Plánujete kúpu nehnuteľnosti a chcete si vziať hypotéku?
Prinášame vám 9 chýb, ktorým by ste sa mali pri výbere oblúkom vyhnúť. Ak nechcete platiť zbytočne veľa, prečítajte si na čo si dať pozor.
Túžite po kúpe nádherného domu či bytu?
Väčšina z vás sa asi rozhodla pre hypotéku, ktorú treba poriadne a vopred zvážiť.
Do úvahy by ste mali brať hneď niekoľko kritérií. Pozrime sa teda spoločne na to, čomu by ste sa mali vyvarovať.
Zlý odhad všetkých nákladov spojených s hypotékou
Akým výdavkom sa pri hypotéke nevyhnete?
- náklady spojené so získaním hypotéky (znalecký posudok, poplatky na katastri, poplatok za poskytnutie hypotéky),
- úroky – výška závisí na úrokovej sadzbe,
- zmeny mimo zmluvnej dohody (mimoriadne splátky),
- uzatvorenie produktov súvisiacich s hypotékou (bežný účet).
Poplatok za poskytnutie úveru je najvyšším jednorazovým poplatkom. Percentuálne ho určuje banka na základe výšky hypotéky.
Nevhodná fixácia úrokovej sadzby
Výška úrokových sadzieb nie je fixná. Mení sa vzhľadom na aktuálnu situáciu na finančnom trhu. Preto je lepšie popremýšlať nad dĺžkou fixácie. Ideálny stav je čo najnižší úrok na čo najdlhšie obdobie. Ak sú totiž aktuálne sadzby nízke, je istota sa poistiť na dlhšie obdobie. Ak by boli sadzbe vysoké, zbytočne sa budete fixovať na dlhé obdobie, pretože predpoklad bude postupné klesanie.
Krátka doba fixácie (1-3 roky)
- väčšinou nižší úrok
Dlhšia doba fixácie (nad 5 rokov)
- vyšší úrok
Nevýhodná dĺžka fixácie pri hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých
Charakteristickým znakom hypotéky pre mladých je výhodnejšia úroková sadzba. Počas prvých 5. rokov sa klientovi znižuje úroková sadzba o 3 %, kvôli tomu, že 2 % poskytuje štát a 1 % banka.
Aby ste mohli plne využiť toto zvýhodnenie, vyberte si 5 ročnú dobu fixácie úrokovej sadzby.
Od 1.1.2018 sa menili podmienky Hypotéky pre mladých.
Po novom si budú môcť raz ročne v rámci daňového priznania uplatniť daňový bonus. Zníži sa im tak základ dane, a teda i daň z príjmu. Daňový bonus predstavuje suma vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, najviac však do výšky 400 €.
- Výška príjmu v prípade 1 žiadateľa nesmie presiahnuť 1,3 násobok (v prípade 2 žiadateľov posudzovaných spoločne 2,6 násobok) priemernej hrubej mzdy v národnom hospodárstve.
- Účel úveru musí byť kúpa, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie.
- Zvýhodnenie je možné uplatniť do sumy 50 000 € a maximálne do 70 % hodnoty nehnuteľnosti.
- Zvýhodnenie bude platiť po dobu prvých 5 rokov.
- Vek, v ktorom môže žiadateľ o hypotéku požiadať je od 18 rokov do 35 rokov.
Nevyužitie možnosti skoršieho splatenia hypotéky
Možnosti mimoriadnych splátok:
- Raz ročne zaplatiť 20 % bez navýšených poplatkov.
- Pri obnove fixácie je možné splatiť celý zvyšok úveru bez naúčtovania poplatku.
- Niektoré banky poskytujú možnosť zrýchleného splácania – malé mimoriadne splátky viackrát ročne.
Aká je najväčšia výhoda mimoriadnych splátok?
Skracujú dobu splácania hypotéky, čím znižujú celkovú splatenú sumu.
Vaše nízke finančné rezervy
Určite nezabudnite na tvorbu rezervy. Poslúži vám na pokrytie nepredvídateľných výdavkov, ktoré môžu nastať napríklad pri strate zamestnania.
Ak nie ste zabezpečený, môže sa stať, že nebudete mať dostatok prostriedkov na splátku hypotéky. Za odklad splátky sa bankám platia prehnané poplatky.
Zbytočné drahé poistenie
Nevyhnutnou podmienkou pre poskytnutie hypotéky je uzatvorenie poistenia. Banky väčšinou spolupracujú s poisťovňami, a tak vám pri vybavovaní hypotéku ponúknu aj poistku.
Môžete túto ponuku odmietnuť?
Samozrejme, poistenie nehnuteľnosti si môžete vybrať v ktorejkoľvek poisťovni.
Ako si vybrať poisťovňu?
- porovnajte ceny poistenia,
- zvážte ceny poistných udalostí.
Najlacnejšie poistenie nemusí byť vždy najlepšie.
Neuzavretie poistenia neschopnosti splácania hypotéky
Pouvažujte nad poistením schopnosti splácať úver. Poistka by vám mala poskytnúť krytie v prípade nečakaných a nepredvídateľných životných udalostí – smrť, invalidita či dlhodobá práce neschopnosť.
Poisťovňa tak bude povinná splatiť zvyšnú hodnotu hypotéky alebo určitý čas nahrádzať splátky namiesto klienta.
Príliš vysoká LTV (suma požičaných peňazí)
LTV určuje pomer požičaných peňazí od banky na celkovej hodnote nehnuteľnosti. V praxi sa vyjadruje percentuálne.
Čím je LTV vyššia, tým banka nasadzuje vyšší úrok. Dôvodom je, že čím máte menej vlastných financií na nákup a opravu nehnuteľnosti, tým je celé jednanie pre banku riskantnejšie.
Ak disponujete aj inými finančnými prostriedkami, bude pre vás výhodnejšia hypotéka s menším LTV. Banka je tak spokojnejšia a úroková sadzba nižšia.
LTV vo výške 70 % znamená, že úver vo výške 70 000 € je zabezpečený nehnuteľnosťou v hodnote 100 000 €. Ak by ju predala 80 000 €, stále je schopná pokryť svoje náklady.
Nevyjednávanie s bankou pre lepšie podmienky
Stále sa dajú robiť kompromisy a zjednávania s opačnou stranou. Preto sa nebojte! Banky majú priestor na to, aby vám poskytli ešte výhodnejšie podmienky.
Použite starý známy trik o tom, že v konkurenčnej banke ste dostali výhodnejšiu ponuku.
Zhrnuli sme pre vás 9 základných bodov, na ktoré by ste si pri výbere hypotéky mali dávať pozor. Ak sa nimi budete riadiť, určite si vyberiete správne.
