Ako postupovať pri kúpe novostavby

nový bytový developerský projekt
shutterstock

Kúpa novostavby láka mnohých Slovákov. Ako nové bývanie či investícia. Poradíme vám, čo by ste mali pri jej hľadaní a výbere vedieť.

Pôvodný stav, čiastočná či kompletná rekonštrukcia, alebo novostavba? Najdôležitejším rozhodnutím v procese hľadania nového bývanie je mať jasno o stave nehnuteľnosti. Vplýva na výšku vášho rozpočtu a samozrejme, v prípade financovania hypotékou, aj mesačné náklady na splácanie.

Ako spoznám novostavbu?

Podľa zákona za novostavbu považujeme nehnuteľnosť, ktorá je stará maximálne 5 rokov.

Ide o stavbu: bytový dom, komplex, dom, rekreačnú nehnuteľnosť, ktorá bola vybudovaná novými technológiami a z nových materiálov. Malo by ísť predovšetkým o nehnuteľnosť, ktorú kúpou už nemusíte nijak upravovať resp. opravovať. Maximálne zariadiť, ak je to potrebné a bývať.

Samozrejme, novostavby sa na trhu ponúkajú v rôznych prevedeniach ako je napríklad holobyt či holodom. V prípade ich kúpy budete musieť prejsť dokončovacími stavebnými prácami. Stále sa však budete pohybovať medzi novými stenami a na rovnej dlážke.

Možno ste si však pri predbežnom hľadaní na inzertných portáloch všimli, že za novostavby predávajúci označujú aj nehnuteľnosti, ktoré dosahujú vek okolo 10 rokov. Ide o rokmi zaužívaný názor a niektorým ho len ťažko vyvrátite, nakoľko kvalitná stavba sa môže javiť ako novopostavená aj po dlhšom období. A naopak „odfláknutá“ skutočná novostavba ako stará do troch rokov. Bez ohľadu na vek alebo svetonázor realitného trhu, novostavba je určite správna voľba, po ktorej sa obzerajú kupujúci aj teraz.

Kúpa novostavby: strašiak číslo jedna

Mnohých pri kúpe novostavby odrádza cena. V momente kúpy je vyššia ako cena starších nehnuteľností v ponuke. Avšak pri pohľade na mesačné prevádzkové náklady, staršie nehnuteľnosti výšku sumy, ktorú za novostavbu zaplatíte, dorovnajú v horizonte niekoľkých rokov. Dokonca ju i prevýšia.

Nové postupy prinášajú aj riešenie pre energetické zabezpečenie nehnuteľnosti, ktoré je omnoho efektívnejšie ako v starých bytoch či domoch, a tak v novostavbe môžete mesačne platiť omnoho menej.

Developer, ktorý sa stará

Kvalita stavby zodpovedá kvalite materiálov a schopnostiam dodávateľov, ktorý sa na výstavbe novostavby podieľajú. Za ich výberom stojí developer, ktorý projekt realizuje a po dokončení ponúkne na trh. Na každej strane nájdeme tých lepších aj horších. Základom je správne ich odlíšiť.

Profesionálny developer či skupina tak ako vy nemá záujem o doťahovanie sa ohľadom zlej omietky, krivých stien či praskajúceho obkladu v kúpeľni. Bohužiaľ, nie vždy a všetci dokážeme rozoznať kvalitu stavby, nakoľko predsa len fungujeme v dobe, kedy sa veľmi ľahko nájdu špekulanti, ktorých motto znie: „Čo najviac ušetriť, rýchlo postaviť, predať a zarobiť.“

Developera prezradia jeho referencie a projekty. Poobzerajte sa po nich či už v teréne alebo pohľadajte na internete. Možno vám ľudia v diskusných fórach prezradia, či sa oplatila kúpa novostavby z ich portfólia. Pozrite si obchodný výpis spoločnosti cez ORSR alebo komplexný prehľad ich podnikateľskej činnosti napríklad na portáli Finstat.sk. Ak nie je k dispozícii, pýtajte si zoznam dodávateľov prác či materiálov. Ak ste sa už pre konkrétny projekt rozhodli, vypýtajte si možnosť obhliadky stavby, či už hotovej alebo vo výstavbe. Ideálne v sprievode odborníka, ktorý sa stavebníctvu či murárčine rozumie.

S novostavbou si kupujete viac ako len nehnuteľnosť

Pri kúpe nehnuteľnosti v novostavbe alebo v komplexe novostavieb by ste si mali vopred preveriť veľkosť plôch pozemku. Je dôležité vedieť, či ste vlastníkom alebo spoluvlastníkom pozemku, na ktorom bytový dom stojí. Rovnako, či máte vlastnícky podiel na ploche pred vchodom alebo naopak, či sa podiel nevzťahuje na veľkú plochu spoločného pozemku. Aj tieto poplatky na jeho obrábanie alebo úpravu sa môžu preniesť do vašich mesačných prevádzkových nákladov.

A rovnako aj v prípade, ak pozemky a plochy v okolí novostavby vlastní developer či iný súkromný vlastník. Aj za ich využívanie môžete platiť nájom. Možno nepôjde o vysokú sumu, ale poplatok k poplatku a nebude na splátku.

Prístupová cesta musí byť vysporiadaná

Novostavbu môžete kúpiť aj vo fáze projektu s väzbou na konkrétny pozemok. V skutočných podmienkach sa môže stať, že sa realizácia výstavby rieši „za behu“ a niektoré vedľajšie čiastkové pozemky sú v procese vysporiadania. Ide najčastejšie o príjazdové cesty. kto by chcel nehnuteľnosť, ku ktorej sa nedostane? Ani autom ani po svojich.

Vstupovať do kúpy bez jasne a zmluvne daných vzťahov je riziko, ktoré vás môže v budúcnosti dobehnúť. S novostavbou si totižto často krát kupujete aj svoju účasť na novom spoločenstve či susedstve. Jeho väzby vytvoríte vy a vaši noví susedia. Aj keď želaním sú dobré vzťahy, nemusí to platiť. Jasne definované právne vzťahy ohľadom vlastníctva a vedomosť o ich rozsahu pred kúpou novostavby sa pre vás stávajú must have. V prípade príjazdovej cesty dvojnásobne.

Bude výstavba pokračovať?

Nielen v prípade kúpy novostavby, ale celkovo nehnuteľností, je pred kúpou preveriť ďalší plán výstavby v rámci územného plánu alebo projektu developera. Nikoho nepoteší výhľad na činžiak, ktorý vyrástol bez možnosti, čo i len vôbec sa k výstavbe vyjadriť.

Ešte jedna malá rada na záver. Ak bude hľadanie ťažké, majte na pamäti, že ak novostavba nebola postavená dobre, určite sa nedostatky čoskoro objavia. Najneskôr však do 3. až 5-tich rokoch.

Ako si preklepnúť developerský projekt a novostavby

shutterstock

Obzeráte sa po novom bývaní a páči sa vám developerský projekt novostavby?

Ich ponuka je zaujímavá a my vám prezradíme, ako si vybrať rozumne.

Pojem developerský projekt zastrešuje novú výstavbu rodinných domov a bytov, pričom jeden projekt môže pozostávať z viacerých nehnuteľností: rôzne typy bytov, radová výstavba či napríklad samostatná výstavba domov.

Projekty realizuje tzv. developer, komerčný subjekt – projektová spoločnosť. Zastrešuje nielen analýzu prostredia projektu, samotného projektu, jeho návrh, potrebné povolenia, právne úkony, ale aj komunikáciu s prípadnými investormi, dodávateľmi pri výstavbe a predaji. Kvalita projektu bezprostredne závisí od jeho solventnosti a dozoru nad úspešným realizovaním stavby a odovzdaniu kľúčov do vašich rúk.

Chcete si vybrať dobrý developerský projekt? Preverte si developera

Internetová stránka projektu

Nie úplne, ale predsa len trochu sa budete musieť zahrať na detektíva. Ak ste si či už na inzertných portáloch, v realitnej kancelárii, alebo na odporúčanie vytypovali novostavbu v konkrétnom projekte, začnite na internetovej stránke projektu. Preštudujte si dostupné informácie, pozrite fotogalériu projektu a cenu i vybavenie ponúkaných variant: holobyt – holodom či štandard.

Obchodný register Slovenskej republiky

Na stránkach spoločnosti, najčastejšie v sekcii Kontakt nájdete názov realizátora projektu alebo investora. Vyhľadajte si ho podľa obchodného mena alebo IČO a pozrite si výpis spoločnosti. Dôležitou informáciou je pre vás info o tom, či sa náhodou nenachádza v likvidácii. V prípade reklamácii v budúcnosti sa s takouto spoločnosťou bude komunikovať už len ťažko, ak vôbec. Vo výpise nájdete aj osoby, ktoré si tiež môžete vyhľadať a zistiť, či náhodou nefigurujú aj v iných spoločnostiach, ktoré mohli realizovať výstavbu iných projektov.

Internetové stránky spoločnosti

Ak developerská spoločnosť disponuje vlastnou stránkou, na ktorej prezentuje portfólio svojich už realizovaných/skolaudovaných projektov a projektov vo fáze výstavby, máte výbornú príležitosť, ako získať informácie priamo zo zdroja. Zadajte názov projektu v spojení kľúčových slov diskusia, hodnotenie, referencie, spokojný, bývanie,… do vášho prehliadača a pozrite si výsledky. Možno objavíte informácie, ktoré vám pomôžu pri preklepnutí developera.

Obhliadka naživo

Okrem internetu môžete však rozhodiť siete aj osobne. Opýtajte sa známych či nepoznajú nejakých nájomníkov z projektov, prípadne choďte na miesto osobne a spýtajte sa naživo. Pre niektorých to bude chcieť trochu odvahy, ale vo fáze prieskumu nejde predsa o nič. Môžete len získať podporu pre správnosť vášho rozhodnutia.

Obhliadka výstavby projektu alebo už hotovej nehnuteľnosti v štandarde by mala byť samozrejmosťou. Vyberte sa na ňu a ideálne v sprievode majstra od remesla, ak sami neviete posúdiť stav a kvalitu prác stavby.

Nevynechajte ani katastrálny portál

Keď už viete meno spoločnosti a máte dostatok informácii, chvíľu venujte aj overeniu vlastníctva developera k pozemkom, na ktorých projekt stojí alebo bude stáť. Pozrite sa, či sa na pozemok nevzťahujú ťarchy, ktoré by vám v budúcnosti mohli komplikovať život. Ak áno, prinajmenšom si ich dajte pri hlbšom záujme o novostavbu vysvetliť.

Financovanie projektu

Pomocníkom pri dokončení skladačky kompletného obrazu o developerskej spoločnosti, ktorá projekt kvalitne zrealizuje a úspešne dokončí, je i financovanie samotného projektu. Môže prebiehať formou financovania zo súkromných zdrojov spoločnosti alebo od investorov. V tomto prípade pri rozhodovaní zaváži spoľahlivý profil developera. Istejší spôsob je, ak sa výstavba realizuje z hypotekárneho úveru. Do hry totižto vstupuje banka, ktorá chce chrániť svoje prostriedky a tým bude nepriamo chrániť aj vás.

V realite však existuje aj možnosť financovania klientom, respektíve viacerými klientmi, ktorí si nehnuteľnosť odkúpia vo fáze projektu a postupne platia zmluvne dohodnuté čiastky, z ktorých sa realizuje stavba. V prípade vzniku situácie, ktorá výstavbu predĺži alebo zastaví, ide o najmenej bezpečnú cestu ako získať svoje už investované financie späť.

Územný plán verzus plán projektu

Developerský projekt získal svoje miesto v územnom pláne, v ktorom máte možnosť vidieť ďalšie prípadné zámery budúcej výstavbe v okolí projektu. Keď veríte v dôveryhodnosť developera a jeho zámerov, je na mieste preveriť aj zámery samosprávy. Jeden nikdy nevie.