Ako si preklepnúť developerský projekt a novostavby

shutterstock

Obzeráte sa po novom bývaní a páči sa vám developerský projekt novostavby?

Ich ponuka je zaujímavá a my vám prezradíme, ako si vybrať rozumne.

Pojem developerský projekt zastrešuje novú výstavbu rodinných domov a bytov, pričom jeden projekt môže pozostávať z viacerých nehnuteľností: rôzne typy bytov, radová výstavba či napríklad samostatná výstavba domov.

Projekty realizuje tzv. developer, komerčný subjekt – projektová spoločnosť. Zastrešuje nielen analýzu prostredia projektu, samotného projektu, jeho návrh, potrebné povolenia, právne úkony, ale aj komunikáciu s prípadnými investormi, dodávateľmi pri výstavbe a predaji. Kvalita projektu bezprostredne závisí od jeho solventnosti a dozoru nad úspešným realizovaním stavby a odovzdaniu kľúčov do vašich rúk.

Chcete si vybrať dobrý developerský projekt? Preverte si developera

Internetová stránka projektu

Nie úplne, ale predsa len trochu sa budete musieť zahrať na detektíva. Ak ste si či už na inzertných portáloch, v realitnej kancelárii, alebo na odporúčanie vytypovali novostavbu v konkrétnom projekte, začnite na internetovej stránke projektu. Preštudujte si dostupné informácie, pozrite fotogalériu projektu a cenu i vybavenie ponúkaných variant: holobyt – holodom či štandard.

Obchodný register Slovenskej republiky

Na stránkach spoločnosti, najčastejšie v sekcii Kontakt nájdete názov realizátora projektu alebo investora. Vyhľadajte si ho podľa obchodného mena alebo IČO a pozrite si výpis spoločnosti. Dôležitou informáciou je pre vás info o tom, či sa náhodou nenachádza v likvidácii. V prípade reklamácii v budúcnosti sa s takouto spoločnosťou bude komunikovať už len ťažko, ak vôbec. Vo výpise nájdete aj osoby, ktoré si tiež môžete vyhľadať a zistiť, či náhodou nefigurujú aj v iných spoločnostiach, ktoré mohli realizovať výstavbu iných projektov.

Internetové stránky spoločnosti

Ak developerská spoločnosť disponuje vlastnou stránkou, na ktorej prezentuje portfólio svojich už realizovaných/skolaudovaných projektov a projektov vo fáze výstavby, máte výbornú príležitosť, ako získať informácie priamo zo zdroja. Zadajte názov projektu v spojení kľúčových slov diskusia, hodnotenie, referencie, spokojný, bývanie,… do vášho prehliadača a pozrite si výsledky. Možno objavíte informácie, ktoré vám pomôžu pri preklepnutí developera.

Obhliadka naživo

Okrem internetu môžete však rozhodiť siete aj osobne. Opýtajte sa známych či nepoznajú nejakých nájomníkov z projektov, prípadne choďte na miesto osobne a spýtajte sa naživo. Pre niektorých to bude chcieť trochu odvahy, ale vo fáze prieskumu nejde predsa o nič. Môžete len získať podporu pre správnosť vášho rozhodnutia.

Obhliadka výstavby projektu alebo už hotovej nehnuteľnosti v štandarde by mala byť samozrejmosťou. Vyberte sa na ňu a ideálne v sprievode majstra od remesla, ak sami neviete posúdiť stav a kvalitu prác stavby.

Nevynechajte ani katastrálny portál

Keď už viete meno spoločnosti a máte dostatok informácii, chvíľu venujte aj overeniu vlastníctva developera k pozemkom, na ktorých projekt stojí alebo bude stáť. Pozrite sa, či sa na pozemok nevzťahujú ťarchy, ktoré by vám v budúcnosti mohli komplikovať život. Ak áno, prinajmenšom si ich dajte pri hlbšom záujme o novostavbu vysvetliť.

Financovanie projektu

Pomocníkom pri dokončení skladačky kompletného obrazu o developerskej spoločnosti, ktorá projekt kvalitne zrealizuje a úspešne dokončí, je i financovanie samotného projektu. Môže prebiehať formou financovania zo súkromných zdrojov spoločnosti alebo od investorov. V tomto prípade pri rozhodovaní zaváži spoľahlivý profil developera. Istejší spôsob je, ak sa výstavba realizuje z hypotekárneho úveru. Do hry totižto vstupuje banka, ktorá chce chrániť svoje prostriedky a tým bude nepriamo chrániť aj vás.

V realite však existuje aj možnosť financovania klientom, respektíve viacerými klientmi, ktorí si nehnuteľnosť odkúpia vo fáze projektu a postupne platia zmluvne dohodnuté čiastky, z ktorých sa realizuje stavba. V prípade vzniku situácie, ktorá výstavbu predĺži alebo zastaví, ide o najmenej bezpečnú cestu ako získať svoje už investované financie späť.

Územný plán verzus plán projektu

Developerský projekt získal svoje miesto v územnom pláne, v ktorom máte možnosť vidieť ďalšie prípadné zámery budúcej výstavbe v okolí projektu. Keď veríte v dôveryhodnosť developera a jeho zámerov, je na mieste preveriť aj zámery samosprávy. Jeden nikdy nevie.

Apartmán, ateliér alebo štúdio namiesto bytu? Ukážeme vám, kde je háčik

shutterstock

Súčasťou mnohých novostavieb v dnešnej dobe už nie sú iba byty, ale často aj apartmány, ateliéry, mezonety, štúdiá či lofty. Všetky tieto, pre bežných ľudí ešte relatívne nové pojmy, k nám prišli spolu s príchodom developerov zo zahraničia. Viete posúdiť apartmán vs byt?

A čo všetko sa za nimi skrýva?

Apartmán vs byt

Ak si práve hľadáte nové bývanie, môže sa ľahko stať to, že namiesto kúpy bytu budete uvažovať nad kúpou apartmánu. Aj keď vás maklér zrejme bude presviedčať, že apartmán je v podstate to isté čo byt, nie je to tak.

Poďme sa teda pozrieť na hlavné rozdiely.

Čo je byt?

Byt je definovaný ako obytná plocha väčšia ako 16 m², pričom najmenšia izba nesmie mať menšie rozmery ako 8 m². Je určený na trvalé bývanie. Podmienkou je dodržanie svetlotechnickej normy, podľa ktorej musí byť najmenej 1/3 plochy bytu presvetlená denným svetlom aspoň 90 minút denne.

Čo je apartmán?

Apartmán je definovaný ako nebytový priestor. A prečo nebytový? Jednoducho povedané preto, že nespĺňa normy požadované pri bytových jednotkách. Nevyžadujú sa presné rozmery, ani splnenie svetlotechnickej normy, čím sú primárne vhodné na sezónne ubytovanie. To ale nie je podmienkou.

3 dôvody, prečo developeri ponúkajú apartmány

  1. Najčastejší dôvod, pre ktorý developerom neostáva nič iné, ako označiť priestor pojmom apartmán a následne ho takto ponúkať, je nesplnenie svetelných požiadaviek.
  2. Ďalšou príčinou je aj skutočnosť, že územný plán vyžaduje dosiahnutie určitého pomeru medzi bytovými a nebytovými priestormi. Pre developerov je výhodnejšie predávať nebytové priestory ako apartmány, než ich prenajímať na kancelárske účely.
  3. Apartmány sú u nás skôr považované za službu, ako za bývanie. To pre developera automaticky znamená nižší počet parkovacích miest, ktoré musí zaobstarať.

Apartmán vs byt: výhody

Najväčšou výhodou apartmánu oproti bytu je jeho nižšia cena, a to aj pri rovnakej výmere. Apartmán tak pre vás môže byť vhodnou voľbou v prípade, že kupujete vaše prvé bývanie a nemáte peniaze nazvyš.

Kým menej preslnený priestor môže pre niekoho znamenať mínus, nájdu sa aj takí, ktorí dajú prednosť apartmánu pred bytom práve z tohto dôvodu.

Apartmán môže byť aj skvelá investícia. Keďže je vnímaný ako nebytový priestor, je možné v ňom zriadiť aj sídlo spoločnosti. Pri kúpe apartmánu si tak môžete uplatniť odpočet DPH.

Apartmán vs byt: nevýhody

Za mínus môže byť považované už vyššie spomenuté nedostatočné preslnenie priestoru. Taktiež sa vám nemusí pozdávať fakt, že apartmán spadá podľa územného plánu do nebytových priestorov.

Môžem si v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt?

Odpoveď na túto otázku zaujíma mnohých. Kým kedysi to bol problém, dnes si môžete nahlásiť trvalý pobyt aj v apartmáne. Do katastra sa totiž zapisuje ako byt, teda vec určená na bývanie.

Schváli mi banka hypotéku?

Ani schválenie hypotéky nemusí byť také ťažké. Dôležité slovo bude mať znalecký posudok. Napríklad, ak uvažujete o apartmáne, ktorý spĺňa bytové parametre, no status „apartmán“ má len kvôli územnému plánu, hypotéku vám banka s najväčšou pravdepodobnosťou schváli.

Vo svete realít sa v poslednej dobe môžete stretnúť nielen s apartmánom, ale i s ateliérom, štúdiom, mezonetom či loftom, aj keď ich výskyt zatiaľ nie je až tak rozšírený. A čo vlastne predstavujú?

Ateliér

Na mysli nemáme fotografický ateliér, ale byt, ktorý dostal nálepku nebytový priestor. Dôvodov môže byť viac, ako napríklad nesplnenie limitov prístupu denného svetla, či nesplnenie hygienických alebo hlukových noriem.

Štúdio

Štúdio, veľakrát nazývané aj „staromládenecký“ byt, väčšinou pozostáva z jednej izby, ktorá slúži ako všetko v jednom. Jeho rozloha je zvyčajne medzi 45-50 m².

Mezonet

Mezonety najčastejšie vznikajú pri rekonštrukcii, za účelom využitia podkrovia. Nachádzajú sa tak na najvyšších podlažiach a ponúkajú nádherný výhľad na okolie. Atraktívne sú najmä pre mladú generáciu.

mezonet
shutterstock

Loft

Loft možno označiť aj za luxusnejší, viacúrovňový spôsob bývania. Ide o veľký otvorený priestor okolo 100 m², s vysokými stropmi. Kým slovenská norma stanovuje výšku miestností v byte na 2,5 m, u loftov to neplatí.

loft
shutterstock

Ak teda uvažujete nad kúpou niektorého z vyššie uvedených priestorov na bývanie, nie je potrebné obávať sa. Vždy sa vopred informujte, zvážte pre a proti a nebojte sa pýtať ani realitnej kancelárie či banky, ktorá vám poradí v otázke financovania.