Koľko ušetríte pri kúpe nehnuteľnosti cez dražbu nehnuteľností

kladivko s maketou domu
shutterstock
Koľko ušetríte pri kúpe nehnuteľnosti cez dražbu nehnuteľností
5 6 hodnotení

Dlhodobo nesplácané hypotéky musia banky určitým spôsobom riešiť. Pri vyrovnávaní dlhov, teda splácaní pohľadávok, častokrát pristupujú ku krajnému riešeniu – dražba nehnuteľností (nútený predaj). Dobrovoľné dražby upravuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Aké sú podmienky nútenej (exekučnej) dražby?

Dražba nehnuteľností je dvojzmyselný výraz. Pre tých, ktorý nemajú so splácaním dlhov žiaden problém, môže mať pozitívny význam. Pri kúpe nového domu či bytu oslovte dražobnú spoločnosť, vďaka ktorej ušetríte.

Naopak, pre dlžníkov slovo je dražba slovom, ktoré určite počuť nechcú. Banky nimi totiž uspokojujú svoje pohľadávky.

Dobrovoľné dražby nehnuteľností

Prevádzkujú dražobníci, ktorí sú podnikateľmi a sú oprávnení živnostenským listom. Navrhovateľ – vlastník predmetu, nemusí mať rozhodnutie súdu, stačí mu zriadené právo k nehnuteľnosti.

Dražby sa môže zúčastniť ktokoľvek, kto chce kúpiť nehnuteľnosť. Na výber máte širokú ponuku cenovo výhodných bytov a domov. Vydražované nehnuteľnosti sa väčšinou do dražby dostávajú, najmä kvôli exekučným núteným dražbám.

Výhody dobrovoľnej dražby:

  • rýchlosť uskutočnenia,
  • výška nákladov.

Ako sa stať účastníkom dobrovoľnej dražby nehnuteľností?

Potrebné je nájsť si nehnuteľnosť, ktorú chcete vydražiť alebo dražobnú spoločnosť a jej aktuálnu ponuku. Dražba je zárukou, že kupujete nehnuteľnosť nezaťaženú záložnými právami. Prítomný musí byť aj notár, ktorý vytvorí notársku zápisnicu.

Kde nájdete dražobníka nehnuteľností?

  • v notárskom centrálnom registri,
  • v obchodnom vestníku,
  • na úradnej tabuli obce.

Dražby sa zúčastňujú len osoby, ktoré sú spôsobilé na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby zbavené právnej spôsobilosti. Podmienkou je zloženie dražobnej zábezpeky.

Dražobná zábezpeka

Je v podstate zálohou maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Ak dražbu nevyhráte, suma sa vám v plnej výške vráti.

Pri úspešnom vydražení zasa musíte do 15 dní doplatiť rozdiel medzi zábezpekou a konečnou sumou.

Ceny nehnuteľností pri dobrovoľnej dražbe

Sa odvíjajú od znaleckého posudku. Zákon o dobrovoľných dražbách umožňuje znížiť vyvolávaciu cenu na 75 % znaleckej hodnoty, ale v konečnom dôsledku, ceny určuje trh – účastníci dražby.

Exekučné dražby nehnuteľností

Ide o poslednú možnosť pri vyrovnaní finančných nezrovnalostí. Pri jej výkone musia byť splnené podmienky:

  • súhlas oprávneného veriteľa,
  • vlastníctvo nehnuteľnosti povinných dlžníkom.
dražba nehnuteľnosti
shutterstock

Ako nútená dražba nehnuteľností začína?

Poverený exekútor musí doručiť upovedomenie o začatí exekúcie:

  • dlžníkovi, spoluvlastníkom, osobám, ktoré majú vecné právo na nehnuteľnosť do vlastných rúk,
  • veriteľovi, spoločenstvu vlastníkov bytov, okresnému a daňovému úradu, obci a Úradu vládneho auditu.

Exekútor zároveň udeľuje zákaz na prepis nehnuteľnosti na iné osoby a jej zaťaženie. Taktiež si od dlžníka vyžiada súhlas na predaj nehnuteľností.

Kedy začína exekučný predaj nehnuteľností?

  • ak dlžník nepodá do 15 dní od začiatku exekúcie návrh na jej zrušenie,
  • ak súd odmietne návrh na zastavenie.

Predaj začína vydaním exekučného príkazu, ktorý exekútor doručí rovnakým osobám ako upovedomenie. Vlastník musí umožniť vstup na oceňovanú nehnuteľnosť exekútorovi a rovnako aj znalcovi, ktorý ju ocení.

Termín dražby sa oznamuje písomnou vyhláškou do vlastných rúk:

  • dlžníkovi,
  • veriteľovi,
  • spoluvlastníkovi,
  • každému s predkupným právnom.

Exekučný predaj nehnuteľností je regulovaný zákonom 233/ 1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti.

Priebeh dražby

Dražba začína oznámením základných údajov, konkrétnych okolností a podmienok.

Ak po poslednom podaní nenasleduje vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. V prípade, že nové podanie nenastane, je oznámené ešte posledné podanie, za ktorým nasleduje 3. príklep. Účastník s najvyšším podaním sa stáva novým majiteľom nehnuteľnosti.

Pri dražbe si treba dávať pozor na..

  • osobu, ktorá uskutočňuje dražbu (musí spĺňať podmienky zákona a mať osvedčenie na výkon činnosti),
  • výšku poistenia dražobníka v prípade zodpovedností za škodu,
  • lehotu na splatenie výslednej ceny do 15 dní (je potrebné mať voľné peňažné prostriedky),
  • ťarchy nehnuteľností,
  • neochotu predošlých majiteľov opustiť nehnuteľnosť,
  • 3-mesačné právo pôvodného vlastníka napadnúť dražbu na súde.

zdroj: slovensko.sk ske.sk

Realitka je vždy na strane predávajúceho. Čo s tým, keď kupujete

podanie ruky muž v obleku
shutterstock
Realitka je vždy na strane predávajúceho. Čo s tým, keď kupujete
5 4 hodnotení

Pokiaľ sa nachádzate v situácii, kedy chcete kupovať nehnuteľnosť, mali by ste vedieť, že realitné agentúry nie sú na vašej strane. Dôvody, prečo je tomu tak bližšie vysvetľujeme v tomto článku.

Zámer realitnej agentúry je jednoduchý – maximilizovať províziu za predaj bytu, resp. zjednať čo najvyššiu kúpnu cenu.

Pokiaľ chcete kúpiť nehnuteľnosť a obrátite sa na realitnú agentúru, majte na pamäti, že realitka sa bude vždy snažiť aby ste v ich ponuke našli to, čo hľadáte. To znamená, že sa budú snažiť za každú cenu presvedčiť vás, že v ich ponuke majú nehnuteľnosť, ktorú by ste nemali odmietnuť, aj keď sa nebude zhodovať s vašimi pôvodnými kritériami.

Tým nechceme prehlasovať, že realitky sú plné podvodníkov a nehrajú poctivú hru. Musíte si ale uvedomiť, že realitka nie je nikdy na strane kupujúceho, ale naopak háji záujmy predávajúceho. Ak už sa rozhodnete jednať s realitkou, je dobré vycvičiť sa vo svojich vyjednávacích schopnostiach.

Okrem kúpnej ceny zaplatíte ďalšie poplatky

Ak sa chystáte kúpiť nehnuteľnosť, musíte ako kupujúci počítať s poplatkami, ktoré platí kupujúci alebo predávajúci.

Poplatky spojené s nákupom nehnuteľnosti:

  • provízia realitnej agentúre,
  • poplatok za prevod v katastri nehnuteľností,
  • náklady spojené s financovaním,
  • ročná daň z nehnuteľnosti,
  • daň z prenájmu.

To, či zaplatíte províziu realitnej agentúre, závisí či ju využijete alebo nie. Bežná prax je taká, že provízia je zahrnutá v kúpnej cene nehnuteľnosti. Neodporúča sa platiť províziu nad rámec kúpnej ceny. Výška provízie sa môže líšiť a záleží od konkrétnej realitky a od poskytnutých služieb. Obvyklý prípad je 3. až 5. percentná provízia z kúpnej ceny.

Za 3. % províziu by mal realitný maklér odvádzať ukážkovú kvalitnú prácu a vy by ste mali dostať celkový servis. Pokiaľ je provízia realitného makléra príliš vysoká, môžete skúsiť vyjednať zľavu. Ak sa vám to nepodarí, môžete skúsiť vyjednávanie o zľave priamo s predávajúcim nehnuteľnosti. Zistite, či má vaša realitka exkluzívne ponuky, alebo v ich ponuke sú nehnuteľnosti, ktoré nájdete aj u iných realitkách. Ak nemá exkluzívne ponuky, môžete skúsiť taktiku: „Iná realitná agentúra mi ponúkla lepšie ceny.“

S kúpou nehnuteľnosti sú spojené aj iné poplatky než provízia.

Poplatok za prevod v katastri nehnuteľností je 66 € – za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti v lehote 30 dní. Pri zrýchlenom vklade do katastra v lehote 15 dní zaplatíte 266 €. Upozorňujeme, že 50 % zľavu dostanete, ak podáte návrh na vklad elektronicky cez portál Slovensko.sk. Bežná prax je taká, že tento poplatok za prevod do katastra platí realitná agentúra. Pokiaľ to nie je váš prípad, môžete si túto podmienku vyjednať s realitným maklérom a ušetriť tak na poplatkoch.

Ak potrebujete pomoc pri prevode vlastníckeho práva alebo pri zostavovaní kúpnej zmluvy, odporúčame obrátiť sa na advokáta alebo notára pri spisovaní zmluvy a prípravy dokumentov pre katastrálne konanie. Advokát vás bude v katastrálnom konaní zastupovať. Náklady na právne služby vás môžu v konečnom dôsledku ochrániť pred stavom, kedy k prevodu vlastníckeho práva nedôjde a vám tak vznikne škoda.

Náklady spojené s financovaním nehnuteľnosti sú predovšetkým poplatky za vybavenie úveru a za znalecký posudok.

Ako vlastník nehnuteľnosti budete musieť pravidelne platiť ročnú daň z nehnuteľnosti a majitelia investičných bytov aj daň z prenájmu.