Má váš nový byt chyby, tzv. skryté vady, ktoré by určite nemal mať?
S pojmom skryté vady sa pri predaji starších nehnuteľností, ale i novostavieb stretávame pomerne často. Čo si pod ním presne predstaviť?
Záručná doba nehnuteľností
Občiansky zákonník hovorí o 24 mesačnej záručnej dobe. S predávajúcim sa môžete dohodnúť aj na dlhšom časovom úseku, odporúča sa 5 rokov.
Čo sú skryté vady?
Skrytá vada je taká, ktorá pri prevzatí domu nie je vizuálne viditeľná a prejaví sa až neskôr. Podmienkou je, že existovala už v dobe, keď nehnuteľnosť vlastnil pôvodný majiteľ – takže vznikla, keď dom alebo byt ešte nebol váš.
Ide o všetky chyby, ktoré bránia v plnom využívaní nehnuteľnosti a laik ich pri kúpe rozozná len ťažko. Preto je fajn, ak si na prehliadky vezmete odborníka či statika, ktorý dokáže posúdiť vlhkosť a vznik tepelných mostov.
Príkladom skrytej vady môže byť nefunkčný radiátor – dom ste kupovali v lete a na jeseň, keď začínate v byte kúriť zistíte, že nefunguje.
Ako na skryté vady reagovať?
Najlepšie je problém posúdiť odborníkom, no aj napriek tomu, môže byť dokazovanie zložité. Druhou potrebnou vecou je dôkaz o tom, že vada nevznikla vašim zapríčinením. Ak už máte všetky “doklady” o chybe, obráťte sa na bývalého majiteľa.
Pomôcť vám môže aj energetický audit. Je omnoho lacnejší než technický audit a zaisťuje ho predávajúci. Zaisťuje kontrolu konštrukcií, prípadných chýb a aj zateplenie.
Niektoré spoločnosti sú zamerané aj na kontrolu:
- statických vád,
- vlhkosti,
- akustiky.
Pri kúpe staršieho domu sa treba zamerať:
- nezateplené konštrukcie budov,
- problémy konštrukcie striech,
- problémy s nosnými časťami konštrukcie,
- staré kotly,
- komíny bez revízií.
Pri novostavbách si dajte pozor na:
- zlá hydroizolácia – presakovanie vody do stien,
- nesprávne zateplené šikminy striech,
- statické chyby na konštrukciách,
- praskliny na stenách,
- plesne kvôli zlým zatepľovacím systémom.
Dajú sa skryté vady reklamovať?
Zákonná záručná doba pri zhotovení stavby sú 3 roky (§ 646 Občianskeho zákonníka). Objavené vady by ste mali reklamovať najneskôr do 24 mesiacov od nadobudnutia veci. Podľa povahy vady môžete:
- od zmluvy ustúpiť,
- žiadať zľavu z kúpnej ceny,
- požadovať opravu na náklady predávajúceho.
Ak sú závady neodstrániteľné, predávajúci by vám mal vrátiť peniaze.
Kedy na odškodnenie skrytých vád právo nemáte?
Ak je v kúpnej zmluve použitá formulka podľa § 501 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého majiteľ vec prenecháva tak, “ako stojí a leží”, nezodpovedá za jej chyby.
Znamená to, že kupujete vec vrátane zjavných, aj skrytých chýb. Preberáte tak riziko, že ak nájdete vadu, o ktorej ste nevedeli, nebudete ju môcť predchádzajúcemu majiteľovi vytýkať.
Táto formulácia by sa však mala používať len v prípade hromadných vecí.
Aká je hromadná vec?
Tvorí ju viacero vecí, ktoré spoločne vytvárajú celok (napr. zbierka známok). V zákone sa o tom priamo nepíše, no pri individuálnych veciach, by sa formulka uvádzať nemala.
Na záver
Ak si ku kúpe nového domu či bytu vezmete odborníka, určite tým nič nepokazíte, práve naopak. Vyriešte všetky problémy radšej skôr, aby ste mohli spokojne a plnohodnotne bývať.
