Pri predaji bytu je váš cieľ jasný. Získať protihodnotu na váš bankový účet a to za čo najkratší čas.
Predaj bytu bez realitky je už bežnou praxou. Každý kto má dostatok času, ktorý si predaj bytu vyžaduje, vôbec nemusí váhať a do celého procesu sa jednoducho pustiť.
V prvom rade si ujasníme, že mýty o predaji bytu bez realitnej kancelárie sú už dávno vyvrátené. Mýty, ktoré poukazovali na nemožnosť predať byt na vlastnú päsť a na finančnú stratu bez zásahu odborníka na reality, už jednoducho neplatia.
Stačí máť prehľad o jednotlivých krokoch predaja bytu a obídete sa aj bez maklérov.
Dajte o byte vedieť
Ak ste už oslovili svoje bezprostedné okolie a rodinu s ponukou na kúpu bytu, možno ste mali šťastie a kupcu ste našli ihneď. Ak nie, nezúfajte. Dopyt po bytoch každoročne stúpa.
Predaj bytu bez realitky si vyžaduje vytvoriť pútavý inzerát, ktorý budúcich kupcov zaujme. Venujte jeho vytvoreniu dostatok času a dajte si na obsahu skutočne záležať.
Kvalitné fotografie patria k základu celého inzerátu. Urobte si fotografie každej izby, okolia bytu tak, aby fotky ukazovali reálny stav bytu a nielen umelecké zábery. Na fotkách sa snažte vyzdvihnúť to najlepšie z celého bytu, tak, aby mal budúci kupca jasnú predstavu o celom dispozičnom riešení bytu.
Dôležitý je aj opis nehnuteľnosti, ktorú máte záujem predať. V tejto časti je najlepšie byť úprimný a uviesť všetky podstatné detaily.
V inzeráte uveďte aj cenu, aby ste predišli zbytočným obhliadkam bytu a strácali tak váš čas.
Pri stanovení ceny platí nepísané pravidlo, že cenu, za ktorú by ste chceli byt predať navýšite o 5 – 10%. Dôvodom je práve konečné zjednávanie ceny bytu. Kupca bude pri zjednávaní spokojný, že sa mu podarilo zjednať výšku kúpnej ceny a vy budete spokojný, že ste neprerobili.
Pri obhliadkach stavte na úprimnosť a emócie
Predaj bytu bez realitky si vyžaduje vaše úsilie aj pri obhliadkach bytu, ktoré sa dohadujú väčšinou na poobedné a večerné hodiny. V tomto čase je potrebné, aby ste boli k dispozícii a predávaný byt bol uprataný a pripravený na svoje promo.
Po vymenovaní všetkých dôležitých faktov o byte stavte na úprimnosť a predostrite všetky negatíva bytu a zároveň všetky pozitíva, ktoré byt má. Nebojte sa hovoriť o vašich skutočných emóciách o príjemných spomienkach, ktoré si s bytom nesiete. Negatívne skúsenosti rozhodne neskrývajte, ale radšej uveďte aj spôsob, ako ste ich vyriešili.
Našiel som kupcu a čo ďalej?
Predaj bytu bez realitky si rovnako vyžaduje vedieť, ako celý obchod zrealizovať tak, aby ste neprišli o vašu nehnuteľnosť bez jediného centu.Pri predaji bytu sa nebavíme o pár eurách a preto je zvýšená ostražitosť na mieste. Nemajte strach, nasledujúce pojmy vám celú právnu stránku veci objasnia.
S kupcom môžete podpísať rezervačnú zmluvu. Na základe rezervačnej zmluvy si kupca a predávajúci dohodnú presný čas o podpise kúpnej zmluvy.
Pri rezervačnej zmluve kupca zloží obvykle rezervačnú zálohu, ktorá slúži na ochranu oboch zúčastnených. Pre kupcu je to ochrana pred predaním nehnuteľnosti inému záujemcovi, napríklad v čase, keď si už vybavuje hypotéku. A pre predávajúceho, je to ochrana pred zmenou názoru na poslednú chvíľu.
Rezervačná záloha sa započítava do kúpnej ceny a v prípade, že kupca od obchodu cúvne, táto záloha ostáva predajcovi ako odplata za čas, kedy mohol byt predať inému záujemcovi.
Hoci uzavretie rezervačnej zmluvy nie je povinnou súčasťou kúpno-predajného procesu, je to praktika, ktorá chráni obe strany súčasne.
Ďalším krokom je podpis kúpnej zmluvy, prípadne zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy (v prípade financovania cez hypotekárny úver). Zmluva sa spisuje medzi predajcom a kupcom. Jej obsah musí spĺňať tieto náležitosti:
- spôsob platenia,
- dátum odovzdania nehnuteľnosti,
- ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť pozná jej stav,
- jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom nehnuteľnosti.
Odporúčame vám tento dokument vytvoriť v spolupráci s právnikom alebo notárom, ktorí už majú v tejto oblasti skúsenosti a vedia, čo všetko je potrebné, okrem zákonných náležitosti do zmluvy napísať.
Po notársky overených podpisoch kúpnej zmluvy oboch strán váš proces kúpy a predaja ešte nekončí. Pri prepise vlastníckych práv na katastri si pripravte aj sprievodný list ku kúpnej zmluve. Nájdete ho pod pojmom: Návrh na vklad vlastníckych práv.
Povinnou prílohou pri návrhu na vklad vlastníckych práv je aj potvrdenie o bezdlžnosti. Je to potvrdenie predávajúceho, že nemá nedoplatky u správcu nehnuteľnosti.
Taktiež sa môžete v banke stretnúť aj s pojmom Záložná zmluva, ktorú vytvára samotná banka. Zmluva sa podpisuje medzi predajcom, kupcom a bankou. Ide o zabezpečenie banky, pre prípad, že nový majiteľ bytu nebude riadne splácať svoj úver. Zvyčajne sa podpisuje po podpísaní kúpnych zmlúv. Túto zmluvu je potrebné následne založiť na katastri nehnuteľnosti, za poplatok 66 eur. Po tomto úkone vznikne na liste vlastníctva plomba.
Banka si od vás môže ešte pred schválením úveru vyžiadať predloženie znaleckého posudku k danému bytu. Znalec v ňom určí aktuálnu hodnotu bytu. Znalec k vypracovaniu znaleckého posudku bude potrebovať – list vlastníctva, katastrálnu mapu, titul nadobudnutia (kúpna zmluva, osvedčenie o dedičstve, darovacia zmluva) a potvrdenie o veku stavby, ktoré vám vydá bytové družstvo.
Na znalecký posudok si pripravte približne 120 eur a na jeho vypracovanie si počkáte od dvoch dní do jedného týždňa.
Odovzdanie bytu novému majiteľovi
Po vybavení všetkých formalít ostáva ešte zopár posledných, no nemenej dôležitých administratívnych úkonov.
Prvým je spísanie protokolu o odovzdaní bytu priamo na mieste, kde pôvodný majiteľ bytu odovzdá kľúče od bytu novému majiteľovi.
Náležitosti protokolu sú:
- údaje o predávajúcom,
- údaje o kupujúcom,
- zadefinovať byt na základe listu vlastníctva,
- odpísať číslo merača a stav – elektromera, plynomera, vodomerov a meračov radiátorov
Posledný krok je prepis energií. Spočíva v odhlásení pôvodného majiteľa bytu a prihlásení nového majiteľa bytu u dodávateľov energie, správcovi či mestu. Túto tému sme spracovali samostatne v článku: Ako rýchlo vybaviť prepis energií pri kúpe bytu a domu.
Kedy platiť a kedy neplatiť daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti
Ukážeme vám, v ktorých prípadoch daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti platiť nemusíte.
Stav informácií v tomto článku je platný k 01.04.2019.
Viete, kedy ste od platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti oslobodení? A aké dane či odvody vlastne budete platiť pri predaji? Na vaše otázky zodpovieme priamo v článku.
Chcete predať nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili, kúpili alebo ste ju dostali do daru?
Ak ste zdaniteľná osoba, ktorá nepodniká v obchodovaní s nehnuteľnosťami, by ste mali mať na pamäti 2 typy daňových povinností.
Samozrejme, sú prípady, v ktorých ste od dane a odvodov oslobodení.
Prečítajte si viac o daniach a odvodoch pri predaji nehnuteľností. Byť obozretný sa vyplatí, zbytočne neprídete o svoje peniaze.
Daňová povinnosť fyzických osôb – nepodnikateľov
- daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti – povinnosť voči štátu
- daň z nehnuteľnosti – vzťah s obcou, mestom
Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti po 1.1.2011
Sa platí z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli. Výsledkom je kladný rozdiel, ktorý môžete znížiť o vynaložené náklady. Následne platíte daň vo výške:
- 19 % (ak je základ dane do 36 256,37 €)
- 25 % (ak je základ dane nad 36 256,37 €)
Príjem z predaja je potrebné uviesť v daňovom priznaní za kalendárny rok, kedy bol dosiahnutý príjem z predaja nehnuteľnosti.
Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej pred 1.1.2011
Ak ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti pred 1.1.2011, ste od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti oslobodení. Podmienkou je 2 ročný trvalý pobyt v predávanej nehnuteľnosti.
Po tomto dátume podmienka zo zákona vypadla.
Kedy príjem za predaj nehnuteľností nadobudnutej po 1.1.2011 nemusíte zdaniť?
- pri predaji nehnuteľnosti získaného kúpou po uplynutí 5 rokov od jej získania (platí len, ak budova či dom nie je v obchodnom majetku firmy)
- pri predaji nehnuteľnosti získanou dedením v priamom rade po uplynutí 5 rokov u poručiteľa a v nepriamom rade po uplynutí 5 rokov u dediča, ak nie je v obchodnom majetku firmy
- pri predaji nehnuteľnosti vydanej podľa osobitých predpisov (v reštitúcii)
- pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku
Daň z nehnuteľnosti
Ide o 2. povinnosť, teda o platenie dane z nehnuteľností vo vzťahu k obci, či mestu. Daňové priznanie je potrebné podať do 31.01. nasledujúceho roka ako čiastkové priznanie pri zániku daňovej povinnosti.
Čo by malo daňové priznanie obsahovať?
- všetky príjmy tuzemské a zahraničné,
- príjmy zo závislej činnosti – zamestnania tuzemské a zahraničné
Ak je vyčíslená daň príliš vysoká, teda schopná ohroziť zabezpečenie základných životných potrieb, môžete požiadať o odklad platenia alebo platiť splátkami.
Správcom dane je daňový úrad, ktorý sídli v krajskom meste.
Príslušnosť k danému správcovi závisí na vašom trvalom bydlisku. Ak ste právnickou osobou, patríte k správcovi v krajskom meste, kde firma sídli.
Sankcie daňového priznania
Sankcie a pokuty úpravu daňový poriadok – §155 a nasl. zákona č. 563/2009 Z.z.
Pokuta môže byť pridelená za:
- podanie priznania po lehote
- nepodanie daňového priznania
Sankčný úrok alebo úrok z omeškania sa vyrubuje za daň priznanú, ale nezaplatenú v lehote, či zaplatenú v nesprávnej výške. Sankcia sa počíta ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky.
Kedy sa daňové priznanie k dani z príjmu fyzickej osoby nepodáva?
Daň sa neplatí v prípade, že:
- vaše celkové príjmy nepresiahnu 50 % (t. j. sumu 1 968,78 EUR) nezdaniteľnej časti základu dane (19-násobok životného minima)
- celková vypočítaná daň nepresiahne za predchádzajúce zdaňovacie obdobie zákonom stanovenú hranicu 17 EUR (ak si žiadate o daňový bonus, tak hranica je 5 EUR)
Nemôžete počkať 5 rokov s predajom nehnuteľnosti?
Ak nechcete čakať 5 rokov, máte možnosť znížiť daň.
Chcete vedieť, ako ušetriť?
- pri predaji kúpenej nehnuteľnosti je výdavkom zaplatená kúpna suma
- pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je výdavkom cena podľa toho, či ste ju zdedili do 31.12.2015 t.j. reprodukčnou cenou v čase nadobudnutia alebo po tomto dátume t.j. všeobecnou cenou v čase zdedenia
- pri predaji darovanej nehnuteľnosti sa prihliada na skutočnosť, či bol príjem z predaja v čase darovania oslobodený od dane z príjmu:
- oslobodený príjem – výdavkom je cena zistená v čase darovania
- neoslobodený príjem – výdavkom je obstarávacia cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca
- pri predaji môžete uplatniť:
- preukázateľné výdavky na technické zhodnotenia
- výdavky súvisiace s predajom
- náklady na obstaranie a výrobu vo vlastnej réžii znaleckým posudkom
Vlastníte nehnuteľnosť s manželom/manželkou?
Príjem z jej predaja sa zahŕňa do základu dane u oboch z vás v rovnakom pomere. To isté platí aj pri výdavkoch, ak sa nedohodnete inak. Musí platiť podmienka bezpodielového vlastníctva a nezapísania nehnuteľnosti v obchodnom majetku.
Ak nehnuteľnosť slúži na dosahovanie a udržiavanie príjmov z podnikania a je zahrnutá v obchodnom majetku, tak sa príjem z jej predaja delí v pomere, v akom ste ju využívali.
Ďalšia možnosť je podielové spoluvlastníctvo. Príjem sa zarátava podľa pomerov a tiež aj výdavky.
Na záver
Rozhodujete sa predať nehnuteľnosť?
Poctivo zvážte všetky kroky, aby ste sa vyhli plateniu privysokých daní. Veríme, že sa rozhodnete správne.
zdroj: financnasprava.sk
Odborný garant článku: Milan Polician, riaditeľ, mojedane.sk
Najnovšie články
