Ak ste si kúpili byt v pôvodnom stave, väčšinou sa nevyhnete kompletnej rekonštrukcii.
Mnoho nových majiteľov bytu predpokladá, že pri rekonštrukcii nepotrebujú žiadne povolenia. Mýlia sa a riskujú zbytočnú pokutu od stavebného úradu. Neverili by ste, koľko anonymných udaní na stavebný úrad môžete dostať od vašich nových susedov.
Na rekonštrukciu sa preto poriadne pripravte a nenechajte nič na náhodu.
Stavebné povolenie alebo stačí len ohlásenie drobnej stavby
Každý stavebný zásah vo vašom novom byte podlieha buď stavebnému povoleniu alebo ohláseniu drobnej stavby.
Začneme ale pekne po poriadku.
Oznam o rekonštrukcii bytu pre susedov
Rekonštrukcia vášho nového bytu sa najviac dotkne vašich susedov, ktorí budú musieť strpieť zvýšenú hlučnosť a zvýšenú prašnosť v spoločných priestoroch.
Zákon vám síce žiadnu povinnosť oznamovať stavebné práce v byte voči susedom neukladá, ale je to voči nim základný prejav slušnosti. A tiež prostriedok, ako si zbytočne nepokaziť vzťahy a uľahčiť si celý priebeh rekonštrukcie.
Vyhnite sa prerábkám v nočných hodinách cez víkend, resp. minimálne v nedeľu, inak riskujete narušenie vzťahov s ľuďmi, s ktorými budete v spoločnom dome žiť mnoho rokov.
Vyveste v spoločných priestoroch na výťah, vchodové dvere alebo na chodbe oznam o začatí stavebných prác vo vašom byte. V krátkosti sa ospravedlňte za znížený komfort, zvýšený hluk a prašnosť počas doby rekonštrukcie. Môžete pridať tiež telefónne číslo, na ktorom vás môžu v prípade otázok kontaktovať.
Dajte si pozor na neporiadok v spoločných priestoroch, ako je vstup do vchodu, výťah a pod. Firma by mala neporiadok vždy po sebe poupratať.
Bonus zadarmo
Stiahnite si vzor oznamu o rekonštrukcii bytu, v ktorom len zmeníte vaše údaje.
Rekonštrukciu bytu naša legislatíva rozdeľuje na:
- rekonštrukciu bez potreby ohlásenia,
- potrebné ohlásenie stavebnému úradu,
- potrebné stavebné povolenie.
Ako však vedieť, kedy potrebujete stavebné povolenie a kedy nemusíte rekonštrukciu nikomu ohlasovať.
Stavebné povolenie musíte mať ak:
- ak zasahujete do nosných stien stavby a môže to ovplyvniť statiku stavby,
- meníte dispozičné riešenie a výmeru jednotlivých izieb alebo meníte účel používania bytu,
- ak pristavujete, meníte a realizujete veľké stavebné úpravy.
Ako vybaviť stavebné povolenie?
Vybaviť stavebné povolenie je pre silné povahy, ktoré majú dostatok nervov a času. Pred každým podaním odporúčam navštíviť najbližší stavebný úrad a poradiť sa priamo u nich. Stavebné úrady fungujú totiž dosť autonómne a kým na jednom by ste nepochodili, inde sú viac flexibilní.
Zväčšenie dverí a búranie nosnej steny
Ak zasahujete do nosnej steny, napr. pri zväčšovaní otvoru dverí, spolu so stavebným povolením potrebujete statický posudok, ktorý posúdi technickú realizovateľnosť. Statik tiež určí, ktorá stena je nosná a ktorá je len priečka a tiež spôsob zásahu do nosnej steny.
Problémom zásahu do nosnej steny je, že potrebujete tiež vyjadrenie správcu vlastníkov bytu spolu s nadpolovičným súhlasom vlastníkov bytov. Buď ich všetkých osobne obeháte alebo si počkáte na schôdzu vlastníkov bytov.
Výmena a zmena okien
Stavebné povolenie budete tiež potrebovať, ak meníte štruktúru a rozloženie okien alebo meníte celkový vzhľad stavby.
Ohlásenie drobnej stavby
Ohlasovaciu povinnosť pri rekonštrukcii bytu máte vtedy ak:
- nemeníte vzhľad stavby, nezasahujete do nosných konštrukcií a nemeníte účel používania stavby,
- ak realizujete drobnú stavbu, ktoré plnia doplnkovú stavbu k hlavnej stavbe do 25 m2 a výšku 5 m.
Medzi takéto práce patrí napr.:
Zasklenie balkóna alebo zasklenenie lodžie
Musíte mať minimálne ohlásenie drobnej stavby, ktorý posúdi vhodnosť použitého riešenia. Môže sa stať, že stavebný úrad vyhodnotí potrebu stavebného povolenia napr. pri použití rámového systému. Vtedy sa povoleniu nevyhnete.
Rekonštrukcia kúpeľne alebo bytového jadra
Ak nezasahujete do nosných konštrukcií pri obnove kúpeľne, stačí vám len ohlásenie drobnej stavby, napr. pri spájaní WC a kúpeľne. Budete tiež musieť predložiť statický posudok.
Ak však napr. pôvodné umakartové priečky vybúrate a nahradíte novými priečkami v tých istých rozmerov, nepotrebuje rekonštrukciu ani ohlasovať.
Podáte ho na predtlačenom formulári stavebného úradu na mestskom úrade. Spolu s ním je vhodné predložiť súhlas predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, prípadne správcu. Niekedy musíte tiež doložiť vyjadrenia statika (napr. ak spájate WC a kúpeľňu)
Po ohlásení rekonštrukcie musíte počkať na vyjadrenie stavebného úradu. Ten má na vyjadrenie štandardných 30 dní a môže vyjadriť námietky a nariadiť vám potrebné stavebné povolenie. Ak nemáte v ruke vyjadrenie stavebného úradu, radšej rekonštrukciu nezačínajte. Ohlásenú drobnú stavbu následne po dokončení kolaudovať nemusíte.
Renovácia alebo stavba nového plota
Ak plot renovujete alebo vymienate a ostane zachovaná jeho línia, nemusíte tento zásah stavebnému úradu vôbec ohlasovať. Pri stavbe nového plota si musíte splňiť povinnosť ohlásením na stavebný úrad.
Stavba bazénu
Murovaný, betónovy bazén musíte ohlásiť ako drobnú stavbu.
Altánok a prístrešok na auto
Pri stavbe týchto objektov sa všetko odvíja od ich rozlohy. Ak sú to stavby do 25m2 stačí vám ohlásenie drobnej stavby, ak sú to stavby väčšie ko 25m2, musíte podať stavebné povolenie.
Rekonštrukciu nemusíte ohlásiť ak realizujete bežné udržiavacie práce
Výmena okien
Výmena okien sú udržiavace práce a nepotrebujete stavebné povolenie ani ohlásenie stavby za predpokladu, že nemeníte rozmer okien a delenie okien.
Výmena elektrických rozvodov v byte
Ide o udržiavacie práce, ale budete potrebovať vykonanie odbornej skúšky a vydanie revíznej správy.
Maliarske a natieračské práce a výmena zariadení
Napr. výmena vecí ako sú kuchynské linky, vane, vstavané skrine. Taktiež sa jedná len o udržiavacie práce, takže nemusíte nič ohlasovať.
Poplatky za stavebné povolenie a ohlásenie drobnej stavby
- poplatok za ohlásenie drobnej stavby je 10 €,
- cena pre stavebné povolenie pri rekonštrukcii domu alebo bytu je 23 €,
- statický posudok od autorizovaného statika je podľa náročnosti práce od 20 do 250 €.
Pokuty za rekonštrukciu bez stavebného povolenia a ohlásenia
- ak ste rekonštrukciu uskutočnili bez ohlásenia drobnej stavby, môžete dostať pokutu 331,94 €,
- ak ste rekonštrukciu uskutočnili bez stavebného povolenia, môžete dostať pokutu 829,85 €.
Bonus zadarmo
Stiahnite si vzor oznamu o rekonštrukcii bytu, v ktorom len zmeníte vaše údaje.
Zhrnutie článku
Rekonštrukcia bytu v pôvodnom stave je náročná vec nielen pre pre vás, ale aj vašich susedov, ktorí musi strpieť zvýšený diskomfort počas realizovaných prác. Pristupujte k nej preto zodpovedne a všetky časti rekonštrukcie ohláste príslušnému stavebnému úradu podľa charakteru.
Zbytočne tak nebudete riskovať pokuty, ktoré sú najmä v prípade neplatného stavebného povolenia vysoké.
