Našli ste v byte alebo dome skryté vady? Máte právo ich reklamovať

biele vlhké steny v interiéri
shutterstock

Má váš nový byt chyby, tzv. skryté vady, ktoré by určite nemal mať?

S pojmom skryté vady sa pri predaji starších nehnuteľností, ale i novostavieb stretávame pomerne často. Čo si pod ním presne predstaviť?

Záručná doba nehnuteľností

Občiansky zákonník hovorí o 24 mesačnej záručnej dobe. S predávajúcim sa môžete dohodnúť aj na dlhšom časovom úseku, odporúča sa 5 rokov.

Čo sú skryté vady?

Skrytá vada je taká, ktorá pri prevzatí domu nie je vizuálne viditeľná a prejaví sa až neskôr. Podmienkou je, že existovala už v dobe, keď nehnuteľnosť vlastnil pôvodný majiteľ – takže vznikla, keď dom alebo byt ešte nebol váš.

Ide o všetky chyby, ktoré bránia v plnom využívaní nehnuteľnosti a laik ich pri kúpe rozozná len ťažko. Preto je fajn, ak si na prehliadky vezmete odborníka či statika, ktorý dokáže posúdiť vlhkosť a vznik tepelných mostov.

Príkladom skrytej vady môže byť nefunkčný radiátor – dom ste kupovali v lete a na jeseň, keď začínate v byte kúriť zistíte, že nefunguje.

Ako na skryté vady reagovať?

Najlepšie je problém posúdiť odborníkom, no aj napriek tomu, môže byť dokazovanie zložité. Druhou potrebnou vecou je dôkaz o tom, že vada nevznikla vašim zapríčinením. Ak už máte všetky „doklady“ o chybe, obráťte sa na bývalého majiteľa.

Pomôcť vám môže aj energetický audit. Je omnoho lacnejší než technický audit a zaisťuje ho predávajúci. Zaisťuje kontrolu konštrukcií, prípadných chýb a aj zateplenie.

Niektoré spoločnosti sú zamerané aj na kontrolu:

  • statických vád,
  • vlhkosti,
  • akustiky.

Pri kúpe staršieho domu sa treba zamerať:

  • nezateplené konštrukcie budov,
  • problémy konštrukcie striech,
  • problémy s nosnými časťami konštrukcie,
  • staré kotly,
  • komíny bez revízií.

Pri novostavbách si dajte pozor na:

  • zlá hydroizolácia – presakovanie vody do stien,
  • nesprávne zateplené šikminy striech,
  • statické chyby na konštrukciách,
  • praskliny na stenách,
  • plesne kvôli zlým zatepľovacím systémom.

Dajú sa skryté vady reklamovať?

Zákonná záručná doba pri zhotovení stavby sú 3 roky (§ 646 Občianskeho zákonníka). Objavené vady by ste mali reklamovať najneskôr do 24 mesiacov od nadobudnutia veci. Podľa povahy vady môžete:

  • od zmluvy ustúpiť,
  • žiadať zľavu z kúpnej ceny,
  • požadovať opravu na náklady predávajúceho.

Ak sú závady neodstrániteľné, predávajúci by vám mal vrátiť peniaze.

Kedy na odškodnenie skrytých vád právo nemáte?

Ak je v kúpnej zmluve použitá formulka podľa § 501 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého majiteľ vec prenecháva tak, „ako stojí a leží“, nezodpovedá za jej chyby.

Znamená to, že kupujete vec vrátane zjavných, aj skrytých chýb. Preberáte tak riziko, že ak nájdete vadu, o ktorej ste nevedeli, nebudete ju môcť predchádzajúcemu majiteľovi vytýkať.

Táto formulácia by sa však mala používať len v prípade hromadných vecí.

Aká je hromadná vec?

Tvorí ju viacero vecí, ktoré spoločne vytvárajú celok (napr. zbierka známok). V zákone sa o tom priamo nepíše, no pri individuálnych veciach, by sa formulka uvádzať nemala.

Na záver

Ak si ku kúpe nového domu či bytu vezmete odborníka, určite tým nič nepokazíte, práve naopak. Vyriešte všetky problémy radšej skôr, aby ste mohli spokojne a plnohodnotne bývať.

8 vecí, ktoré vám realiťák pri kúpe bytu nikdy nepovie. A vie prečo

realitný maklér
shutterstock

Rozhodli ste sa pre kúpu nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu?

Buďte pripravený na každú situáciu, o ktorej sa vám realiťák nezmieni. Vedome aj nevedome.

Na dobrého realitného makléra musíte mať jednoducho šťastie. Hoci, ani ten najlepší vám nemusí povedať všetko, čo by ste mali počuť. Skôr vám posunie informácie, ktoré chcete počuť.

1. Skutočná hodnota nehnuteľnosti

Pochopiteľne cena, ktorú sa dozvedáte od realitného makléra je cena, ktorú si stanovil predajca vrátane jeho provízie. Na to či ide o cenu, ktorú nehnuteľnosť skutočne má alebo o cenu, ktorú chce predajca nahodiť na udicu a čakať, kým sa ryba chytí, musí prísť ryba sama.

Dôležité je porovnať si ponuky v okolí a ich cenu nie za celok, ale za meter štvorcový a samozrejme na obhliadke si pozorne všimnúť stav a vybavenie nehnuteľnosti.

2. Meno predávajúceho a skutočné okolnosti predaja

Možno budete mať inú skúsenosť, ale máloktorý maklér vám povie viac o životnom osude nehnuteľnosti a dôvody prečo sa predáva. A ak aj povie, je na vás a jeho profesionalite, či mu uveríte alebo nie.

Dôvody aktuálneho predaja by mohli ovplyvniť vaše rozhodnutie kúpy. Ak vás zaujímajú, môžete sa opýtať susedov alebo samotného majiteľa. Samozrejme, ak vás k nemu maklér pustí.

3. Čo sa v byte stalo?

Ak veríte v energiu, ktorá v byte ostáva po predchádzajúcich majiteľoch, nie je na škodu vedieť aj o negatívnych udalostiach, ktoré sa v dome či byte mohli stať v minulosti. Určite by ste sa nepotešili, ak by ste po kúpe zistili, že sa tu stalo nešťastie a začali trpieť, že podobný osud čaká aj vás.

4. Životnosť bytovky

Bohužiaľ, nie každý realitný maklér ovláda nehnuteľnosti vo svojej vlastnej ponuke na 100 %. Ak vás náhodou bude zaujímať životnosť bytového domu, nech vás neprekvapí, že nebude vedieť presnú odpoveď alebo naopak, až veľmi presnú v znení: „Bytovka je v dobrom stave. Nemala by mať žiaden problém. Aj vás ešte prežije.“

5. Kvalita rekonštrukcie

Rozhodnutie investovať do prerábanej nehnuteľnosti môže byť rizikom, ak nedokážete odhadnúť jej kvalitu. Tá sa skrýva pod povrchom omietky. Len máloktorý maklér a v podstate aj majiteľ dokáže sprístupniť dokumentáciu, ktorá vám priblíži odvedenú prácu.

Úprimnosť makléra si pri odpovedi na túto tému vážte. Ak vyloží karty na stôl a povie, že nevie, alebo vám nechá priestor na preskúmanie nehnuteľnosti, fajn. No, nečakajte ju na tanieri. Profesionálov, ktorí nechcú na vás len zarobiť je ako šafránu.

6. Plánované rekonštrukcie

Pri kúpe vás bude určite zaujímať aj plánovaná rekonštrukcia. Najmä v prípade bytových domov. Výmena stúpačiek, strechy, oprava výťahu či zateplenie vás môžu nepríjemne prekvapiť. Najmä ak vám kvôli rekonštrukcii, o ktorej ste nevedeli, poškodia vynovenú kúpeľňu.

Ak túto informáciu od makléra nedostanete, zistite si ju od správcu bytového domu, ktorého zistite napríklad aj na obhliadke.

7. Zástavba okolia

Informácia o plánovanej výstavbe môže byť kľúčovou napríklad pri kúpe v tichej lokalite. Maklér rád predáva. Nie je povinný zistiť informácie o plánoch, ku ktorým sa v meste alebo na dedine schyľuje. Získajte si ich sami. Stačí možno dvihnúť telefón alebo sa zastaviť osobne. Predstava, že vám pred oblokom vyrastie nové nákupné centrum nie je extra lákavé.

8. Susedia a vzťahy medzi nimi

Otázka na susedov je povinná jazda každej obhliadky a rovnako aj jej odpoveď: „Samozrejme. Vládnu tú dobré vzťahy. Sami mladí.“

Nespochybňujte ani príliš neskúmajte pravdu jeho slov. Radšej sa pozrite, ako je v prípade bytu upravený vchod, či spoločné priestory bytovky.

Ak sa susedia dokážu na prácach na bytovke dohodnúť v jej prospech, nebudú márni. Prípadne, zistite si adresu nehnuteľnosti, a aj krátky rozhovor s vašimi potenciálnymi susedmi vám dokáže, či chcete byť v ich partii.

Akokoľvek to možno nebude jednoduché, ak vôbec možné, želáme vám dobrý výber nielen realitnej kancelárie, ale predovšetkým makléra. Most dôvery, ktorý si medzi sebou postavíte bude slúžiť na spoľahlivý prechod zbytočne prikrášlených informácií.