5 realitných expertov prezrádza: ako nájsť skvelý byt počas obrovského dopytu?
5 9 hodnotení
]Kúpiť si dobrý byt v dnešnej dobe obrovského dopytu, kedy trh praje viac predávajúcim ako kupujúcim, je výzva. A hovorím to aj z vlastnej skúsenosti. Na jeden byt je množstvo záujemcov a tie sa predávajú ako teplé rožky.
Ako sa teda pripraviť a zvýšiť svoje šance na nehnuteľnosť, ktorá spĺňa naše kritériá?
Riešenie sme hľadali u realitných expertov, ktorých sme sa pýtali:
Ako nájsť skvelý byt počas obrovského dopytu?
Článku sa zúčastnilo 5 expertov, ich odpovede nájdete nižšie.
Najčastejšou odpoveďou bola dôsledná príprava pri hľadaní nehnuteľnosti. Vedieť, aký byt, v ktorej lokalite, na aký účel a zhruba za koľko hľadám je kľúčové pri efektívnom hľadaní.
Zadefinované ciele vám pomôžu v rýchlom jednaní. Ak cítite, že toto je tá pravá nehnuteľnosť, je rýchle rozhodnutie kľúčom k úspechu.
Neveľmi využívanou službou na Slovensku je služba „maklér kupujúceho„. Pri tejto platenej službe vám realitný maklér pomáha hľadať nehnuteľnosť podľa zadaných kritérií. Zvyšujete si tak opäť šance na úspech. Ak sa rozhodnete hľadať na vlastnú päsť, musíte byť aktívny a venovať sa hľadaniu každý deň.
Realitný trh sa líši od mesta k mestu, preto sa nemôžem vyjadrovať celoplošne. Môžem však hovoriť za Bratislavu, kde žijem, kde to poznám a kde denne pomáham svojim klientom riešiť otázky týkajúce sa ich bývania.
Tipy sa však dajú aplikovať kdekoľvek.
Stav v Bratislave je taký, že dopyt naozaj prevyšuje ponuku a teda, že „dobré“ byty odchádzajú z trhu okamžite. Kupujúci potom majú iba málo možností vyberať a okrem toho musia reagovať veľmi rýchlo.
Na danú tému sa dá rozprávať veľmi veľa, no skúsim moje odporúčania zhrnúť do niekoľkých stručných krokov:
- Rozhodnutie: Podľa mojich skúseností je najdôležitejšie sa jednoznačne rozhodnúť – idem kupovať nehnuteľnosť. A tomu prispôsobiť ďalšie kroky. Toto rozhodnutie je veľmi dôležité práve z dôvodu potrebného rýchleho konania v prípade nájdenia „dobrej“ ponuky.
- Dôvod: Poznať presne dôvod kúpy novej nehnuteľnosti. Má to byť na bývanie? Alebo ako investícia?
- Financovanie: Dôležité je presne poznať svoje finančné možnosti a mať stanovený rozpočet. V prípade financovania z vlastných zdrojov je to jednoduchšie. Klient má nejaký obnos peňazí a s tým narába. V prípade financovania formou úveru jednoznačne odporúčam spoluprácu so skúseným hypotekárnym špecialistom. Spôsob financovania je potrebné mať vyriešený ešte skôr, ako sa začne samotné hľadanie nehnuteľnosti. Opäť veľmi dôležité vzhľadom na potrebu konať rýchlo.
- Preferencie: Vzhľadom na dôvod kúpy nehnuteľnosti je potrebné stanoviť si preferencie a požiadavky. Stretávam sa s tým, že klienti hľadajú „dokonalú“ nehnuteľnosť. A potom sú často frustrovaní z toho, že ju nevedia nájsť. No podľa môjho názoru, taká nehnuteľnosť ani neexistuje. Ja klientom odporúčam stanoviť si „musí – nesmie a môže – nemusí“. Myslím tým, aby si klient rozdelil svoje preferencie a požiadavky do dvoch skupín. V prvej by mali byť také, pri ktorých nie je ochotný robiť akékoľvek kompromisy. Podľa môjho názoru sa to týka najmä lokality ako takej (okolie, vybavenosť, dostupnosť) a potom potreby samotného priestoru (rozloha nehnuteľnosti, izbovosť). V druhej skupine potom odporúčam mať preferencie, pri ktorých klient dokáže určité kompromisy urobiť. To môže byť stav nehnuteľnosti, orientácia na svetové strany, výhľad, podlažie a podobne. Takto sa klientom rozširuje portfólio vhodných nehnuteľností na kúpu.
- Hľadanie: Inak povedané – treba začať makať. Čo to znamená? Sedieť za PC, mať otvorené najväčšie realitné portály a sledovať ponuku. Vzhľadom na to, že je dopyt väčší ako ponuka a že „dobré“ nehnuteľnosti sa predávajú okamžite, je potrebné to robiť denne. V prípade, že sa nájde nehnuteľnosť, ktorá zaujme, musí klient zodvihnúť telefón a dohodnúť si obhliadku. Následne je potrebné „utekať“ na danú obhliadku a dúfať, že nás nikto nepredbehne. Keď sa klientovi podarí „vyhrať“ a dohodne sa s druhou stranou, prichádzajú na rad zmluvy. A tento moment by som taktiež dal rád do pozornosti. Každý obchod musí byť v prvom rade bezpečný a to pre obe strany. Žiaľ, stretávam sa s rôznymi príbehmi, kde sa klienti dostali do nepríjemností, pretože nemali pri sebe nikoho zodpovedného a skúseného, kto by na bezpečnosť obchodu dohliadol.
Aká je teda moja najlepšia rada pre každého, kto chce kupovať nehnuteľnosť?
Aby si našiel naozaj skúseného a profesionálneho makléra, najal si ho a nechal tak všetky starosti naňho.
Čo tým klient získa? Podľa mňa to najcennejšie, ušetrí svoj čas, energiu a taktiež svoje nervy. Maklér sleduje trh každý deň, používa rôzne vyhľadávacie systémy a komunikuje s množstvom kolegov. Tak dokáže klientovi ponúknuť aj nehnuteľnosti, ku ktorým by sa inak nedostal. Okrem toho má každý špičkový maklér svojho hypotekárneho špecialistu, takže dokáže klientovi zabezpečiť tie najlepšie podmienky pre získanie hypotéky. Maklér pozná trh, má bohaté skúsenosti s množstvom nehnuteľností a vie zhodnotiť, či daná nehnuteľnosť naozaj stojí za to. Komunikuje s predávajúcimi, realizuje obhliadky a čo je veľmi dôležité, dokáže klientovi vyjednať lepšiu predajnú cenu nehnuteľnosti. Vo finále dohliada maklér na bezpečnosť celého obchodu.
Je to povedané iba v skratke, no som si istý, že vybrať si pre kúpu nehnuteľnosti špičkového makléra je to najlepšie, čo môže klient pre seba urobiť.
Je skutočne pravda, že v aktuálnej situácii nie je potrebné dobré nehnuteľnosti predávať cez bežnú formu predaja prostredníctvom internetových portálov, ale stačí zavolať klientov (kupujúcich) a byt im priamo ponúknuť. Za veľmi dôležitý fakt považujem schopnosť makléra si počas svojej realitnej praxe vytvárať vlastnú databázu klientov a tiež ich nehnuteľností.
Dnes už neplatí, že sa predáva 1 či 2 x za život. Veľa klientov kupuje nehnuteľnosti práve za účelom budúceho predaja a práve vďaka tejto databáze vie maklér veľmi šikovne osloviť vlastných klientov či neuvažujú u predaji, najmä ak má na danú nehnuteľnosť reálny dopyt.
Ďalej, na slovenskom trhu je stále pomerne neznáma služba „maklér kupujúceho“, ktorý namiesto kupujúceho – aktívne hľadá, sleduje trh, analyzuje ponuky z iných kancelárií a klientovi pripraví ponuku na mieru.
Zatiaľ je to služba, ktorá nie je zo strany kupujúcich veľmi obľúbená, najmä ak za ňu treba zaplatiť. Preto ju veľa kupujúcich nevyužíva a hľadá na vlastnú päsť.
Nájsť byt v čase, keď nám vládne trh predávajúceho, čiže kupujúcich je všade veľa a dobrých bytov je naopak žalostne málo, nie je vôbec jednoduchá vec.
Súčasná trhová situácia kupujúcim nepraje, nepodceňte preto prípravu!
Ušetríte si tak kopec času stráveného nezmyselnými obhliadkami a vyhnete sa frustrácii.
V prvom rade by ste si mali ako kupujúci pred tým než vôbec začnete chodiť po obhliadkach jasne zadefinovať svoje priority. Potrebujete jasne poznať vlastnosti a parametre, ktoré váš budúci byt musí spĺňať a naopak, ktoré pre vás nie sú podstatné a viete ich prípadne oželieť.
Bez veľmi jasnej predstavy čo, kde a v akej cenovej hladine hľadáte, sú dnes vaše šance na úspech relatívne malé a stávate sa realitným turistom bez jasného cieľa.
Na realitnom trhu je dnes veľa záujemcov, ktorí hľadajú svoju vysnenú nehnuteľnosť často systémom pokus – omyl už aj niekoľko mesiacov a stále bez úspechu. Majú pred vami istý náskok a osobné skúsenosti. Videli už aj niekoľko desiatok nehnuteľností, ktoré sa im buď nepozdávali, alebo aj pozdávali, no niekto šikovnejší im ich vyfúkol. Už väčšinou vedia, čo nechcú a aj čo presne chcú. Ich rozhodovací proces bude preto dnes už o čosi rýchlejší ako v minulosti.
Bežnou praxou je dnes aj aukcia alebo licitácia. Ak sa na trhu objaví zaujímavý byt za dobrú cenu, môžete si byť istí, že záujemcov o jeho kúpu bude hneď niekoľko. Tento boj o byt zväčša vyhrá ten, kto ponúkne najlepšiu cenu a podmienky. Buďte preto pripravení rozhodovať sa rýchlo a majte jasne zadefinované svoje finančné možnosti, ak bude treba prihodiť niečo navrch.
Ak nájdete byt, ktorý sa vám pozdáva od prvého momentu čo ste doň vstúpili a nevidíte negatíva, riešte ho aj napriek tomu, že máte ešte ďalších päť obhliadok. Ak to naopak nie je to pravé orechové a kompromisov je priveľa, choďte o dom ďalej.
Nepresviedčajte sa, že to v budúcnosti bude inak a budete z bytu nadšení. Neudeje sa to. Ak budete mať plné zuby hľadania na vlastnú päsť, vždy sa môžete obrátiť na renomovanú realitnú kanceláriu. Aj keď vás ich služby budú niečo stáť, ušetríte si kopec času a energie, ktoré viete určite využiť príjemnejšie.
Daniela Danihel Rážová z BOND Reality
Nájsť dobrý byt v čase nízkej ponuky a cenového boomu je naozaj ťažké. V prvom rade, pokiaľ klienta netlačí čas, odporúčam nerobiť kompromisy ani čo do lokality a potrieb bývania a ani z pohľadu bezpečnosti transakcie. V čase nízkej ponuky narastá totiž nebezpečenstvo podvodov. Klienti za cenu prísľubu kúpy zaujímavého bytu často ustupujú napríklad z bezpečných spôsobov úhrad kúpnej ceny a podobne.
Pri novostavbách sa k najlepším aj cenovo najvýhodnejším ponukám dostanú klienti hneď pri spustení predaja. Nevýhodou je doba dokončenia, ale na začiatku majú klienti k dispozícii najlepšie byty za najlepšie ceny.
Klient by mal napriek nízkej ponuke hľadať to, čo mu bude dlhodobejšie vyhovovať. Kúpa bytu je niekedy aj celoživotná investícia. Pod časovým tlakom sa neoplatí robiť kompromisy, ktoré by sa časom ukázali ako chybný krok.
V čase kedy je veľký dopyt po nehnuteľnostiach, takýto stav nazývame Trhom predávajúceho – na jednu nehnuteľnosť pripadá väčší počet potenciálnych kupujúcich. V tomto prípade majú predávajúci výhodnejšiu pozíciu v porovnaní s kupujúcimi.
Ak máte v pláne kupovať dobrý byt mali by ste sa riadiť týmito radami.
Aktívny prístup
Aktívne vyhľadávať ponuky i na tých menej známych realitných serveroch; budovať si výborné kontakty s maklérmi, ktorí Vám vedia odporučiť tieto výhodné ponuky bytov; odoberanie noviniek z realitných portálov; chodiť na obhliadky bytov v čo najkratšom termíne od uvedenia inzerátu do ponuky, aktívne sa pýtať ľudí v lokalite, v ktorej plánujete bývať, či nepoznajú niekoho, kto plánuje v najbližšej dobe predať byt.
Rýchle jednanie
Keďže viac ako 90 % ľudí v súčasnosti kupuje nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru, odporúčam Vám, aby ste si ešte pred samotným vyhľadávaním bytu vyhľadali služby toho správneho finančného či hypotekárneho poradcu. Takto zistíte približne v akej výške dostanete hypotekárny úver. Následne na stretnutí s majiteľom už viete prezentovať v akom štádiu je Vaša hypotéka a kedy cca. môže predávajúci dostať peniaze na účet. Rovnako tak zistíte, do akej výšky viete vyjednávať s majiteľom ohľadom ceny nehnuteľnosti a kedy je z tohto pohľadu byt pre Vás v súčasnej dobe nereálny.
Úloha vyjednávania
A v neposlednom rade je to otázka vyjednávania s predávajúcim. V tomto prípade odporúčam najskôr zistiť, prečo predáva nehnuteľnosť a za akých podmienok predá nehnuteľnosť. Ak toto viete, potom následne viete nájsť „spoločnú reč“ s majiteľom nehnuteľnosti. Rovnako si tým získate jeho sympatie.
Rýchle zhrnutie
Ďakujem všetkým zapojeným účastníkom v článku.
Ak chcete nájsť v dnešnej dobe veľkého dopytu skvelý byt, budete potrebovať:
- jasne zadefinované ciele pri hľadaní nehnuteľnosti, jasné finančné možnosti
- aktívny prístup a rýchle rozhodovanie
- využitie realitnej kancelárie pri hľadaní nehnuteľnosti
Máte vlastnú skúsenosť s hľadaním bytu? Ako ste to riešili vy? Nechajte nám odkaz v komentári.
