Ako vybaviť znalecký posudok na nehnuteľnosť (vzor na stiahnutie)

Dobrý znalecký posudok je prvý krok k dobrej hypotéke.

Katarína Malá

Aktualizované
1. augusta 2018

Ako vybaviť znalecký posudok na nehnuteľnosť (vzor na stiahnutie)
4.8 60 hodnotení

Myslíte si, že cena nehnuteľnosti, ktorú plánujete kúpiť alebo predať je vysoká alebo nízka?

Mnohé vám naznačí znalecký posudok.

Kúpna cena je vždy vecou dohody medzi predávajúcim a kupujúcim. Ak však kúpu nehnuteľnosti financujete napr. cez hypotekárny úver, vašu banku bude zaujímať skutočná hodnota danej nehnuteľnosti.

Na rad prichádza súdny znalec a jeho znalecký posudok, ktorý je pri hypotéke jednou z najdôležitejších podmienok získania a najmä určenia výšky úveru, ktorý vám je banka ochotná poskytnúť.

Kým predávajúci má tendenciu hodnotu nehnuteľnosti umelo navýšiť, kupujúci sa snaží cenu stlačiť čo najnižšie.

Niekde medzi oboma stranami je odborný znalecký posudok, ktorý stanoví hodnotu nehnuteľnosti na základe výpočtu technickej hodnoty (stav nehnuteľnosti) a tiež všeobecnej hodnoty (poloha a lokalita).

Znalecký posudok má teda pre vás dve primárne úlohy – slúži ako podklad:

  1. Pre banku pri výške hypotekárneho úveru.
  2. Pre zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.

Ako sa určuje ocenenie nehnuteľnosti?

Vyše 50 % hodnoty nehnuteľnosti vychádza z polohy a lokality nehnuteľnosti (poloha v blízkosti centra, doprava v okolí, prevládajúca zástavba či skladba obyvateľstva). Práve lokalita má na aktuálnu, ale i budúcu hodnotu nehnuteľnosti najväčší vplyv.

Platí tu jednoduchá matematika. Nehnuteľnosť v priamom centre mesta bude mať vždy vyššiu hodnotu ako v okrajových častiach mesta, i keď by bola nehnuteľnosť vo veľmi dobrom stave.

Výhoda dobrej lokality je tiež v postupnom raste hodnoty vašej nehnuteľnosti.

Znalec nehnuteľnosti sa tiež pozerá na technický stav budovy (výmera, vek stavby, opotrebenie), údaje o pozemku a príslušenstvo k nehnuteľnosti.

Mnohí sa mylne domnievajú, že znalec hodnotí aj vybavenie bytu či domu.

Nie je to tak.

Bonus zadarmo

Stiahnite si vzor znaleckého posudku v PDF zadarmo.

Ak kupujete zrekonštruovaný byt s drahými podlahami či kuchynskou linkou, túto hodnotu znalec do znaleckého posudku nezapočíta. Môže sa vám stať, že predávajúci si toto zariadenie premietne do predajnej sumy, avšak znalecký posudok na byt bude nižší.

Lokalita nehnuteľnosti

Poloha a lokalita je najdôležitejší faktor pri určení hodnoty nehnuteľnosti

Súdny znalec sa síce pozerá na stav nehnuteľnosti, ale prípadné stavebné nedostatky zvyčajne neodhalí. Znalecký posudok je tak v tejto oblasti skôr informatívny.

Je preto dobré si ešte pred kúpou, hlavne pri náročnejších stavbách, prizvať stavebného odborníka, ktorý vie odhaliť možné nedokonalosti a stavebné chyby.

Hodnota nehnuteľnosti je ocenená ku dňu vypracovania znaleckého posudku. Znalecký posudok z pred piatich rokov má pravdepodobne inú hodnotu, akoby mal znalecký posudok rovnakej nehnuteľnosti dnes.

Akú metódu využíva súdny znalec pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti?

Znalec nehnuteľnosti používa na stanovenie hodnoty zvyčajne jednu z troch metód. Vyberá ju na základe účelu znaleckého posudku.

  1. Porovnávacia metóda – znalec určí hodnotu nehnuteľnosti v porovnaní s aktuálnou hodnotou podobných nehnuteľností v lokalite na základe preskúmateľných údajov. (podobná rozloha bytu, vybavenie bytu, vek a suma, za ktorú bola nehnuteľnosť predaná) Táto metóda má slabiny práve v neprístupnosti takýchto dát a zmlúv pre potreby vypracovania posudku.
  2. Kombinovaná metóda – sa používa v prípade, ak má nehnuteľnosť schopnosť prinášať výnos. (napr. ju majiteľ ďalej prenajíma alebo v priestoroch sídla firma). 
  3. Metóda polohovej diferenciácie – dá sa použiť na akúkoľvek nehnuteľnosť, pretože vychádza z jej technickej hodnoty. Pri nej znalec určí náklady, výnosy a mieru výnosnosti a čistý ročný výnos. Je to tak najpoužívanejšia metóda odhadu hodnoty nehnuteľnosti. Vychádza z viacerých kritérií ako je poloha bytu, lokalita, občianska vybavenosť a technický stav nehnuteľnosti (vek bytového domu, stav domu…).

Čo všetko obsahujú znalecké posudky bytu alebo domu?

Znalecké posudky obsahujú niekoľko dokumentov, ktoré napr. banka vyžaduje pri posúdení vašej žiadosti o hypotekárny úver a stanovenie maximálnej výšky úveru.

  • Samotný posudok obsahuje všeobecné údaje o vlastníkoch nehnuteľnosti, výpočet technickej hodnoty a stanovenie všeobecnej hodnoty. Konečná všeobecná hodnota nehnuteľnosti je finálna hodnota nehnuteľnosti.
  • Výpis z listu vlastníctva a informatívna kópia mapy z katastrálneho portálu.
  • Nadobúdacie dokumenty aktuálnych majiteľov nehnuteľnosti (kúpna zmluva, darovacia zmluva a pod.).
  • Pôdorysný náčrt nehnuteľnosti s presnou výmerou.
  • Fotografická dokumentácia nehnuteľnosti.
znalecký posudok

Výpočet hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku

Cena znaleckého posudku?

Cena za znalecký posudok sa líši podľa regiónov. Pri bytoch sa cena pohybuje od 100 do 200 €, pri domoch suma začína od 300 €. Poplatok za znalecký posudok znáša žiadateľ o hypotekárny úver ešte predtým ako sa dozvie, či mu banka hypotéku schváli. Niektoré banky vám v rámci ich akcií môžu poplatok za znalca preplatiť.

Znalecký posudok budete potrebovať pri žiadosti banky o hypotekárny úver. Môžete využiť interných znalcov, ktorých vám poskytne banka. Väčšinou tak budete mať istotu, že banka znalecký posudok akceptuje v plnej výške.

Na druhej strane môže byť hodnota nehnuteľnosti nižšia, akoby ste si ho dali vypracovať externému znalcovi, keďže banky sa snažia hodnotu nehnuteľnosti znížiť na čo najnižšiu sumu.

Znalecké posudky od viacerých súdnych znalcov sa budú vždy líšiť v konečnej sume hodnoty nehnuteľnosti, aj keď pri bežne predávaných nehnuteľnostiach budú pravdepodobne veľmi podobné.

Ak by ste však kupovali atypickú nehnuteľnosť v lokalite, kde znalec nemá možnosť vychádzať z iných nehnuteľností, môže sa hodnota nehnuteľnosti líšiť až do výšky 30 %.

Potvrďte si preto najskôr s bankou, či akceptuje externých znalcov, prípadne aké má skúsenosti s konkrétnym znalcom, ktorého chcete využiť. Ušetríte si tak kopu starostí. Väčšina bánk, ale s externými znalcami problém nemá. Tatra banka, VÚB banka alebo ČSOB akceptuje akéhokoľvek znalca zapísaného v zozname znalcov MS SR v odbore stavebníctva v odvetví: Odhad hodnoty nehnuteľností.

Znalecký posudok následne podlieha internej verifikácii banky a hodnota, ktorú banka akceptuje môže byť nižšia.

Ak sa pýtate, ako banka hodnotí vašu žiadosť o hypotéku vedzte, že pri hodnote nehnuteľnosti a výške úveru vychádza najmä z lokality, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Lepšia lokalita znamená väčší úspech pri získaní hypotéky. Banka tak väčšinou ráta s tým, že ak by ste sa dostali do problémov, nemala by danú nehnuteľnosť problém predať. 

Kde nájdete zoznam znalcov nehnuteľností?

Dobrý tip

Na stránke Ministerstva spravodlivosti si môžete vyhľadať zapísaných znalcov, ktorí pôsobia v SR. Viete si tak overiť, či má znalec oprávnenie, alebo mal v minulosti nejaké sankcie. Zoznam znalcov nájdete tiež na stránke Komory znalcov Slovenska.

Aké doklady budete potrebovať pre vyhotovenie znaleckého posudku?

Ak potrebujete znalecký posudok na byt, znalec bude od vás potrebovať tieto dokumenty:

  • List vlastníctva a katastrálnu mapu, ktoré si môžete stiahnuť zo stránky www.katasterportal.sk, prípadne to za vás vybaví znalec.
  • Doklad o veku stavby – pri bytoch stačí potvrdenie veku od vášho správcu bytového domu. Toto potvrdenie vám zvyčajne vystavia bez poplatku na počkanie. Prípadne môžete doložiť kolaudačné rozhodnutie, ak ho máte vy alebo správca. Pri dome je to vždy kolaudačné rozhodnutie.
  • Pôdorys nehnuteľnosti – znalec si premeria nehnuteľnosť a pripraví nákres pôdorysu, prípadne ho môžete doložiť, ak ho máte. Pri rodinných domoch je kompletné zakreslenie stavby súčasťou projektovej dokumentácie.
  • Spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti – k znaleckému posudku musíte tiež doložiť zmluvu, ktorou aktuálny vlastník nadobudol nehnuteľnosť.

Ako dlho trvá dodanie znaleckého posudku?

Vypracovanie znaleckého posudku trvá približne týždeň, maximálne dva týždne.

Platnosť znaleckého posudku

Platnosť posudku vychádza z doby, ktorú akceptuje daná inštitúcia, napr. banka. Zvyčajne je to niekoľko mesiacov až do jedného roka.

Navýšenie hodnoty znaleckého posudku

Ak vám znalec ohodnotí nehnuteľnosť na vyššiu sumu ako je kúpna cena, v banke môžete žiadať o sumu, ktorá vychádza z posudku. Zvyšné peniaze tak môžete využiť napr. na rekonštrukciu alebo zariadenie.

Príklad

3-izbový byt predáva vlastník za 100 000 €. Znalec však ohodnotil hodnotu bytu na 105 000 €. V banke môžete požiadať o hypotéku vo výške 105 000 €. 100 000 € vyplatí banka predávajúcemu a 5 000 € môžete použiť napr. na časť rekonštrukcie.

Ak by ste chceli umelo navýšiť hodnotu nehnuteľnosti, príliš nepochodíte. Každý solídny znalec vám odmietne prehnane nadhodnotiť nehnuteľnosť. Do hry vstupuje jeho meno a renomé. Ak bude posudky „prepalovať“, banka už nikdy žiadny jeho posudok nemusí prijať. V praxi sa však so znalcom môžete dohodnúť na mierom, optickom navýšení hodnoty. 

Banka je tiež pri príliš vysokej hodnote nehnuteľnosti viac opatrná a môže vám zamietnuť znalecký posudok, alebo ponúknuť nižšiu výšku hypotéky, o akú žiadate.

Žiadosť o hypotéku

Ak máte v rukách znalecký posudok, môžete požiadať v banke o hypotekárny úver. Znalec vám posudok doručí v dvoch tlačených verziách a na 2 CD nosičoch.

Hypotekárny úver môžete žiadať v maximálnej výške hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku.

Príklad

3-izbový byt predáva vlastník za 100 000 €. Znalecký posudok má hodnotu 95 000 €. V banke môžete požiadať o hypotéky vo výške 95 000 €. Je to pochopiteľné. Banke ručíte hodnotou nehnuteľnosti. V mnohých prípadoch vám však banka môže schváliť výrazne menej ako je hodnota nehnuteľnosti.

Bonus zadarmo

Stiahnite si vzor znaleckého posudku v PDF zadarmo

Zhrnutie článku

Znalecký posudok zreálni hodnotu predávanej nehnuteľnosti. Pre banku je to dokument, na základe ktorého vychádza pri posudzovaní žiadosti o výšku hypotéky. Pred výberom externého znalca si najskôr v banke overte, či ho akceptuje. Ušetríte si starosti a peniaze.

Platí, že ak chcete čo najlepší znalecký posudok, vyberajte si nehnuteľnosť v dobrej lokalite a vyberajte si overených znalcov.

Ako vybaviť znalecký posudok na nehnuteľnosť (vzor na stiahnutie)
4.8 60 hodnotení

Máte ešte šancu na 100 % hypotéku v 2018?

100 % hypotéka už nebude možná kvôli legislatívnej zmene od 1.7.2018.

Ľuba Školová

Aktualizované
2. augusta 2018

Máte ešte šancu na 100 % hypotéku v 2018?
5 7 hodnotení

Zmena od 1.7.2018

Aktualizácia podmienok: 100 % hypotéka už nebude možná kvôli legislatívnej zmene od 1.7.2018.

100% hypotéka
100 % hypotékam je už definitívne koniec

Zaujíma vás či je 100 % hypotéka stále dostupná? Prezradíme vám odpoveď, ktorú už možno tušíte.

Len 1 z 10 žiadateľov hypoték ju získa.

Neutíchajúci dopyt po hypotékach mal za následok vzrast opatrení Národnej banky Slovenska. Ich zavedenie do praxe prinieslo už v roku 2017 niekoľko zásadných zmien, ktoré sa preniesli aj do 2018. Jedným z nich, v mnohých prípadoch aj veľmi často dopytovaným, je 100 % hypotéka.

V minulosti mohlo 100 % krytie získať veľké percento žiadateľov, dnes je situácia iná. Takzvané Loan to value u nás skôr známe pod skratkou LTV so 100 %-ným krytím môžu banky ponúknuť do 10 % celkového objemu portfólia ňou poskytovaných úverov. A to i vrátane hypoték s krytím nad 90 %, ale nie v celkovej hodnote. V praxi ide o stav, kedy maximálne 1 z 10 žiadateľov o 100 % hypotéku, či skôr hypotéku v hodnote nehnuteľnosti nad 90 %, ju skutočne môže získať.

Dôležitým faktorom pre zhodnotenie výšky krytia hypotéky je aj účel, na ktorý sa hypotéka poskytuje. V prípade úveru za účelom kúpy nehnuteľnosti máte väčšiu šancu na získanie 100 %-nej sumy ak ide o byt, v prípade kúpy domu môžete rátať skôr maximálnym krytím 90 %.

Ako si vás banka preverí?

Banky sú pri posudzovaní žiadateľov o hypotéku omnoho opatrnejšie ako v minulých rokoch. Predtým, než vám požičajú, si vás poriadne preveria. Banku bude v prvom rade zaujímať váš priemerný čistý príjem za posledných 6 mesiacov. V prípade viacerých žiadateľov sa príjmy spočítajú a posúdia spoločne. Od posudzovaného priemerného čistého príjmu sa odpočíta 200 € na každého člena rodiny a zároveň odpočítajú i vaše iné existujúce splátky alebo povinné platby. K tejto sume banka priráta i výšku splátky hypotéky, o ktorú žiadate.

Časť vášho príjmu, ktorá vám ostane na splátku hypotéky, musí svojou výškou v horizonte rokov splácania vykryť hodnotu nehnuteľnosti. Ak však bude výška splátky vypočítaná nižšie a nedokáže banke prinavrátiť zapožičanú hodnotu v období, počas ktorého by bola hypotéka splácaná, banka vám 100 % ani 90 % krytie neposkytne.

Tieto opatrenia by mali eliminovať najmä rizikových žiadateľov alebo im poskytnúť hypotéku, ktorá pokryje len časť výšky nehnuteľnosti v menšej sume. V prípade nemožnosti splácania sa žiadateľ i banka môžu vyhnúť fatálnym následkom, ktoré by pre nich mohla predstavovať vysoká hypotéka.

Hoci, aj v prípade nižšieho krytia hypotéky ako je 90 % sa bude v bankách prihliadať na celkový objem poskytnutých hypoték. Napríklad v prípade krytia 80 % by mal objem poskytnutých úverov predstavovať do 40 % z celkového portfólia.

100 % hypotéka? Mýtus alebo realita?

Žiadatelia opatrenie pocítia čoraz razantnejšie a na ceste za svojim snom využívať iné dostupné alternatívy dofinancovania vytúženého vlastného bývania. Napríklad formou spotrebného úveru, či stavebného úveru, ktorý sa viaže na platenie stavebného sporenia alebo našetrenia si vlastných prostriedkov.

Aká je šanca, že 100 % hypotéka sa vás ešte týka? Je. Síce omnoho menšia ako v nedávnej minulosti a silne previazaná na vaše finančné možnosti, počet úverových žiadateľov a hodnotu nehnuteľnosti.

Ak ste sa už rozhodli, nebojte sa informovať priamo v banke alebo využite možnosť vytvorenia hypotekárneho certifikátu, pri ktorom môžete zistiť, aké sú vaše reálne možnosti a či to bude 100 % hypotéka alebo krytie v inej výške.

ďalšie informácie: nbs.sk

Máte ešte šancu na 100 % hypotéku v 2018?
5 7 hodnotení