Rozhodnutie o kúpe domu nevzniká zo dňa na deň.

Je to dlhodobý proces, kde si hľadáte pozitíva a negatíva svojho rozhodnutia až napokon dôjdete do fázy, kedy bude vaše “Áno” definitívne a tu celý proces iba začína.

Kúpa domu.

Jedna z najväčších investícii vo vašom živote, je spojená s viacerými krokmi, ktoré vás od vytúženého miesta menom domov čakajú. Poďme si ich zhrnúť.

1. krok: Poznať vlastné potreby bývania

Predtým než začnete pátrať po skvelých lokalitách, krásnych domoch, či najlepších architektoch, opäť si utrieďte vaše kritériá ktoré od vysnívaného bývania očakávate.

Aká je história vášho bývania? Čo vám na aktuálnom stave nehnuteľnosti nevyhovuje, resp. vyhovuje? Akú sú vaše skutočné potreby na bývanie? Aký je váš cenový strop?

Na základe odpovedí na tieto otázky, by ste si mali začať vyberať nehnuteľnosť, ktorá bude spĺňať vaše potreby a potreby členov vašej rodiny. Tu sa hodí vždy trochu opatrnosti a najmä flexibility. Ak si zapíšete 5 strán o vašich požiadavkách, nezabudnite si ich zoradiť, podľa priority. V opačnom prípade by ste vysnívané bývanie nikdy nemuseli nájsť.

Spísané kritéria sú veľmi podstatné a to aj kvôli tomu, aby ste neskĺzli ku kúpe domu, ktorý síce má obrovský pozemok a dve podlažia plné izieb, no podľa vlastných potrieb zistíte, že to vôbec nepotrebujete. A zároveň si odpovedať na otázku, či potrebujete dom alebo vám bude úplne postačovať nový byt.

Ak by ste kúpu domu mali záujem realizovať cez realitného makléra, je pravdepodobné, že by vám ponúkal nehnuteľnosti na základe vašich cenových možností a nie na základe vašich potrieb. Realitný maklér má v hlavnom záujme predať a to čo za najvyššiu cenu.

Preto, ak máte záujem sa obrátiť na odborníka, odporúčam vám agenta kupujúceho, ktorý je znalý realitného trhu a bude zastupovať vaše potreby.

2. krok: Pri lokalite dva krát merajte a raz režte

Výber lokality je jedným z najpodstatnejších kritérií výberu novej nehnuteľnosti. Určite by mala mať veľmi vysokú prioritu a dokonca vyššiu ako otázka ceny. Vysvetlenie je jednoduché. Ak si zvolíte nevhodnú lokalitu, vzhľadom na vaše pracovné, školské alebo záujmové potreby, vaše “ušetrené” financie sa môžu za pár rokov dorovnať, či navýšiť ponuke s lukratívnejšou lokalitou.

Odpovedzte si preto na tieto dôležité otázky:

• Je v blízkosti infraštruktúra ktorú bežne využívate?
• (Máte v blízkosti športoviská, knižnicu, kino, supermarket, kostol, lekáreň alebo poštu?)
• Je v lokalite pokrytie kvalitným mobilným a internetovým signálom?
• Aká je v okolí dopravné spojenie?
• Je v lokalite plánovaná údržba verejných priestorov alebo väčšie developerské projekty?

3. krok: Právne vysporiadanie nehnuteľnosti

Ak ste si už na základe vašich potrieb vybrali vhodné bývanie v dobrej lokalite, je čas sa zamerať aj na právnu oblasť nehnuteľnosti. Táto je dôležitá všeobecne pre všetkých záujemcov o kúpu bytu, zvýšiť pozornosť by mali najmä tí, ktorí si na kúpu bytu vezmú hypotéku. Predsa zaručiť sa banke nevysporiadaným majetkom nebude možné.

Už pri prvej obhliadke sa snažte zistiť, či je dom zapísaný na liste vlastníctva, či je správne zakreslený na katastrálnej mape, spolu zo všetkými hospodárskymi budovami na pozemku, čím vylúčite, že sa jedná o čiernu stavbu.

Ak by ste narazili na práve takúto situáciu vždy existujú riešenia.

Čiernu stavbu môžete dodatočne zlegalizovať, čo je časovo aj finančne náročné, no ak sa predsa len jedná o jedinú prekážku pri ideálnom bývaní, môžete ju podstúpiť nasledovne:

• budete potrebovať vypracovať geometrický plán
• vybaviť možné vyňatie poľnohospodárskej pôdy
• prideliť súpisné číslo
• všetky údaje zapísať na príslušnej správe katastra

Druhým riešením je asanácia nevysporiadanej čiernej stavby, ktorá poslúži v prípade, že by ste hospodársku budovu, chatku alebo inú stavbu na pozemku neželali. Náklady na ňu sú samozrejme taktiež na váš účet.

Okrem samotného pozemku je potrebné si posvietiť aj na prístup k domu, resp. k parcele v majetku. Bežne sa stáva, že pozemok aj s domom je správne vysporiadaný, no vstup na pozemok zasahuje parcelu suseda. Odporúčame vám dohodnúť sa s predávajúcim, aby túto záležitosť vyriešil ešte pred predajom.

4. krok: Pozemkok nie je len o výmere

Ak ste sa rozhodli pre kúpu domu, bez predchádzajúcich skúseností bývania v dome, zamerajte sa opäť na vaše skutočné potreby.

Možno sa vám žiada mať veľký priestor pre vaše záujmy, myslite však na reálne využitie priestoru a samozrejme na potrebnú údržbu pozemku.

Veľkosť pozemku a právne vysporiadanie nie je jedinou otázkou, ktorú je potrebné smerovať na predajcu, či makléra.

Opýtajte sa:

• kadiaľ vedú inžinierske siete
• na ochranné pásma zariadení inžinierskych sietí
• aký je podklad pozemku (napr. “či to nebola predtým skládka)
• aký je v lokalite stav spodných vôd (pre možnosť zriadenia vlastnej studne)
• či poľnohospodárske pôdy nie sú v čase predaja prenajaté agropodnikateľom

Čítajte aj

Ako kúpiť stavebný pozemok a na čo si dať pozor

5. krok: Technický stav domu odkrýva skutočnú hodnotu domu

Vaša najväčšia investícia života si zaslúži veľkú pozornosť a najmä pohľad odborníka.

Ak nie ste znalý v odbore stavebníctva, elektroinštalácie a hydroizolácie, odporúčame vám obrátiť sa na služby technickej inšpekcie, ktorá vám stav nehnuteľnosti profesionálne preverí a podloží dokumentáciou.

Vy tak môžete uzatvoriť obchod z vedomím, že máte korektné informácie o stave kupovaného objektu a máte istotu, že nehnuteľnosť nie je zdraviu škodlivá a taktiež budete vedieť presne, koľko financií bude ešte potrebné investovať do prípadnej rekonštrukcie.

Pokiaľ sa chcete spoľahnúť na vlastné zmysly zamerajte svoju pozornosť na tieto oblasti:

• napojenie domu na inžinierske siete
• systém kúrenia
• prípravy teplej vody
• odkanalizovania
• vlhnutie domu
• stav krovu a strešnej krytiny
• rozvody elektriky
• zemného plynu, kúrenia, vody a kvalitu podlahy, stien
• akustika

Až v tomto kroku máte všetky informácie, na základe ktorých sa stačí už len rozhodnúť, či je táto investícia pre vás priaznivá alebo nie. Ak sa rozhodnete pre kúpu, čaká vás ešte jeden podstatný krok a tým je vyjednávanie o cene.

Na základe všetkých dostupných informácií o dome máte pripravenú ideálnu pôdu na vyjednávanie o cene, nakoľko už poznáte všetky pozitíva aj negatíva, ktoré sa zväčša v inzeráte chtiac-nechtiac neobjavia.

V ideálnom prípade prenecháte vyjednávanie na odborníka, ktorý vám môže uľahčiť množstvo času aj financií. Agent kupujúceho je relatívne nová služba na realitnom trhu, no dokázala už ušetriť niekoľko tísíc eur.

Ak sa do vyjednávania pustíte sami, snažte sa dodržať pár rád, ktoré vás môžu uchrániť od nevýhodného obchodu:

• Odložte emocionalitu bokom: práve prehnané pozitívne, či negatívne emócie stoja za nevýhodným obchodom. Zachovajte si chladnú hlavu a rozumne si stojte za argumentmi, ktoré ste o nehnuteľnosti zistili.
• Nenechajte sa vtiahnuť do psychologickej hry makléra: Maklér je skúsený obchodník, ktorého cieľom je predať za čo najvyššiu sumu. Preto buďte opatrný. Načúvajte mu, no neprejavujte ani súhlasné ani nesúhlasné gestá.
• Buďte realisti: zdravý rozum je to najdôležitejšie, čo potrebujete.