Ako získať hypotéku

Čo všetko vplýva na podmienky hypotéky.

Katarína Malá

Aktualizované
2. augusta 2018

Ako získať hypotéku
5 27 hodnotení

Ak ste našli nehnuteľnosť a nemáte na jej kúpu finančnú hotovosť, je hypotekárny úver pre väčšinu z nás jediným možným riešením, ako sa dostať k vlastnému bývaniu.

Získanie hypotéky nie je úplne jednoduchý proces, preto by ste mali poznať všetky možné nástrahy, ktoré sa môžu pri riešení úveru vyskytnúť.

Druhy hypotéky

Najbežnejšou hypotékou, ktorú majú v ponuke takmer všetky banky je bežná účelová hypotéka na zhruba 30, v niektorých prípadoch až na 40 rokov, ktorá slúži na kúpu bytu, domu a v prípade dobrej bonity napr. aj kúpu pozemku.

Ak spĺňate podmienky veku a určitého príjmu, môžete získať tzv. hypotéku pre mladých. Takýto druh hypotéky má výhodnejšie podmienky vďaka podpore štátu a úrok si môžete oproti bežnej hypotéky znížiť o 3%. Na získanie hypotéky pre mladých musíte mať do 35 rokov, príjem do 1,3 násobku priemernej mzdy a banka vám požičia maximálne do výšky 70% ceny nehnuteľnosti alebo maximálne 50 000 EUR.

Podmienky pri hypotéke pre mladých sa od 1.1.2018 menili.

Hypotéka vám umožní riešiť bývanie teraz

Aké musíte splniť podmienky na hypotéku

Keďže sa zadĺžite napr. na 30 rokov je dobré prejsť si viaceré banky a ich ponuky. Banky si vo veľkom konkurujú a ak vám nedá úrok, aký si predstavujete jedna banka, je veľká šanca, že druhá vám ho poskytne bez problémov.

Neporovnávajte len úrok, ale najmä mesačnú splátku istiny alebo ďalšie poplatky, ktoré sa s hypotékou v danej banke spájajú – napr. poplatok za vybavenie hypotéky či podmieňovanie ďalších služieb banky.

Ľahko zistíte, že najnižší úrok nemusí hneď znamenať najnižšiu sumu, ktorá vám každý mesiac odíde z účtu.

Najvýhodnejšia hypotéka nemusí mať najnižší úrok

Všimnite si, že banky vo svojich kampaniach propagujú najnižšie úrokové sadzby s predponou už od. Väčšina bežných klientov takúto sadzbu nedostane. Na jej výšku vplýva napr. vaša bonita, objem ďalších záväzkov voči vašej banke alebo iných strán, fixácia či výška LTV (loan to value).

Pred návštevou banky si výpočet splátky hypotéky môžete spočítať v hypokalkulačke. Zístíte tak, či je mesačná splátka hypotéky pre váš rozpočet prijateľná.

Rýchly tip

Použite napr. podrobnú kalkulačku na stránke hypokalkulacka.sk, kde si viete nastaviť každý parameter a hneď zistíte, koľko hypotéku preplatíte.

Ak máte základnú predstavu o výške ceny nehnuteľnosti, ideálne je navštíviť banku a urobiť si rýchly “posudok”. Banka vám predbežne povie, akú hypotéku by ste od nej dostali. Je to orientačné, ale pre rýchlu predstavu to stačí.

Niektoré banky vám vydajú tzv. hypotekárny certifikát, ktorý je síce pre banku nezáväzný, ale pri rýchlom jednaní pri kúpe s maklérom vám môže pomôcť.

Makléri vidia radšej klienta, ktorý má v rukách predpokladanú výšku úveru ako niekoho, kto sa ešte len chystá do banky zisťovať podmienky.

Akú výšku hypotéky môžem dostať

“Koľko mi dajú hypotéku” je zvyčajne prvá otázka, ktorá nám napadne keď začneme hľadať nehnuteľnosť.

V minulosti poskytovala väčšina bánk 100 % financovanie hodnoty nehnuteľnosti. Dnes vám väčšina bánk dá úver na maximálne 90 % z hodnoty nehnuteľnosti. V praxi je to však bežne okolo 70 % – 80 %.

100% hypotéka

Časy 100 percentných hypoték sú už síce za nami, ale v Bratislave alebo Košiciach je však možné získať stále 100 percentné financovanie, ak preukážete banke dobrú bonitu. 100 % hypotéke je od 1.7.2018 už definitívne koniec.

Postup pri kúpe bytu na hypotéku

V prvom kroku, ideálne ešte pred výberom nehnuteľnosti sa zastavte v banke na pobočku a požiadajte o tzv. prescoring. Pracovník banky vám na základe vašich príjmov povie, aká je šanca, že dostanete hypotéku, v akej výške a za aký úrok.

Tieto informácie vám tak zreálnia vaše možnosti pri následnom výbere nehnuteľnosti.

Ak máte vybratú nehnuteľnosť, žiadajte od vlastníka nehnuteľnosti:

  • List vlastníctva
  • Kópia katastrálnej mapy
  • Doklad o dátume kolaudácie nehnuteľnosti

Ak ste zamestnanec, budete potrebovať potvrdenie o výške príjmu od svojho zamestnávateľa. Ak podnikáte alebo ste SZČO, prineste si so sebou kópiu podaného daňového priznania a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte žiadne podĺžnosti a nedoplatky na daniach alebo iné nesplatené záväzky voči nemu.

Všetky tieto údaje dokladuje aj spoludlžník alebo ručiteľ.

Zároveň budete potrebovať aktuálny znalecký posudok, ktorý predložíte banke a na základe hodnoty nehnuteľnosti môžete žiadať o výšku hypotéky.

Ako si znížiť výšku úroku?

Banka vám zníži výšku úroku, ak spĺňate nasledujúce kritériá:

Bonita

Predstavuje vašu schopnosť dlhodobo splácať úver. Banka bonitu preverí výškou vašich predchádzajúcich a súčasných príjmov k pomeru bežným výdavkom na život. Vaša vyššia bonita znamená pre banku nižšie riziko pri nesplácaní úveru. Odmení vás tak nižšou sadzbou úroku.

Založená nehnuteľnosť

Pravdepodobne budete ako väčšina klientov ručiť nehnuteľnosťou, na ktorú si beriete hypotekárny úver. Ak žiadate hypotéky v plnej výške hodnoty nehnuteľnosti, pre banku ste rizikovejší. Ak máte časť svojich prostriedkov, banka to vníma ako menšie riziko a preto vám spravidla poskytne nižší úrok na hypotéke.

Produkty banky

Mnohé banky vás motivujú k tomu, že pri ďalších službách a produktoch vám znížia sadzbu o niekoľko desatín percenta.

VÚB banka napr. motivuje zľavou z úroku voliteľnými službami. Posielanie výplaty na účet vám hypotéku zníži o 0,15 %, poistenie úveru o 0,20 %.

Fixácia

Zvolenou fixáciou si viete znížiť alebo zvýšiť výšku úroku. Kratšia viazanosť je pre banku menej riziková, preto vám spravidla poskytne nižší úrok. Ak si chcete výhodný úrok zafixovať na dlhšie obdobie, pre banku je to väčšie riziko a sadzba bude vyššia.

kľúč vo dverách

Poplatky za hypotéku

Väčšina klientov ignoruje výšku poplatkov s vidinou najnižšieho úroku. Tie vás však môžu nepríjemne prekvapiť a predražiť výšku úveru. Štandardné poplatky sú:

Poplatok za znalecký posudok

Tento poplatok platíte ako žiadateľ o hypotekárny úver súdnemu znalcovi v odbore oceňovania nehnuteľností. Niektoré banky vám v rámci akcie preplatia náklady, alebo môžete využiť ich interného znalca.

Poplatok za vybavenie hypotéky

Ide o administratívny poplatok za vybavenie úveru zvyčajne vo výške až do 1,9 % z celkového úveru – väčšinou však s fixným maximálnym poplatkom. V rámci akcií bánk ho niekedy môžete získať za 0 EUR. Poplatok za vybavanie hypotéky môžete zaplatiť priamo v hotovosti, alebo si ho započítať priamo do úveru.

Poplatok katastru

Tento poplatok musíte zaplatiť katastru pri podaní návrhu na začatie konania o povolení vkladu záložného práva k zakladanej nehnuteľnosti, v prospech banky.

Štandardný poplatok je vo výške 66 EUR, v zrýchlenom konaní (do 15 dní od podania návrhu) až 266 EUR. Ak oň požiadate elektronicky, získate miernu zľavu. Niektoré banky v rámci akcií preplácajú poplatok za kataster.

Poistenie nehnuteľnosti

Poistenie nehnuteľnosti banky vyžadujú pred poskytnutím úveru. Treba byť obozretný a porovnať si ponuky, ktoré vám poskytne banka alebo priamo poisťovňa. Viete tak ušetriť desiatky EUR ročne.

ďalšie zdroje: slsp.sk vub.sk tatrabanka.sk primabanka.sk csob.sk postovabanka.sk

Ako získať hypotéku
5 27 hodnotení

9 chýb, kvôli ktorým platíte za hypotéku zbytočne veľa

Konkrétne tipy, ako môžete platiť menej za hypotéku.

Simona Porubská

Aktualizované
2. augusta 2018

9 chýb, kvôli ktorým platíte za hypotéku zbytočne veľa
5 5 hodnotení

Plánujete kúpu nehnuteľnosti a chcete si vziať hypotéku?

Prinášame vám 9 chýb, ktorým by ste sa mali pri výbere oblúkom vyhnúť. Ak nechcete platiť zbytočne veľa, prečítajte si na čo si dať pozor.

Túžite po kúpe nádherného domu či bytu?

Väčšina z vás sa asi rozhodla pre hypotéku, ktorú treba poriadne a vopred zvážiť.

Do úvahy by ste mali brať hneď niekoľko kritérií. Pozrime sa teda spoločne na to, čomu by ste sa mali vyvarovať.

Zlý odhad všetkých nákladov spojených s hypotékou

Akým výdavkom sa pri hypotéke nevyhnete?

  • náklady spojené so získaním hypotéky (znalecký posudok, poplatky na katastri, poplatok za poskytnutie hypotéky),
  • úroky – výška závisí na úrokovej sadzbe,
  • zmeny mimo zmluvnej dohody (mimoriadne splátky),
  • uzatvorenie produktov súvisiacich s hypotékou (bežný účet).

Poplatok za poskytnutie úveru je najvyšším jednorazovým poplatkom. Percentuálne ho určuje banka na základe výšky hypotéky.

Nevhodná fixácia úrokovej sadzby

Výška úrokových sadzieb nie je fixná. Mení sa vzhľadom na aktuálnu situáciu na finančnom trhu. Preto je lepšie popremýšlať nad dĺžkou fixácie. Ideálny stav je čo najnižší úrok na čo najdlhšie obdobie. Ak sú totiž aktuálne sadzby nízke, je istota sa poistiť na dlhšie obdobie. Ak by boli sadzbe vysoké, zbytočne sa budete fixovať na dlhé obdobie, pretože predpoklad bude postupné klesanie.

Krátka doba fixácie (1-3 roky)

  • väčšinou nižší úrok

Dlhšia doba fixácie (nad 5 rokov)

  • vyšší úrok

Nevýhodná dĺžka fixácie pri hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých

Charakteristickým znakom hypotéky pre mladých je výhodnejšia úroková sadzba. Počas prvých 5. rokov sa klientovi znižuje úroková sadzba o 3 %, kvôli tomu, že 2 % poskytuje štát a 1 % banka.

Aby ste mohli plne využiť toto zvýhodnenie, vyberte si 5 ročnú dobu fixácie úrokovej sadzby.

Od 1.1.2018 sa menili podmienky Hypotéky pre mladých. 

Po novom si budú môcť raz ročne v rámci daňového priznania uplatniť daňový bonus. Zníži sa im tak základ dane, a teda i daň z príjmu. Daňový bonus predstavuje suma vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, najviac však do výšky 400 €.

  • Výška príjmu v prípade 1 žiadateľa nesmie presiahnuť 1,3 násobok (v prípade 2 žiadateľov posudzovaných spoločne 2,6 násobok) priemernej hrubej mzdy v národnom hospodárstve.
  • Účel úveru musí byť kúpa, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie.
  • Zvýhodnenie je možné uplatniť do sumy 50 000 € a maximálne do 70 % hodnoty nehnuteľnosti.
  • Zvýhodnenie bude platiť po dobu prvých 5 rokov.
  • Vek, v ktorom môže žiadateľ o hypotéku požiadať je od 18 rokov do 35 rokov.

Nevyužitie možnosti skoršieho splatenia hypotéky

Možnosti mimoriadnych splátok:

  • Raz ročne zaplatiť 20 % bez navýšených poplatkov.
  • Pri obnove fixácie je možné splatiť celý zvyšok úveru bez naúčtovania poplatku.
  • Niektoré banky poskytujú možnosť zrýchleného splácania – malé mimoriadne splátky viackrát ročne.

Aká je najväčšia výhoda mimoriadnych splátok?

Skracujú dobu splácania hypotéky, čím znižujú celkovú splatenú sumu.

Vaše nízke finančné rezervy

Určite nezabudnite na tvorbu rezervy. Poslúži vám na pokrytie nepredvídateľných výdavkov, ktoré môžu nastať napríklad pri strate zamestnania.

Ak nie ste zabezpečený, môže sa stať, že nebudete mať dostatok prostriedkov na splátku hypotéky. Za odklad splátky sa bankám platia prehnané poplatky.

Zbytočné drahé poistenie

Nevyhnutnou podmienkou pre poskytnutie hypotéky je uzatvorenie poistenia. Banky väčšinou spolupracujú s poisťovňami, a tak vám pri vybavovaní hypotéku ponúknu aj poistku.

Môžete túto ponuku odmietnuť?

Samozrejme, poistenie nehnuteľnosti si môžete vybrať v ktorejkoľvek poisťovni.

Ako si vybrať poisťovňu?

  • porovnajte ceny poistenia,
  • zvážte ceny poistných udalostí.

Najlacnejšie poistenie nemusí byť vždy najlepšie.

Neuzavretie poistenia neschopnosti splácania hypotéky

Pouvažujte nad poistením schopnosti splácať úver. Poistka by vám mala poskytnúť krytie v prípade nečakaných a nepredvídateľných životných udalostí – smrť, invalidita či dlhodobá práce neschopnosť.

Poisťovňa tak bude povinná splatiť zvyšnú hodnotu hypotéky alebo určitý čas nahrádzať splátky namiesto klienta.

Príliš vysoká LTV (suma požičaných peňazí)

LTV určuje pomer požičaných peňazí od banky na celkovej hodnote nehnuteľnosti. V praxi sa vyjadruje percentuálne.
Čím je LTV vyššia, tým banka nasadzuje vyšší úrok. Dôvodom je, že čím máte menej vlastných financií na nákup a opravu nehnuteľnosti, tým je celé jednanie pre banku riskantnejšie.

Ak disponujete aj inými finančnými prostriedkami, bude pre vás výhodnejšia hypotéka s menším LTV. Banka je tak spokojnejšia a úroková sadzba nižšia.

LTV vo výške 70 % znamená, že úver vo výške 70 000 € je zabezpečený nehnuteľnosťou v hodnote 100 000 €. Ak by ju predala 80 000 €, stále je schopná pokryť svoje náklady.

Nevyjednávanie s bankou pre lepšie podmienky

Stále sa dajú robiť kompromisy a zjednávania s opačnou stranou. Preto sa nebojte! Banky majú priestor na to, aby vám poskytli ešte výhodnejšie podmienky.

Použite starý známy trik o tom, že v konkurenčnej banke ste dostali výhodnejšiu ponuku.

Zhrnuli sme pre vás 9 základných bodov, na ktoré by ste si pri výbere hypotéky mali dávať pozor. Ak sa nimi budete riadiť, určite si vyberiete správne.

9 chýb, kvôli ktorým platíte za hypotéku zbytočne veľa
5 5 hodnotení