Ako zjednávať, získať zľavu a ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti

shutterstock

Cena je to, čo je kupujúci ochotný zaplatiť. Ak pochopíte, čo chcel autor tejto myšlienky povedať, pochopíte aj to, že cena nie je fixné číslo. V tomto článku si povieme ako sa pripraviť na vyjednávanie a ako dostať zľavu pri kúpe nehnuteľnosti.

Majte na pamäti, že realitný maklér má opačný záujem než vy. Chce predať nehnuteľnosť rýchlo a čo najdrahšie. Väčšinou sa mu to aj podarí, pretože ľudia nevedia vyjednávať. Realitný maklér by nemohol robiť svoju prácu, pokiaľ by nebol presvedčivý, všímavý a nezvládol by vyjednávať. To ale neznamená, že s ním nemôžete hrať jeho „hru“ a v konečnom dôsledku vyhrať a vybojovať si zľavu.

Ako na to?

Vopred si zistite všetky reálne informácie a nedostatky nehnuteľnosti

Vyberte si byt, alebo dom, ktorý je vo vašom cenovom rozpočte a psychicky sa pripravte na to, že vyjednáte obrovskú zľavu, za ktorú pôjdete niekam na luxusnú dovolenku. Aby to mohlo nastať, zistite si vopred všetky nedostatky nehnuteľnosti, či už technické alebo právne. Tým, že na nedostatky upozorníte, budete mať eso v rukáve a možnosť vyjednať si zľavu.

Preverte si predovšetkým list vlastníctva v katastri nehnuteľností, kde môžete nájsť tie najväčšie nedostatky, akými sú napríklad exekúcie, zástavy, či vecné bremená. Vyžiadajte si vopred od makléra nasledujúce dokumenty: list vlastníctva, evidenčný list, list z katastrálnej mapy, výpis z prehlásenia vlastníka a vzor zmluvnej dokumentácie (rezervačnú zmluvu, zmluvu medzi vami a maklérom).

Technické nedostatky si väčšina ľudí nevšimne, preto ak chcete vyjednať výraznú zľavu, objednajte si technickú inšpekciu nehnuteľnosti, ktorá vám s tým pomôže.

Zistíte si informácie o súčasnom stave záujmu a predaja nehnuteľnosti

Chce realitný maklér predať nehnuteľnosť za každú cenu? Je o nehnuteľnosť veľký záujem? Všímajte si pôvodný inzerát, aj to či maklér mení cenu a prípadne, aký veľký je záujem o inzerát. Maklérovi môžete rovno zavolať a bez zbytočných otázok sa ho opýtať, či je možné diskutovať o možnej zľave. V rukáve už máte naštudované nedostatky (právne či technické), ktoré môžete stručne načrtnúť a sledovať reakciu makléra.

Pri prehliadke a vyjednávaní neprejavujte emócie

Tí najlepší vyjednávači sú väčšinou trénovaní v potláčaní emócií. Bežný človek prejaví radosť, keď nájde byt svojich snov, prejaví strach, keď mu maklér povie, že o nehnuteľnosť je veľký záujem a podobne. Tieto emočné prejavy sa musíte naučiť skryť, pokiaľ chcete s maklérom vyjednávať.

Ideálne by ste mali byť v neutrálnej pozícii a pripraviť si reálne a vecné argumenty k vyjednávaniu. Napríklad ,,Tento byt sa mi páči, ale rád by som s vami prebral jeho cenu.” Môžete začať diskutovať a vyjednávať. Nenechajte sa odradiť prvým „nie“.

Maklér to bude skúšať dovtedy, pokiaľ nepoľavíte. Pokiaľ ste vo vyjednávaní úplný nováčik, skúste si vyjednávanie najprv v podobe modelových situácií, napríklad doma so ženou, s kolegami v práci alebo s priateľmi. Skúste sa vžiť najprv do pozície kupujúceho a následne predávajúceho, kedy pochopíte zmýšľanie v oboch prípadoch. Nie je jednoduché nepoľaviť pri vyjednávaní, ale chce to iba tréning.

Pokiaľ si myslíte, že vyjednávať sami nezvládnete, najmite si profesionálneho vyjednávača, ktorý pre vás vyjedná zľavu. To, či sa vám to oplatí už musíte zvážiť sami. Zamyslite sa akú veľkú zľavu chcete vyjednať a či si môžete dovoliť zaplatiť vyjednávača.

Na záver

Pokiaľ to je možné, trvajte na tom, že chcete o cene diskutovať rovno s predávajúcim. Ten je vo väčšine prípadov vo svojom jednaní ústretovejší a ľudskejší. Pýtajte sa ho prečo chce nehnuteľnosť predať, akú cenu by si predstavoval a ako rýchlo to potrebuje predať. V každom prípade sa snažte rozhovor viesť nenásilne, bez agresívnych či urážlivých prejavov a s vecnými argumentmi, prečo by ste mali zľavu dostať.

Kto a koľko platí províziu realitnej kancelárie?

sídlisko západ slnka
pexels.com

Kúpa bytu, či domu. Pocit radosti z kupovania nového domova sa vo veľa prípadov vytráca veľmi rýchlo a je spojený s dlhým procesom vybavovania, behania, vyjednávania a neustáleho platenia poplatkov.

V prvom rade si vysvetlime, na ktorej strane v celom tom procese stojíte a kto je vašim partnerom, no niekedy tiež súperom v rokovaní.

Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti, ste na strane kupujúceho. Oproti vám stoji predávajúci, teda poväčšine realitný maklér, ktorý zastupuje predávajúcu stranu.

Či už ste na strane kupujúceho alebo predávajúceho, venujte zvýšenú pozornosť všetkým poplatkom, ktoré sú s celým procesom spojené.

Či už je to provízia pre makléra, poplatky v banke alebo na katastri.

Provízia realitnej kancelárie

Presne stanovená výška provízie realitky neexistuje. Každá realitná spoločnosť má nastavené svoje vlastné cenníky služieb. Provízia realitnej kancelárie si žiada percentuálnu odmenu z výšky kúpnej sumy, čo sa pohybuje v rozmedzí od 3 – 6 %.

Výška provízie teda nie je úplne zanedbateľná a výsledná položka pri kúpe nehnuteľnosti nad 100 000 € je už slušná suma.

Rozhodne stojí za pozornosť sa o provízií porozprávať s maklérom hneď na začiatku. A to v oboch prípadoch, či už stojíte na strane kupcu alebo predajcu nehnuteľosti.

Kto ju všetko zaplatí?

Pri tejto otázke by ste mali byť obzvášť obozretní.

Maklér aj predávajúci sa snažia navýšiť cenu nehnuteľnosti čo najvyššie, aby mali z predaja čo najväčší zisk. Keďže sa výška provízie pre realitnú kanceláriu počíta z výšky kúpnej ceny je to celkom logické stanovisko.

Kupujúci je ten, ktorý do celého procesu prináša finančný obnos a tak sa stáva protihráčom v celom realitnom procese.

Po správnosti by celú časť provízie realitnej kancelárie mal zaplatiť ten, kto si objednal a využil všetky služby realitnej kancelárie, čiže predávajúci. A teda výška provízie by mala byť započítaná v kúpnej sume.

Bežná prax však je, že provízia realitnej kancelárie je pripočítaná nad rámec kúpnej ceny a teda celú províziu za predaj nehnuteľnosti vlastne zaplatí kupujúci.

Hoci to znie nelogicky, no je to skutočne tak. V niektorých realitkách sa toto stalo bežnou praktikou a preto je veľmi dôležité o poplatkoch a províziách diskutovať od začiatku celého procesu.

Adekvátny servis makléra

Za celkovú výšku provízie by ste si mali vyžiadať kompletný servis.

Od administratívneho zabezpečenia všetkých dôležitých náležitostí až po právne poradenstvo.

Maklér je odborník v mnohých oblastiach, čo znamená, že vám vie za sľúbenú províziu zabezpečiť celkový servis, ktorý si zaslúžite. Úradné listiny, právna kontrola zmlúv, komunikácia s hypotekárnym špecialistom, či vybavenie katastra.

Maklér je taktiež veľmi dobrý obchodník, znalý realitného trhu v okolí, čo je veľmi dobrá výhoda pre predávajúcu stranu, keďže na základe predajných techník dokáže predať nehnuteľnosť oveľa rýchlejšie.

Veľmi dôležite je vedieť s maklérom komunikovať na rovinu a vedieť tak, za aké služby platíte výslednú províziu.

Kto za koho kope?

Ak sa rozhodnete pre realitné poradenstvo ako kupujúci, môžete si byť istý, že maklér bude v prvom rade hľadieť na už existujúce partnerstvo s predávajúcim a bude sa vám snažiť predať tie nehnuteľnosti, ktoré zastupuje a má z nich čo najväčšiu províziu. Je preto veľmi pravdepodobné, že vaše potreby nebudú hrať prím.

Z tohoto vzťahu vyplýva, že realitný maklér nie je nezávislým poradcom medzi kupujúcim a predávajúcim. Je na strane predávajúceho.

Ak sa však na túto skutočnosť pripravíte dopredu, budete vedieť lepšie reagovať na ponuky a investíciu niekoľkokrát zvážite.

S maklérom sa môžete stretnúť aj na obhliadke bytu, či domu. Kupujúci veľmi rýchlo podľahnú predajným technikám makléra, ktorý sa snaží nehnuteľnosť predať za každých okolností. A preto si nemusí všimnúť detaily, ktoré sa neskôr prejavia ako nevýhody nehnuteľnosti.

Poznať klady a zápory nehnuteľnosti je kľúčové pre konečné vyjednávanie o výslednej cene. Buďte teda opartní a držte si nadhľad.