Je lepšie kúpiť si spoločné bývanie pred svadbou alebo ako manželia?

shutterstock

Neviete čo skôr? Či najprv svadba a potom bývanie alebo naopak?

Zistite odpovede na základné otázky a rozhodnite sa.

Tak ako aj svadba aj kúpa nehnuteľnosti predstavujú investície, ktoré vám zmenia život. Veľmi často ich riešime krátko po sebe. Otázkou však ostáva, v akom poradí.

Ako budete riešiť financovanie kúpy?

Peniaze bývajú jablkom sváru v mnohých manželstvách a vzťahoch. Pri spôsobe financovania je potrebné mať jasno v tom, kto akou sumou prispieva na kúpu nehnuteľnosti či kúpu zariadenia. Ak financovanie prebieha prostredníctvom hypotekárneho úveru, treba si určiť, či bude úver čerpaný spoločne alebo sa bude viazať na jedného z páru.

Dôvera zohráva prím

Aj keď láske veríme nadovšetko, niekedy sa poistka predsa len zíde. Ideálne v podobe zmluvy, ktorá bude upravovať spolupodielníctvo na vlastníctve kupovanej nehnuteľnosti. Pre jasne právne vymedzenie vlastníckych vzťahov a majetku, ktorý bol nadobudnutý a investovaný do kúpy nemusíte čakať do svadby.

Samozrejme, ak si na zmluvy nepotrpíte a jednoducho vzťah nechcete zatieniť formalitou, akou je, nemusíte ju riešiť. Je to na vašom spoločnom rozhodnutí. Tak či onak, aj v prípade vstupu do zväzku manželského, sa partneri môžu rozhodnúť uzavrieť predmanželskú zmluvu.

Rozvody sa stali bežnou záležitosťou aj u nás, a tak je normálne, že ľudia hľadajú zadné a bezpečné dvierka. Všetko pomerne úzko súvisí s vašim postojom k inštitúcii svadby, vašim životným hodnotám, vzájomnej dôvere či hĺbke vášho vzťahu.

svadobný pár ruky s obrúčkami
shutterstock

Kto bude riešiť formality?

Dôležitým krokom je aj jasno vo veci platiteľa budúceho poistenia bytu, platenia poplatkov a rozdelenia mesačného rozpočtu. Ak pred svadbou spolu nebývate je jasné, že situácia sa kúpou bytu zmení a budete musieť znášať výdavky, o ktorých ste predtým netušili. Na polovicu alebo podľa dohody. Svadba bude už len formálnym z oficiálnením vášho vzťahu.

Naopak, ak uprednostníte svadbu, bývanie nadobudnuté po svadbe bude vaším spoločným majetkom. Avšak, dbajte na to, že ak vám záleží na poistke a budete investovať vaše zdroje, ktoré ste nadobudli pred svadbou, poistka vám možno uľahčí budúcnosť.

Ak však už spolu bývate, kúpou vlastného bytu alebo svadbou a kúpou vlastného bytu sa pre vás nič nemení. Teda, okrem pocitu spokojnosti. Pretože, vlastné je holt vaše.

Rezervačná zmluva nehnuteľnosti: Na čo všetko si dávať pozor pred jej podpisom

klienti a predajca podpis zmluvy
shutterstock

Ak ste sa s vlastníkom nehnuteľnosti dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia nehnuteľnosti a vyhovuje vám stav nehnuteľnosti a jej súčastí, odporúčam vám pristúpiť k prvému písomnému záväzku. A no slúži rezervačná zmluva.

Rezervačnú zmluvu uzatvárate s vlastníkom nehnuteľnosti. V prípade, že majiteľ predáva nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, zmluvnou stranou rezervačnej zmluvy je realitná kancelária.

Kupujúci sa často mylne domnievajú, že realitná kancelária je aj na ich strane. Nie je to tak, realitné kancelárie chránia záujmy svojho klienta, ktorým je predávajúci. Preto ak realitný maklér niečo sľubuje, dajte si to do zmluvy.

Výhodou uzavretia rezervačnej zmluvy je záväzok predávajúceho – vlastníka nehnuteľnosti neponúkať nehnuteľnosť do vopred určeného dátumu na predaj a nerokovať o jej predaji s inými záujemcami.

Často sa totiž stáva, že počas doby, kedy si napr. vybavujete hypotekárny úver, majiteľ medzičasom nehnuteľnosť predá. Spoliehať sa na ústnu dohodu je veľmi riskantné a najmä v dnešnej dobe, kedy je dopyt po kvalitných nehnuteľnostiach výrazne vyšší ako ponuka.

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Uzavretie rezervačnej zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti je na druhej strane potvrdením vášho vážneho záujmu o danú nehnuteľnosť.

V mnohých prípadoch totiž odstupujú od zmluvy práve kupujúci. Dôvodom je zväčša nájdenie lepšej nehnuteľnosti, alebo neschopnosť vybaviť si dostatočné financovanie kúpy (napr. cez hypotekárny úver).

Práve pre tieto a podobné prípady je podstatnou náležitosťou rezervačnej zmluvy zloženie zálohy zvyčajne vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti. Výška rezervačného poplatku sa v praxi pohybuje od 2 000 do 3 000 €.

Rezervačný poplatok, alebo tiež depozit môžete zaplatiť prevodom na účet (zvyčajne realitnej kancelárii) alebo v hotovosti. V takomto prípade nezabudnite na potvrdenie o prevzatí peňazí.

rezervačná zmluva
shutterstock
Záloha je vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti, čo je v praxi zhruba 2 000 až 3 000 €.

Zmluvné pokuty pri porušení rezervačnej zmluvy

Ak si po uzavretí rezervačnej zmluvy kupujúci rozmyslí kúpu nehnuteľnosti, alebo sa mu nepodarí zafinancovať jej kúpu (napr. mu banka neposkytne hypotéku), je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. Tá je väčšinou v rovnakej výške ako zložený rezervačný poplatok.

Ak si predaj naopak rozmyslí vlastník nehnuteľnosti, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu a vlastník väčšinou zaplatí zmluvnú pokutu v rovnakej výške. Tá sa delí medzi realitku a kupujúceho.

Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Rezervačná zmluva nie je v žiadnom prípade zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Preto by ste si mali dávať pozor, aby boli vaše práva a povinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti v zmluve vyrovnané.

Dôkladne si prečítajte návrh rezervačnej zmluvy a ak sa vám niečo nezdá, navrhnite zmenu. Nepodpisujte zmluvu pod tlakom a v strese. Nechcete zbytočne prísť o 3 000 € len kvôli tomu, že niektorý článok v zmluve je pre vás nevýhodný.

Ak ste si s majiteľom dohodli ústne podmienky pri kúpe nehnuteľnosti, radšej ich zahrňte do rezervačnej zmluvy. Len tak budete mať ako takú istotu pri príprave znenia budúcej zmluvy o kúpe, resp. kúpnej zmluve.

Rezervačný poplatok tvorí prvú časť kúpnej ceny. Po podpise zmluvy doplatíte predávajúcemu zvyšnú časť kúpnej ceny a zálohu vám pošle banka priamo na váš účet.

Rezervačný poplatok sa do podpisu zmluvy nachádza na účte realitnej kancelárie, ktorá s nim nemôže disponovať a nemôže si naň nárokovať ako na svoju províziu.

Ak už teraz viete ako budete platiť kúpnu cenu (napríklad prevodom zo svojho účtu alebo úverom), tak je lepšie to do zmluvy zakomponovať, aby v budúcnosti nenastali problémy pri dohadovaní sa o spôsobe úhrady kúpnej ceny. Častým prípadom sú nezhody o tom, kedy bude zaplatená kúpna cena, keď kupujúci chce zaplatiť až po tom, keď bude vlastníkom nehnuteľnosti a predávajúci chce peniaze vopred. Ak by z tohto dôvodu nedošlo k podpisu zmluvy, je veľmi ťažké posúdiť kto je na vine a kto má povinnosť uhradiť pokutu.

Ak chcete znížiť riziko straty rezervačného poplatku, prezistite si dopredu vaše možnosti získania hypotéky. V banke vám pracovník za pár minút orientačne vypočíta, v akej približnej výške vám banka hypotéku schváli. Podľa toho sa viete rozhodnúť, či má vôbec zmysel uzatvárať takúto zmluvu a zbytočne riskovať stratu peňazí.

Niekedy sa stáva, že kúpna cena bytu je vyššia ako suma, ktorú Vám poskytne banka. V rezervačnej zmluve je možné dohodnúť aj také podmienky, že pokiaľ by sa toto stalo (nedostali ste od banky celú kúpnu cenu), tak máte právo od zmluvy odstúpiť.

Určite sa pred podpisom zmluvy ubezpečte, že v prípade, ak nedostanete v banke úver, tak neprídete o rezervačný poplatok. V zmluve musí byť o tom zmienka.

Kedy určite neuzatvárať rezervačnú zmluvu

Rezervačnú zmluvu nepodpisujte, pokiaľ:

  • Nie ste si istý výberom nehnuteľnosti.
  • Výber nehnuteľnosti ste si neprekonzultovali s vašim partnerom, ktorý má byť jej spoluvlastníkom.
  • Ste pod tlakom a v strese.
  • Nehnuteľnosť dôkladne nepoznáte a nie sú vám známe všetky možné nástrahy.
  • Nemáte vybavené financovanie a je veľká pravdepodobnosť, že hypotékarny úver nedostanete.

Je dôležité povedať, že rezervačná zmluva nerieši všetky náležitosti pri kúpe nehnuteľnosti, preto ju právnici zvyčajne neodporúčajú podpisovať.

Mohlo by sa vám napr. stať, že ak sa pri návrhu kúpnej zmluvy nedohodnete na finálnom znení zmluvy o kúpe a odmietnete takýto návrh zmluvy akceptovať, môžete o rezervačný poplatok prísť.

Dnešný trh s nehnuteľnosťami, hlavne v Bratislave, vám však nedáva príliš veľký priestor na kladenie si podmienok. Ak sa vám nehnuteľnosť páči, je lepšie konať rýchlo a radšej si do rezervačnej zmluvy detailnejšie zahrnúť podmienky o budúcej kúpe.

Čo má rezervačná zmluva obsahovať

  • Zmluvné strany – všetky zmluvné strany, predávajúci, kupujúci a realitná kancelária.
  • Špecifikácia nehnuteľnosti – všetky údajte o nehnuteľnosti vytiahnuté z listu vlastníctva, ktoré k nej prislúchajú, napr. pozemky, ktoré k domu patria.
  • Kúpna cena – suma, na ktorej ste sa s predávajúcim dohodli.
  • Výška rezervačného poplatku – ako aj výška provízie realitnej kancelárie.
  • Termíny – dátum, do kedy sa predávajúci a kupujúci zaväzujú uztvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo rovno kúpnu zmluvu. V zmluve sa tiež spomína dátum, do ktorého je predávajúci povinný najneskôr sprístupniť nehnuteľnosť kupujúcemu.
  • Sankcie – sa rozdeľujú na dva prípady. Ak odstúpi od predaja majiteľ nehnuteľnosti alebo vy, ako kupujúci.

 

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ak pri nehnuteľnosti zistíte určité prekážky, ktoré bránia uzavretiu kúpnej zmluvy, napr. právny alebo technický stav, je dobré uzatvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Uzatvára sa na dlhšie obdobie ako rezervačná zmluva. Znenie takejto zmluvy je v praxi väčšinou veľmi podobné ako pri finálnej kúpnej zmluve.

V porovnaní s rezervačnou zmluvou máte právnu istotu a môžete sa súdiť v prípade, že druhá strana nebude plniť jej znenie.

Zrhnutie článku

Rezervačná zmluva je prvým prejavom seriózneho záujmu o nehnuteľnosť. Má chrániť všetky tri strany. Vlastníka, realitnú kanceláriu a vás. Dobre si preštudujte návrh rezervačnej zmluvy, aby ste o rezervačný poplatok neprišli. Ak majú obe strany seriózny záujem nehnuteľnosť predať a kúpiť, väčšinou sa z praxe nemáte čoho obávať.

Uzatvoriť

  • ste presvedčený o byte, ktorý ste našli,
  • máte hotovosť alebo viete, že vám banka dá hypotéku.

Neuzatvoriť

  • keď si nie ste s partnerom istí,
  • ak sa rozhodujete pod tlakom,
  • ak ste si nemali možnosť pozrieť zmluvu v kľude doma.

Odborný garant článku: JUDr. Milan Ficek, advokát, online právna poradňa