Agent kupujúceho je služba realitky, ktorá hľadá byt podľa vašich predstáv

predajca s klientami
shutterstock

Ak ste práve v procese kúpy nového domu, či bytu, už určite viete, že to nie je také jednoduché ako sa na prvý pohľad mohlo zdať.

Týždne až mesiace, ktoré trávite na internete vyhľadávaním vysnívanej nehnuteľnosti, sú v podstate ešte tým príjemnejším zlodejom vášho času. Keď už však dôjde na obhliadky, tu si začnete uvedomovať, že netreba veriť všetkému, čo je v inzerátoch uvedené.

A tak jedna obhliadka strieda druhú, frustrácia narastá a vy sa ocitáte v blúdnom kruhu kúpy nehnuteľnosti.

Úprimne povedané stojí to veľa vášho osobného času a výsledok vami investovaného času je stále v nedohľadne.

Či už ste nastúpili na túto vyčerpávajúcu cestu za hľadaním vášho domova alebo iba o tom uvažujete, máme pre vás spôsob, ako si pri výbere a kúpe nehnuteľnosti zachovať zdravý rozum a ušetriť nielen vašu peňaženku, ale aj váš čas.

Predstavte si, že by existoval človek, ktorý by poznal potreby vás a vašej rodiny, navyše by sa vyznal v odbore realitného trhu, mal dokonalý nadhľad a dokonca vedel zjednávať výslednú cenu vo váš prospech.

Áno naozaj existuje. Agent kupujúceho. Zoznámte sa.

Agent kupujúceho: Analýza potrieb a stanovenie kritérií

Agent kupujúceho je profesionálny lokálny expert na reality a jeho úlohou je zastupovať vaše záujmy a potreby.

Pri spolupráci s agentom kupujúceho je najdôležitejšie poznať vaše záujmy, potreby ako aj potreby vašej rodiny. Ak v tomto momente dôjde k “napojeniu” sa na vašu vlnovú dĺžku, máte vyhraté.

Agent vám predstaví všetky dostupné možnosti, takže vám zreálni aktuálnu situáciu na trhu nehnuteľností a prispôsobí ju vašim požiadavkám. Okrem vašich požiadaviek agent vychádza aj z informácií o histórii vášho bývania, aby mal prehľad o vašich záujmoch.

Na základe analýzy vašich potrieb bude agent samostatný a vy si tak môžete sústrediť svoj čas na iné oblasti záujmu.

V tejto fáze je veľmi vhodné prejednať aj výšku odmeny pre agenta. Podľa vzoru vyspelých štátov, kde je pozícia agenta kupujúceho už etablovaná na trhu dlhodobo, sa odmena pohybuje väčšinou percentuálne, v rovnakej výške ako pri predaji.

Považujte za vybavené

Agent sa vžije do vašich potrieb a môže začať vyhľadávať ponuky, ktoré zodpovedajú spoločne nastaveným kritériám. Naplánuje a absolvuje všetky obhliadky vybraných nehnuteľností, čím vám ušetrí nielen množstvo času, no dokáže ich aj odborne zhodnotiť.

Po konečnej analýze vás agent pozve na pár spoločných obhliadok, kde vám agent vysvetlí konkrétne výhody a nevýhody danej nehnuteľnosti a pomôže vám rozhodnúť sa pre tú správnu.

Tu však jeho práca zďaleka nekončí.

Následne s vami konzultuje všetky výhody a nevýhody vybraných nehnuteľností, čím vám dáva do celej problematiky odborný náhľad a upozorní vás na pozitívne aj negatívne detaily, ktoré by ste si zrejme ani nevšimli.

Agent preskúma všetky technické a právne dokumenty za vás, kontroluje zmluvy a dohody, komunikuje s bankou a hypotekárnym špecialistom a v konečnom dôsledku vyjednáva čo najnižšiu cenu.

Dostanete tak nielen realitné poradenstvo, agent vám pomáha v technickej, právnej a finančnej oblasti. Má veľmi dobrý psychologický tréning a tým dokáže odolať tlaku predajcov pri obhliadkach a viesť s nimi odbornú realitnú debatu.

Pravdepodobne sa jedná o vašu najväčšiu životnú investíciu a preto je vhodné si nájsť spoľahlivého odborného partnera po vašom boku. Váša vysnívaná nehnuteľnosť, menom domov je na dosah. Za krátky čas dokážete s agentom kupujúceho zvládnuť všetky nástrahy realitného trhu.

Rezervačná zmluva nehnuteľnosti: Na čo všetko si dávať pozor pred jej podpisom

klienti a predajca podpis zmluvy
shutterstock

Ak ste sa s vlastníkom nehnuteľnosti dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia nehnuteľnosti a vyhovuje vám stav nehnuteľnosti a jej súčastí, odporúčam vám pristúpiť k prvému písomnému záväzku. A no slúži rezervačná zmluva.

Rezervačnú zmluvu uzatvárate s vlastníkom nehnuteľnosti. V prípade, že majiteľ predáva nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, zmluvnou stranou rezervačnej zmluvy je realitná kancelária.

Kupujúci sa často mylne domnievajú, že realitná kancelária je aj na ich strane. Nie je to tak, realitné kancelárie chránia záujmy svojho klienta, ktorým je predávajúci. Preto ak realitný maklér niečo sľubuje, dajte si to do zmluvy.

Výhodou uzavretia rezervačnej zmluvy je záväzok predávajúceho – vlastníka nehnuteľnosti neponúkať nehnuteľnosť do vopred určeného dátumu na predaj a nerokovať o jej predaji s inými záujemcami.

Často sa totiž stáva, že počas doby, kedy si napr. vybavujete hypotekárny úver, majiteľ medzičasom nehnuteľnosť predá. Spoliehať sa na ústnu dohodu je veľmi riskantné a najmä v dnešnej dobe, kedy je dopyt po kvalitných nehnuteľnostiach výrazne vyšší ako ponuka.

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Uzavretie rezervačnej zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti je na druhej strane potvrdením vášho vážneho záujmu o danú nehnuteľnosť.

V mnohých prípadoch totiž odstupujú od zmluvy práve kupujúci. Dôvodom je zväčša nájdenie lepšej nehnuteľnosti, alebo neschopnosť vybaviť si dostatočné financovanie kúpy (napr. cez hypotekárny úver).

Práve pre tieto a podobné prípady je podstatnou náležitosťou rezervačnej zmluvy zloženie zálohy zvyčajne vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti. Výška rezervačného poplatku sa v praxi pohybuje od 2 000 do 3 000 €.

Rezervačný poplatok, alebo tiež depozit môžete zaplatiť prevodom na účet (zvyčajne realitnej kancelárii) alebo v hotovosti. V takomto prípade nezabudnite na potvrdenie o prevzatí peňazí.

rezervačná zmluva
shutterstock
Záloha je vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti, čo je v praxi zhruba 2 000 až 3 000 €.

Zmluvné pokuty pri porušení rezervačnej zmluvy

Ak si po uzavretí rezervačnej zmluvy kupujúci rozmyslí kúpu nehnuteľnosti, alebo sa mu nepodarí zafinancovať jej kúpu (napr. mu banka neposkytne hypotéku), je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. Tá je väčšinou v rovnakej výške ako zložený rezervačný poplatok.

Ak si predaj naopak rozmyslí vlastník nehnuteľnosti, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu a vlastník väčšinou zaplatí zmluvnú pokutu v rovnakej výške. Tá sa delí medzi realitku a kupujúceho.

Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Rezervačná zmluva nie je v žiadnom prípade zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Preto by ste si mali dávať pozor, aby boli vaše práva a povinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti v zmluve vyrovnané.

Dôkladne si prečítajte návrh rezervačnej zmluvy a ak sa vám niečo nezdá, navrhnite zmenu. Nepodpisujte zmluvu pod tlakom a v strese. Nechcete zbytočne prísť o 3 000 € len kvôli tomu, že niektorý článok v zmluve je pre vás nevýhodný.

Ak ste si s majiteľom dohodli ústne podmienky pri kúpe nehnuteľnosti, radšej ich zahrňte do rezervačnej zmluvy. Len tak budete mať ako takú istotu pri príprave znenia budúcej zmluvy o kúpe, resp. kúpnej zmluve.

Rezervačný poplatok tvorí prvú časť kúpnej ceny. Po podpise zmluvy doplatíte predávajúcemu zvyšnú časť kúpnej ceny a zálohu vám pošle banka priamo na váš účet.

Rezervačný poplatok sa do podpisu zmluvy nachádza na účte realitnej kancelárie, ktorá s nim nemôže disponovať a nemôže si naň nárokovať ako na svoju províziu.

Ak už teraz viete ako budete platiť kúpnu cenu (napríklad prevodom zo svojho účtu alebo úverom), tak je lepšie to do zmluvy zakomponovať, aby v budúcnosti nenastali problémy pri dohadovaní sa o spôsobe úhrady kúpnej ceny. Častým prípadom sú nezhody o tom, kedy bude zaplatená kúpna cena, keď kupujúci chce zaplatiť až po tom, keď bude vlastníkom nehnuteľnosti a predávajúci chce peniaze vopred. Ak by z tohto dôvodu nedošlo k podpisu zmluvy, je veľmi ťažké posúdiť kto je na vine a kto má povinnosť uhradiť pokutu.

Ak chcete znížiť riziko straty rezervačného poplatku, prezistite si dopredu vaše možnosti získania hypotéky. V banke vám pracovník za pár minút orientačne vypočíta, v akej približnej výške vám banka hypotéku schváli. Podľa toho sa viete rozhodnúť, či má vôbec zmysel uzatvárať takúto zmluvu a zbytočne riskovať stratu peňazí.

Niekedy sa stáva, že kúpna cena bytu je vyššia ako suma, ktorú Vám poskytne banka. V rezervačnej zmluve je možné dohodnúť aj také podmienky, že pokiaľ by sa toto stalo (nedostali ste od banky celú kúpnu cenu), tak máte právo od zmluvy odstúpiť.

Určite sa pred podpisom zmluvy ubezpečte, že v prípade, ak nedostanete v banke úver, tak neprídete o rezervačný poplatok. V zmluve musí byť o tom zmienka.

Kedy určite neuzatvárať rezervačnú zmluvu

Rezervačnú zmluvu nepodpisujte, pokiaľ:

  • Nie ste si istý výberom nehnuteľnosti.
  • Výber nehnuteľnosti ste si neprekonzultovali s vašim partnerom, ktorý má byť jej spoluvlastníkom.
  • Ste pod tlakom a v strese.
  • Nehnuteľnosť dôkladne nepoznáte a nie sú vám známe všetky možné nástrahy.
  • Nemáte vybavené financovanie a je veľká pravdepodobnosť, že hypotékarny úver nedostanete.

Je dôležité povedať, že rezervačná zmluva nerieši všetky náležitosti pri kúpe nehnuteľnosti, preto ju právnici zvyčajne neodporúčajú podpisovať.

Mohlo by sa vám napr. stať, že ak sa pri návrhu kúpnej zmluvy nedohodnete na finálnom znení zmluvy o kúpe a odmietnete takýto návrh zmluvy akceptovať, môžete o rezervačný poplatok prísť.

Dnešný trh s nehnuteľnosťami, hlavne v Bratislave, vám však nedáva príliš veľký priestor na kladenie si podmienok. Ak sa vám nehnuteľnosť páči, je lepšie konať rýchlo a radšej si do rezervačnej zmluvy detailnejšie zahrnúť podmienky o budúcej kúpe.

Čo má rezervačná zmluva obsahovať

  • Zmluvné strany – všetky zmluvné strany, predávajúci, kupujúci a realitná kancelária.
  • Špecifikácia nehnuteľnosti – všetky údajte o nehnuteľnosti vytiahnuté z listu vlastníctva, ktoré k nej prislúchajú, napr. pozemky, ktoré k domu patria.
  • Kúpna cena – suma, na ktorej ste sa s predávajúcim dohodli.
  • Výška rezervačného poplatku – ako aj výška provízie realitnej kancelárie.
  • Termíny – dátum, do kedy sa predávajúci a kupujúci zaväzujú uztvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo rovno kúpnu zmluvu. V zmluve sa tiež spomína dátum, do ktorého je predávajúci povinný najneskôr sprístupniť nehnuteľnosť kupujúcemu.
  • Sankcie – sa rozdeľujú na dva prípady. Ak odstúpi od predaja majiteľ nehnuteľnosti alebo vy, ako kupujúci.

 

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ak pri nehnuteľnosti zistíte určité prekážky, ktoré bránia uzavretiu kúpnej zmluvy, napr. právny alebo technický stav, je dobré uzatvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Uzatvára sa na dlhšie obdobie ako rezervačná zmluva. Znenie takejto zmluvy je v praxi väčšinou veľmi podobné ako pri finálnej kúpnej zmluve.

V porovnaní s rezervačnou zmluvou máte právnu istotu a môžete sa súdiť v prípade, že druhá strana nebude plniť jej znenie.

Zrhnutie článku

Rezervačná zmluva je prvým prejavom seriózneho záujmu o nehnuteľnosť. Má chrániť všetky tri strany. Vlastníka, realitnú kanceláriu a vás. Dobre si preštudujte návrh rezervačnej zmluvy, aby ste o rezervačný poplatok neprišli. Ak majú obe strany seriózny záujem nehnuteľnosť predať a kúpiť, väčšinou sa z praxe nemáte čoho obávať.

Uzatvoriť

  • ste presvedčený o byte, ktorý ste našli,
  • máte hotovosť alebo viete, že vám banka dá hypotéku.

Neuzatvoriť

  • keď si nie ste s partnerom istí,
  • ak sa rozhodujete pod tlakom,
  • ak ste si nemali možnosť pozrieť zmluvu v kľude doma.

Odborný garant článku: JUDr. Milan Ficek, advokát, online právna poradňa