9 chýb, kvôli ktorým platíte za hypotéku zbytočne veľa

Konkrétne tipy, ako môžete platiť menej za hypotéku.

Simona Porubská

Aktualizované
2. augusta 2018

9 chýb, kvôli ktorým platíte za hypotéku zbytočne veľa
5 5 hodnotení

Plánujete kúpu nehnuteľnosti a chcete si vziať hypotéku?

Prinášame vám 9 chýb, ktorým by ste sa mali pri výbere oblúkom vyhnúť. Ak nechcete platiť zbytočne veľa, prečítajte si na čo si dať pozor.

Túžite po kúpe nádherného domu či bytu?

Väčšina z vás sa asi rozhodla pre hypotéku, ktorú treba poriadne a vopred zvážiť.

Do úvahy by ste mali brať hneď niekoľko kritérií. Pozrime sa teda spoločne na to, čomu by ste sa mali vyvarovať.

Zlý odhad všetkých nákladov spojených s hypotékou

Akým výdavkom sa pri hypotéke nevyhnete?

  • náklady spojené so získaním hypotéky (znalecký posudok, poplatky na katastri, poplatok za poskytnutie hypotéky),
  • úroky – výška závisí na úrokovej sadzbe,
  • zmeny mimo zmluvnej dohody (mimoriadne splátky),
  • uzatvorenie produktov súvisiacich s hypotékou (bežný účet).

Poplatok za poskytnutie úveru je najvyšším jednorazovým poplatkom. Percentuálne ho určuje banka na základe výšky hypotéky.

Nevhodná fixácia úrokovej sadzby

Výška úrokových sadzieb nie je fixná. Mení sa vzhľadom na aktuálnu situáciu na finančnom trhu. Preto je lepšie popremýšlať nad dĺžkou fixácie. Ideálny stav je čo najnižší úrok na čo najdlhšie obdobie. Ak sú totiž aktuálne sadzby nízke, je istota sa poistiť na dlhšie obdobie. Ak by boli sadzbe vysoké, zbytočne sa budete fixovať na dlhé obdobie, pretože predpoklad bude postupné klesanie.

Krátka doba fixácie (1-3 roky)

  • väčšinou nižší úrok

Dlhšia doba fixácie (nad 5 rokov)

  • vyšší úrok

Nevýhodná dĺžka fixácie pri hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých

Charakteristickým znakom hypotéky pre mladých je výhodnejšia úroková sadzba. Počas prvých 5. rokov sa klientovi znižuje úroková sadzba o 3 %, kvôli tomu, že 2 % poskytuje štát a 1 % banka.

Aby ste mohli plne využiť toto zvýhodnenie, vyberte si 5 ročnú dobu fixácie úrokovej sadzby.

Od 1.1.2018 sa menili podmienky Hypotéky pre mladých. 

Po novom si budú môcť raz ročne v rámci daňového priznania uplatniť daňový bonus. Zníži sa im tak základ dane, a teda i daň z príjmu. Daňový bonus predstavuje suma vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, najviac však do výšky 400 €.

  • Výška príjmu v prípade 1 žiadateľa nesmie presiahnuť 1,3 násobok (v prípade 2 žiadateľov posudzovaných spoločne 2,6 násobok) priemernej hrubej mzdy v národnom hospodárstve.
  • Účel úveru musí byť kúpa, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie.
  • Zvýhodnenie je možné uplatniť do sumy 50 000 € a maximálne do 70 % hodnoty nehnuteľnosti.
  • Zvýhodnenie bude platiť po dobu prvých 5 rokov.
  • Vek, v ktorom môže žiadateľ o hypotéku požiadať je od 18 rokov do 35 rokov.

Nevyužitie možnosti skoršieho splatenia hypotéky

Možnosti mimoriadnych splátok:

  • Raz ročne zaplatiť 20 % bez navýšených poplatkov.
  • Pri obnove fixácie je možné splatiť celý zvyšok úveru bez naúčtovania poplatku.
  • Niektoré banky poskytujú možnosť zrýchleného splácania – malé mimoriadne splátky viackrát ročne.

Aká je najväčšia výhoda mimoriadnych splátok?

Skracujú dobu splácania hypotéky, čím znižujú celkovú splatenú sumu.

Vaše nízke finančné rezervy

Určite nezabudnite na tvorbu rezervy. Poslúži vám na pokrytie nepredvídateľných výdavkov, ktoré môžu nastať napríklad pri strate zamestnania.

Ak nie ste zabezpečený, môže sa stať, že nebudete mať dostatok prostriedkov na splátku hypotéky. Za odklad splátky sa bankám platia prehnané poplatky.

Zbytočné drahé poistenie

Nevyhnutnou podmienkou pre poskytnutie hypotéky je uzatvorenie poistenia. Banky väčšinou spolupracujú s poisťovňami, a tak vám pri vybavovaní hypotéku ponúknu aj poistku.

Môžete túto ponuku odmietnuť?

Samozrejme, poistenie nehnuteľnosti si môžete vybrať v ktorejkoľvek poisťovni.

Ako si vybrať poisťovňu?

  • porovnajte ceny poistenia,
  • zvážte ceny poistných udalostí.

Najlacnejšie poistenie nemusí byť vždy najlepšie.

Neuzavretie poistenia neschopnosti splácania hypotéky

Pouvažujte nad poistením schopnosti splácať úver. Poistka by vám mala poskytnúť krytie v prípade nečakaných a nepredvídateľných životných udalostí – smrť, invalidita či dlhodobá práce neschopnosť.

Poisťovňa tak bude povinná splatiť zvyšnú hodnotu hypotéky alebo určitý čas nahrádzať splátky namiesto klienta.

Príliš vysoká LTV (suma požičaných peňazí)

LTV určuje pomer požičaných peňazí od banky na celkovej hodnote nehnuteľnosti. V praxi sa vyjadruje percentuálne.
Čím je LTV vyššia, tým banka nasadzuje vyšší úrok. Dôvodom je, že čím máte menej vlastných financií na nákup a opravu nehnuteľnosti, tým je celé jednanie pre banku riskantnejšie.

Ak disponujete aj inými finančnými prostriedkami, bude pre vás výhodnejšia hypotéka s menším LTV. Banka je tak spokojnejšia a úroková sadzba nižšia.

LTV vo výške 70 % znamená, že úver vo výške 70 000 € je zabezpečený nehnuteľnosťou v hodnote 100 000 €. Ak by ju predala 80 000 €, stále je schopná pokryť svoje náklady.

Nevyjednávanie s bankou pre lepšie podmienky

Stále sa dajú robiť kompromisy a zjednávania s opačnou stranou. Preto sa nebojte! Banky majú priestor na to, aby vám poskytli ešte výhodnejšie podmienky.

Použite starý známy trik o tom, že v konkurenčnej banke ste dostali výhodnejšiu ponuku.

Zhrnuli sme pre vás 9 základných bodov, na ktoré by ste si pri výbere hypotéky mali dávať pozor. Ak sa nimi budete riadiť, určite si vyberiete správne.

9 chýb, kvôli ktorým platíte za hypotéku zbytočne veľa
5 5 hodnotení

Ako ušetriť na poplatkoch pri hypotéke

Nedovoľte, aby sa vám hypotéka predražila na zbytočných poplatkoch.

Simona Porubská

Aktualizované
1. augusta 2018

Ako ušetriť na poplatkoch pri hypotéke
5 6 hodnotení

Uvažujete o kúpe nehnuteľnosti?

Lepšie obdobie ste si nemohli vybrať. Hypotéky majú najnižšie úrokové sadzby v histórii.

Už viete, ktorú banku si vyberiete? Pozrite sa, ako to vyzerá v praxi.

Pri porovnávaní mesačných výdavkov nezabúdajte na náklady spojené s hypotékou. Aké výdavky máme na mysli? Napríklad poplatok za bežný účet. Poďme si teda zadefinovať a rozdeliť všetky výdavky.

Jednorazové poplatky pri hypotéke

Poplatok za hypotéku

  • 0,8 – 1 % z výšky hypotéky

Samozrejme, číslo nie je fixné a každá banka si výšku prispôsobuje. Občas majú banky akcie, kedy je tento poplatok omnoho nižší alebo si ho banky vôbec neúčtujú.

Poplatok na katastri

Dokopy zaplatíte 132 €.

Cez portál Slovensko.sk môžete ušetriť až 50 % z poplatku. Podanie online návrhu o vklade stojí 33 €.

Ak vopred realizujete cez katasterportal.sk oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, máte nárok na zníženie poplatkov ešte o ďalších 15 €.

Mnohokrát 66 € za návrh na vklad kúpnej zmluvy uhrádza realitná kancelária ako službu, ktorá je zahrnutá vo vyplatenej provízii.

Ohodnotenie nehnuteľnosti

Cena znaleckého posudku sa pohybuje v rozmedzí od 100 € do 350 €. Na jeho výšku má vplyv typ nehnuteľnosti.

Čo je najlacnejšie?

  • byty,
  • pozemky.

Za čo si zaplatíte viac?

  • rodinné domy.

Záloha za nehnuteľnosť

Pri kupovaní nehnuteľnosti je bežný rezervačný poplatok pred čerpaním úveru. Nemusíte sa obávať, odrátajú vám ho z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Väčšinou sa platí od 2 – 3 % – okolo 2 000 – 3 000 €.

Pravidelné mesačné výdavky

Mesačná splátka úveru

Závisí na vašej voľbe kombinácie úrokovej sadzby, výšky hypotéky a doby splatnosti úveru.

Poplatok za bežný účet

Určite sa stretnete s podmienkou vedenia a aktívneho využívania bežného účtu v banke, z ktorej chcete získať zvýhodnenú hypotéku. Väčšinou je však vedenie takéhoto účtu spoplatnené.

Naopak, niektoré banky ponúkajú účty zdarma.

Na čo by ste si teda mali dávať pozor?

Aby vám celkový poplatok za vedenie účtu nepredražil náklady aj o stovky eur.

Poistenie nehnuteľnosti

Ročne môže stáť pár desiatok eur v závislosti na hodnote bytu, domu či pozemku.

  • nehnuteľnosť za 100 000 € – 80 € až 100 € ročne

Poistenie je podmienkou schválenia hypotéky.

Poistenie neschopnosti splácať hypotéku

Je nižšie ako pri životnej poistke.

Suma vždy pokrýva aktuálny zostatok úveru. Znamená to, že sa s každou splátkou znižuje.

Pri výbere hypotéky myslite na:

  • úrokovú sadzbu,
  • poplatok za úver,
  • ostatné podmienky.

Treba teda myslieť na celkovú preplatenosť, ktorý vyplýva z vyššie uvedených nákladov. Nemyslite len na úrok, ktorý zaplatíte, ale dbajte aj na ostatné parametre spojené s vybavovaním hypotéky.

Ako ušetriť na poplatkoch pri hypotéke
5 6 hodnotení