Kolaudácia domu: Čo všetko musíte vedieť

O kolaudácii domu treba premýšľať vtedy, keď je dom na krok od dokončenia a chýbajú mu drobné práce a úpravy, ktoré nemajú vplyv na jeho funkčnosť.

Čaká vás kolaudácia domu?

Kolaudačné konanie vedie príslušný stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie. Hodnotí zabezpečenie ochrany verejných záujmov a práv všetkých účastníkov konania, splnenie potrebných kritérií ochrany zdravia užívateľov stavby a ochrany životného prostredia.

Zároveň úrad kontroluje vyhotovenie stavby podľa projektu a dokumentácie stavby overenej stavebným úradom v stavebnom konaní. Ďalej kvalitu materiálu, stavebných prác, úroveň protipožiarnej ochrany domu a zoznam potrebných revíznych opatrení k bezpečnému užívaniu stavby.

Kedy môže kolaudácia prebehnúť

Kolaudácia je nutný proces pre užívanie každej stavby, na ktorú bolo vydané stavebné povolenie a je určená na bývanie alebo rekreáciu. Kolaudačné rozhodnutie musí mať aj stavba s prevádzkovým alebo výrobným účelom.

Kedy nie je kolaudácia potrebná

Kolaudáciu nemusíte absolvovať v prípade drobných stavieb, drobných stavebných úprav a udržiavacích prác v stavbe (aj tých, na ktorú bolo vydané stavebné povolenie). Medzi drobné stavby sa môže radiť aj garáž. No v prípade, že do kategórie drobných stavieb nepatrí, je kolaudácia potrebná.

Čo musíte mať hotové pred kolaudáciou?

Ku kolaudáciu a vypísaniu žiadosti môžete pristúpiť vtedy, ak má vaša stavba dokončenú:

  • strechu s odvodnením a bleskozvodom,
  • všetky okná a dvere,
  • komíny,
  • schodiská a balkóny so zábradliami,
  • povrchové úpravy stien,
  • podlahy a stropy,
  • inštalácie a všetky prípojky inžinierskych sietí (kanalizácia, plyn, voda) s meracími miestami,
  • sanitu – v kúpeľni je osadené umývadlo, sprcha alebo vaňa, WC, … .

Priebeh kolaudačného konania

Keď splníte potrebné podmienky pre kolaudáciu domu, môžete podať Žiadosť o kolaudačné rozhodnutie na váš príslušný stavebný úrad. Vypĺňate v nej základné údaje:

  • meno a priezvisko (názov), adresu (sídlo) stavebníka,
  • označenie a miesto stavby,
  • dátum a číslo stavebného povolenia alebo povolenia zmeny stavby pred jej dokončením,
  • predpokladaný termín dokončenia stavby,
  • termín úplného vypratania staveniska a dokončenia úprav okolia stavby,
  • údaj o vykonaní skúšobnej prevádzky a čas jej trvania,
  • informácie o metráži pozemku a zastavanej plochy,
  • počet miestností, garáž, info o pripojení na siete.

Účastníkmi stavebného konania sú:

  • stavebník
  • vlastník stavby, ak nie je stavebníkom,
  • vlastník pozemku pod stavbou.

K žiadosti sa prikladajú prílohy. Aby vám žiadna nechýbala, informujte sa na vašom stavebnom úrade vopred. Zvyčajne však k vyplneniu žiadosti pripájate tieto dokumenty potrebné ku kolaudácii:

  • právoplatné stavebné povolenie a prípadné zmeny stavby pred dokončením, zmeny lehoty dokončenia stavby – fotokópie,
  • list vlastníctva,
  • zmluva o pripojení inžinierskych sietí,
  • splnomocnenie (v prípade zastúpenia stavebníka v konaní),
  • projektová dokumentácia overená v stavebnom konaní,
  • výkresy, v ktorých sú vyznačené zmeny a odchýlky, ku ktorým došlo počas uskutočňovania stavby, ich opis a zdôvodnenie,
  • doklad o vytýčení priestorovej polohy stavby, geometrický plán,
  • potvrdenie o preskúšaní komína,
  • revízne správy plynu, bleskozvodu, elektroinštalácie, tlakové skúšky vodovodu, skúška tesnosti kanalizácie, vykurovacia skúška,
  • zmluva so správcom kanalizácie, kolaudačné rozhodnutie na ČOV (čistiareň odpadových vôd) alebo skúška nepriepustnosti žumpy,
  • energetický certifikát stavby,
  • certifikáty – doklady o overení požadovaných vlastností výrobkov, certifikáty, atesty a vyhlásenia o zhode na zabudované výrobky,
  • stavebný denník – zápis všetkých dôležitých údajov o priebehu stavby,
  • protokol o prevzatí a odovzdaní stavby – ak ide o zhotovenie dodávateľom,
  • v prípade vlastnej studne – rozbor pitnej vody,
  • doklad o zakúpení nádoby na domový odpad a doklad o likvidácii stavebného odpadu (odpad vznikajúci počas výstavby).
  • doklad o zaplatení správneho poplatku – hradí sa na základe predpisu pripravenom na stavebnom úrade,
  • ďalšie doklady vydané na základe rozhodnutia stavebného úradu.

Kontrolná prehliadka

Po doložení kompletnej žiadosti stavebný úrad oznámi začatie kolaudačného konania najmenej 10 dní pred ústnym konaním – kontrolnou prehliadkou všetkým účastníkom konania, obci a ďalším dotknutým orgánom. Hlavným cieľom ústneho zisťovania je overenie realizácie projektovej dokumentácie a skutočnosť či stavba nemá žiadne závady ohrozujúce životné prostredie a jej užívateľov.

Kolaudačná komisia taktiež skúma dodržanie podmienok, ktoré určuje územný plán, územné rozhodnutie a stavebné povolenie. Počas ústneho konania môžu účastníci predniesť prípadné pripomienky. V prípade, že ste k žiadosti neodovzdali všetky podklady, na kontrolnej prehliadke ich musíte doložiť.

Poplatky za kolaudačné rozhodnutie

Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia na
a) stavby na bývanie a na zmeny dokončených stavieb na bývanie
- rodinný dom35,00
- bytový dom 120,00
b) stavby na individuálnu rekreáciu (chaty, rekreačné domy) alebo na zmeny dokončených stavieb (nadstavba, prístavba)
- ak zastavaná plocha neprekračuje 25 m225,00
- ak zastavaná plocha prekračuje 25 m250,00
c) stavebné povolenie dokončených stavieb, na ktoré bolo vydané stavebné povolenie
- rodinných domov a stavieb na individuálnu rekreáciu25,00
- bytových domov50,00
d) stavby, ktoré sú súčasťou alebo príslušenstvom rodinných domov alebo stavieb na individuálnu rekreáciu
- garáže s jedným alebo dvomi miestami20,00
- prípojky na existujúcu verejnú rozvodnú sieť20,00
- na vodné stavby, napr. studne, vsaky nad 5 m2, malé čistiarne odpadových vôd, jazierka20,00
- na spevnené plochy a parkoviská20,00
- na stavby s doplnkovou funkciou k týmto stavbám napr. letné kuchyne, bazény, sklady20,00
e) stavby, ktoré sú súčasťou alebo príslušenstvom k bytovým domom a ostatným budovám
- garáže s jedným alebo dvomi miestami30,00
- prípojky na existujúcu verejnú rozvodnú sieť30,00
- na vodné stavby, napr. studne, vsaky nad 5 m2, malé čistiarne odpadových vôd, jazierka30,00
- na spevnené plochy a parkoviská30,00
- na stavby s doplnkovou funkciou k týmto stavbám napr. letné kuchyne, bazény, sklady30,00
f) zmeny dokončených stavieb podľa písmen d) a e)20,00
g) ostatné neuvedené stavby a na zmeny týchto dokončených stavieb pri predpokladanom rozpočtovom náklade
- do 50 000 € vrátane60,00
- nad 50 000 € do 100 000 € vrátane120,00
- nad 100 000 € do 500 000 € vrátane250,00
- nad 500 000 € do 1 000 000 € vrátane400,00
- nad 1 000 000 do 10 000 000 € vrátane530,00
- nad 10 000 000 €660,00

Čo treba robiť po získaní kolaudačného rozhodnutia

Pokiaľ nedôjde k zisteniu vážnych závad a odchýlok, stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie v zákonom stanovenej lehote 30 až dní od podania žiadosti. Kolaudačné rozhodnutie bude obsahovať účel využívania, podmienky pre bezpečnosť a takisto popis drobných nedostatkov, ktoré budete musieť odstrániť v stanovenej lehote. Vaše povinnosti po jeho získaní však nekončia. Predtým, než sa začnete tešiť a sťahovať do domu, je potrebné:

  • kolaudačné rozhodnutie zaniesť na príslušný obecný/mestský úrad, na ktorom vašu stavbu zaevidujú a pridelia jej súpisné číslo
  • zaniesť kolaudačné rozhodnutie spoločne s geometrickým plánom a súpisným číslom na kataster vrátane písomnej žiadosti o zápis stavby/novostavby do katastra nehnuteľností,
  • na základe nového listu vlastníctva so zapísanou stavbou zaevidovať stavbu pre účely priznania dane z nehnuteľnosti,
  • postarať sa o zabezpečenie dodávok energií, likvidáciu pevného komunálneho odpadu a splaškov,
  • požiadať obecný/mestský úrad o zmenu vášho trvalého bydliska.

Keď máte všetko úspešne za sebou, môžete si začať užívať váš nový domov. Gratulujeme! A na záver, predsa len malé upozornenie:

  • Predtým než začnete riešiť kolaudačné konanie, spoločne so stavebníkom alebo stavebným dozorom skontrolujte stav všetkých spomenutých náležitosti. Ochránite sa tak nielen pred nápravami, ale aj predĺženia času kolaudačného konania.

Komentáre (7)

  1. Revizia nn prípojky ku kolaudácii rod. domu musí byť s akým dátumom ku dňu kolaudácie. Môže byť staršia ako 6 mesiacov ?

  2. Dobrý večer. Prosím Vás môžete mi poradiť. Mám súkromnú záhradu. Sused sa rozhodol že svoju predá . Robil sa nový GP a zistilo sa že namám rozmer záhrady v poriadku ,ale mám ju menšiu ako mám v liste vlastníctva. Čiže susedov plot bol od polky zahrady v našej časti cca o 2,5 m a malo to byť opačne . Geodet vymeral pozemok a tým sa dala záhrada naša do pôvodných rozmerov. Lenže sused plot neposunul k sebe ,ale nechal to tak .Ja som žiadal stavitela domu ,aby rozmer záhrady dodržal , keď bude stavať svoj plot. Čiže ho postavý podľa plánu a listu vlastnika.Nestalo sa tak .Došlo ku kolaudácii a oni tam už bývajú. Moja otázka znie . Môže sa stauba skolaudovať keď nemá dodržané hranice pozemku, a do kedy si musia postaviť plot na svojéj strane ,čiže 2,5 m posunúť na seba.Jasne som vysvetlil osobne na meste STÚ pánovi čo mal na starosti kolaudáciu ,že je takýto problém. aj som mu poslal mapu záhrad ajfoto ,kde zabil geodet kolíky. Prosím Vás čo mám teraz robiť. Vopred ďakujem za odpoveď. S pozdrevom Kniesner

  3. Dobry den,kedy musi byt stavba skolaudovana?
    za aky cas,od vydania stavebneho povolenia?
    Da sa cas kolaudacie predlzit=hlavne teraz,ked sa nikde nic neda vybavit?
    Dakujem

    1. Dobrý deň, chcela by som mať k dispozícii kolaudačné rozhodnutie k našej novostavbe, kde a na koho sa obrátiť?
      Resp. Pri predaji sme to nedostali 🙁
      Ďakujem

Ďalšie komentáre

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená.

Kúpa domu: Na čo všetko myslieť pri jeho výbere

shutterstock

Rozhodnutie o kúpe domu nevzniká zo dňa na deň.

Je to dlhodobý proces, kde si hľadáte pozitíva a negatíva svojho rozhodnutia až napokon dôjdete do fázy, kedy bude vaše “Áno” definitívne a tu celý proces iba začína.

Kúpa domu.

Jedna z najväčších investícii vo vašom živote, je spojená s viacerými krokmi, ktoré vás od vytúženého miesta menom domov čakajú. Poďme si ich zhrnúť.

1. krok: Poznať vlastné potreby bývania

Predtým než začnete pátrať po skvelých lokalitách, krásnych domoch, či najlepších architektoch, opäť si utrieďte vaše kritériá ktoré od vysnívaného bývania očakávate.

Aká je história vášho bývania? Čo vám na aktuálnom stave nehnuteľnosti nevyhovuje, resp. vyhovuje? Akú sú vaše skutočné potreby na bývanie? Aký je váš cenový strop?

Na základe odpovedí na tieto otázky, by ste si mali začať vyberať nehnuteľnosť, ktorá bude spĺňať vaše potreby a potreby členov vašej rodiny. Tu sa hodí vždy trochu opatrnosti a najmä flexibility. Ak si zapíšete 5 strán o vašich požiadavkách, nezabudnite si ich zoradiť, podľa priority. V opačnom prípade by ste vysnívané bývanie nikdy nemuseli nájsť.

Spísané kritéria sú veľmi podstatné a to aj kvôli tomu, aby ste neskĺzli ku kúpe domu, ktorý síce má obrovský pozemok a dve podlažia plné izieb, no podľa vlastných potrieb zistíte, že to vôbec nepotrebujete. A zároveň si odpovedať na otázku, či potrebujete dom alebo vám bude úplne postačovať nový byt.

Ak by ste kúpu domu mali záujem realizovať cez realitného makléra, je pravdepodobné, že by vám ponúkal nehnuteľnosti na základe vašich cenových možností a nie na základe vašich potrieb. Realitný maklér má v hlavnom záujme predať a to čo za najvyššiu cenu.

Preto, ak máte záujem sa obrátiť na odborníka, odporúčam vám agenta kupujúceho, ktorý je znalý realitného trhu a bude zastupovať vaše potreby.

2. krok: Pri lokalite dva krát merajte a raz režte

Výber lokality je jedným z najpodstatnejších kritérií výberu novej nehnuteľnosti. Určite by mala mať veľmi vysokú prioritu a dokonca vyššiu ako otázka ceny. Vysvetlenie je jednoduché. Ak si zvolíte nevhodnú lokalitu, vzhľadom na vaše pracovné, školské alebo záujmové potreby, vaše “ušetrené” financie sa môžu za pár rokov dorovnať, či navýšiť ponuke s lukratívnejšou lokalitou.

Odpovedzte si preto na tieto dôležité otázky:

  • Je v blízkosti infraštruktúra ktorú bežne využívate?
  • (Máte v blízkosti športoviská, knižnicu, kino, supermarket, kostol, lekáreň alebo poštu?)
  • Je v lokalite pokrytie kvalitným mobilným a internetovým signálom?
  • Aká je v okolí dopravné spojenie?
  • Je v lokalite plánovaná údržba verejných priestorov alebo väčšie developerské projekty?

3. krok: Právne vysporiadanie nehnuteľnosti

Ak ste si už na základe vašich potrieb vybrali vhodné bývanie v dobrej lokalite, je čas sa zamerať aj na právnu oblasť nehnuteľnosti. Táto je dôležitá všeobecne pre všetkých záujemcov o kúpu bytu, zvýšiť pozornosť by mali najmä tí, ktorí si na kúpu bytu vezmú hypotéku. Predsa zaručiť sa banke nevysporiadaným majetkom nebude možné.

Už pri prvej obhliadke sa snažte zistiť, či je dom zapísaný na liste vlastníctva, či je správne zakreslený na katastrálnej mape, spolu zo všetkými hospodárskymi budovami na pozemku, čím vylúčite, že sa jedná o čiernu stavbu.

Ak by ste narazili na práve takúto situáciu vždy existujú riešenia.

Čiernu stavbu môžete dodatočne zlegalizovať, čo je časovo aj finančne náročné, no ak sa predsa len jedná o jedinú prekážku pri ideálnom bývaní, môžete ju podstúpiť nasledovne:

  • budete potrebovať vypracovať geometrický plán
  • vybaviť možné vyňatie poľnohospodárskej pôdy
  • prideliť súpisné číslo
  • všetky údaje zapísať na príslušnej správe katastra

Druhým riešením je asanácia nevysporiadanej čiernej stavby, ktorá poslúži v prípade, že by ste hospodársku budovu, chatku alebo inú stavbu na pozemku neželali. Náklady na ňu sú samozrejme taktiež na váš účet.

Okrem samotného pozemku je potrebné si posvietiť aj na prístup k domu, resp. k parcele v majetku. Bežne sa stáva, že pozemok aj s domom je správne vysporiadaný, no vstup na pozemok zasahuje parcelu suseda. Odporúčame vám dohodnúť sa s predávajúcim, aby túto záležitosť vyriešil ešte pred predajom.

4. krok: Pozemkok nie je len o výmere

Ak ste sa rozhodli pre kúpu domu, bez predchádzajúcich skúseností bývania v dome, zamerajte sa opäť na vaše skutočné potreby.

Možno sa vám žiada mať veľký priestor pre vaše záujmy, myslite však na reálne využitie priestoru a samozrejme na potrebnú údržbu pozemku.

Veľkosť pozemku a právne vysporiadanie nie je jedinou otázkou, ktorú je potrebné smerovať na predajcu, či makléra.

Opýtajte sa:

  • kadiaľ vedú inžinierske siete
  • na ochranné pásma zariadení inžinierskych sietí
  • aký je podklad pozemku (napr. “či to nebola predtým skládka)
  • aký je v lokalite stav spodných vôd (pre možnosť zriadenia vlastnej studne)
  • či poľnohospodárske pôdy nie sú v čase predaja prenajaté agropodnikateľom

5. krok: Technický stav domu odkrýva skutočnú hodnotu domu

Vaša najväčšia investícia života si zaslúži veľkú pozornosť a najmä pohľad odborníka.

Ak nie ste znalý v odbore stavebníctva, elektroinštalácie a hydroizolácie, odporúčame vám obrátiť sa na služby technickej inšpekcie, ktorá vám stav nehnuteľnosti profesionálne preverí a podloží dokumentáciou.

Vy tak môžete uzatvoriť obchod z vedomím, že máte korektné informácie o stave kupovaného objektu a máte istotu, že nehnuteľnosť nie je zdraviu škodlivá a taktiež budete vedieť presne, koľko financií bude ešte potrebné investovať do prípadnej rekonštrukcie.

Pokiaľ sa chcete spoľahnúť na vlastné zmysly zamerajte svoju pozornosť na tieto oblasti:

  • napojenie domu na inžinierske siete
  • systém kúrenia
  • prípravy teplej vody
  • odkanalizovania
  • vlhnutie domu
  • stav krovu a strešnej krytiny
  • rozvody elektriky
  • zemného plynu, kúrenia, vody a kvalitu podlahy, stien
  • akustika

Až v tomto kroku máte všetky informácie, na základe ktorých sa stačí už len rozhodnúť, či je táto investícia pre vás priaznivá alebo nie. Ak sa rozhodnete pre kúpu, čaká vás ešte jeden podstatný krok a tým je vyjednávanie o cene.

Na základe všetkých dostupných informácií o dome máte pripravenú ideálnu pôdu na vyjednávanie o cene, nakoľko už poznáte všetky pozitíva aj negatíva, ktoré sa zväčša v inzeráte chtiac-nechtiac neobjavia.

V ideálnom prípade prenecháte vyjednávanie na odborníka, ktorý vám môže uľahčiť množstvo času aj financií. Agent kupujúceho je relatívne nová služba na realitnom trhu, no dokázala už ušetriť niekoľko tísíc eur.

Ak sa do vyjednávania pustíte sami, snažte sa dodržať pár rád, ktoré vás môžu uchrániť od nevýhodného obchodu:

  • Odložte emocionalitu bokom: práve prehnané pozitívne, či negatívne emócie stoja za nevýhodným obchodom. Zachovajte si chladnú hlavu a rozumne si stojte za argumentmi, ktoré ste o nehnuteľnosti zistili.
  • Nenechajte sa vtiahnuť do psychologickej hry makléra: Maklér je skúsený obchodník, ktorého cieľom je predať za čo najvyššiu sumu. Preto buďte opatrný. Načúvajte mu, no neprejavujte ani súhlasné ani nesúhlasné gestá.
  • Buďte realisti: zdravý rozum je to najdôležitejšie, čo potrebujete.