.

Chcete predať nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili, kúpili alebo ste ju dostali do daru?

Ak ste zdaniteľná osoba, ktorá nepodniká v obchodovaní s nehnuteľnosťami, by ste mali mať na pamäti 2 typy daňových povinností.

Samozrejme, sú prípady, v ktorých ste od dane a odvodov oslobodení.

Prečítajte si viac o daniach a odvodoch pri predaji nehnuteľností. Byť obozretný sa vyplatí, zbytočne neprídete o svoje peniaze.

Daňová povinnosť fyzických osôb – nepodnikateľov

  • daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti – povinnosť voči štátu
  • daň z nehnuteľnosti – vzťah s obcou, mestom

Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti po 1.1.2011

Sa platí z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli. Výsledkom je kladný rozdiel, ktorý môžete znížiť o vynaložené náklady. Následne platíte daň vo výške:

  • 19 % (ak je základ dane do 36 256,37 €)
  • 25 % (ak je základ dane nad 36 256,37 €)

Príjem z predaja je potrebné uviesť v daňovom priznaní za kalendárny rok, kedy bol dosiahnutý príjem z predaja nehnuteľnosti.

daňové priznanie
redakcia
Vzor tlačiva pre daňové priznanie pri predaji nehnuteľnosti

Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej pred 1.1.2011

Ak ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti pred 1.1.2011, ste od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti oslobodení. Podmienkou je 2 ročný trvalý pobyt v predávanej nehnuteľnosti.

Po tomto dátume podmienka zo zákona vypadla.

Kedy príjem za predaj nehnuteľností nadobudnutej po 1.1.2011 nemusíte zdaniť?

  • pri predaji nehnuteľnosti získaného kúpou po uplynutí 5 rokov od jej získania (platí len, ak budova či dom nie je v obchodnom majetku firmy)
  • pri predaji nehnuteľnosti získanou dedením v priamom rade po uplynutí 5 rokov u poručiteľa a v nepriamom rade po uplynutí 5 rokov u dediča, ak nie je v obchodnom majetku firmy
  • pri predaji nehnuteľnosti vydanej podľa osobitých predpisov (v reštitúcii)
  • pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku

Daň z nehnuteľnosti

Ide o 2. povinnosť, teda o platenie dane z nehnuteľností vo vzťahu k obci, či mestu. Daňové priznanie je potrebné podať do 31.01. nasledujúceho roka ako čiastkové priznanie pri zániku daňovej povinnosti.

Čo by malo daňové priznanie obsahovať?

  • všetky príjmy tuzemské a zahraničné,
  • príjmy zo závislej činnosti – zamestnania tuzemské a zahraničné

Ak je vyčíslená daň príliš vysoká, teda schopná ohroziť zabezpečenie základných životných potrieb, môžete požiadať o odklad platenia alebo platiť splátkami.

Správcom dane je daňový úrad, ktorý sídli v krajskom meste.

Príslušnosť k danému správcovi závisí na vašom trvalom bydlisku. Ak ste právnickou osobou, patríte k správcovi v krajskom meste, kde firma sídli.

Sankcie daňového priznania

Sankcie a pokuty úpravu daňový poriadok – §155 a nasl. zákona č. 563/2009 Z.z.

Pokuta môže byť pridelená za:

  • podanie priznania po lehote
  • nepodanie daňového priznania

Sankčný úrok alebo úrok z omeškania sa vyrubuje za daň priznanú, ale nezaplatenú v lehote, či zaplatenú v nesprávnej výške. Sankcia sa počíta ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky.

Kedy sa daňové priznanie k dani z príjmu fyzickej osoby nepodáva?

Daň sa neplatí v prípade, že:

  • vaše celkové príjmy nepresiahnu 50 % (t. j. sumu 1 968,78 EUR) nezdaniteľnej časti základu dane (19-násobok životného minima)
  • celková vypočítaná daň nepresiahne za predchádzajúce zdaňovacie obdobie zákonom stanovenú hranicu 17 EUR (ak si žiadate o daňový bonus, tak hranica je 5 EUR)

Nemôžete počkať 5 rokov s predajom nehnuteľnosti?

Ak nechcete čakať 5 rokov, máte možnosť znížiť daň.

Chcete vedieť, ako ušetriť?

  • pri predaji kúpenej nehnuteľnosti je výdavkom zaplatená kúpna suma
  • pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je výdavkom cena podľa toho, či ste ju zdedili do 31.12.2015 t.j. reprodukčnou cenou v čase nadobudnutia alebo po tomto dátume t.j. všeobecnou cenou v čase zdedenia
  • pri predaji darovanej nehnuteľnosti sa prihliada na skutočnosť, či bol príjem z predaja v čase darovania oslobodený od dane z príjmu:
    • oslobodený príjem – výdavkom je cena zistená v čase darovania
    • neoslobodený príjem – výdavkom je obstarávacia cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca
  • pri predaji môžete uplatniť:
    • preukázateľné výdavky na technické zhodnotenia
    • výdavky súvisiace s predajom
    • náklady na obstaranie a výrobu vo vlastnej réžii znaleckým posudkom

Vlastníte nehnuteľnosť s manželom/manželkou?

Príjem z jej predaja sa zahŕňa do základu dane u oboch z vás v rovnakom pomere. To isté platí aj pri výdavkoch, ak sa nedohodnete inak. Musí platiť podmienka bezpodielového vlastníctva a nezapísania nehnuteľnosti v obchodnom majetku.

Ak nehnuteľnosť slúži na dosahovanie a udržiavanie príjmov z podnikania a je zahrnutá v obchodnom majetku, tak sa príjem z jej predaja delí v pomere, v akom ste ju využívali.

Ďalšia možnosť je podielové spoluvlastníctvo. Príjem sa zarátava podľa pomerov a tiež aj výdavky.

Na záver

Rozhodujete sa predať nehnuteľnosť?

Poctivo zvážte všetky kroky, aby ste sa vyhli plateniu privysokých daní. Veríme, že sa rozhodnete správne.

zdroj: financnasprava.sk

Odborný garant článku: Milan Polician, riaditeľ, mojedane.sk