Kúpiť nehnuteľnosť na investíciu? Ukážeme vám všetky riziká

váha rodinný dom vs peniaze
shutterstock

Investovanie do nehnuteľností predstavuje dobrú možnosť, ako si vybudovať majetok a zabezpečiť budúcnosť vám aj vašej rodine. Poradíme vám, ak hľadáte nehnuteľnosť na investíciu.

Na začiatku by ste mali mať vypracovanú alebo aspoň pomyselnú stratégiu. Myslieť si, že kúpite byt alebo dom, dáte ho do prenájmu a čoskoro začnete zarábať je začiatočníckou nerozvážnosťou, ktorá vás v budúcnosti môže stáť draho.

Okrem jasne popísaného investičného zámeru sa oplatí poradiť aj s odborníkom. Odkryje vám karty v hre o najlepší potenciálny zisk vzhľadom k vášmu aktuálnemu finančnému portfóliu. Aby ste jej rozumeli presne, musíte však ovládať minimálne jej základné pravidlá a termíny.

Nehnuteľnosť na investíciu: Aké budú vaše výnosy?

Ideálnym výsledkom investovania do nehnuteľností by malo byť zvýšenie ekonomického úžitku z nadobudnutej nehnuteľnosti. Najčastejšia forma je práve jej prenájom v dlhodobom časovom horizonte alebo predaj, ktorým okrem získania už investovanej sumy nadobudnete aj novú finančnú čiastku do vášho majetku.

Pri výbere nehnuteľnosti, ktorá sa pre vás môže stať výnosnou, je dôležité sledovať cenový vývoj nehnuteľností v dlhodobom časovom horizonte spoločne s infláciou (nárast cien ekonomických statkov, ktorého následkom dochádzka k zníženiu kúpnej sily peňazí).

Mnohí sa domnievajú, že ideálnou nehnuteľnosťou na investíciu je napríklad kúpa stavebného pozemku, ktorých počet je v okolí ekonomicky dobre fungujúcich miest obmedzený. O to viac, ak ide o pozemok v obľúbenej lokalite alebo jej blízkosti. Podobne je na tom i kúpa 1-izbového bytu, ktorý je ideálnym prostriedkom na prenájom pracujúcej generácie Y tzv. Millenials. Trend sústreďovania sa do Bratislavy a väčších slovenských miest, najmä z ekonomických dôvodov, bude udržiavať stály a pravdepodobne i rastúci dopyt po dobrom a dostupnom bývaní.

Zdroj údajov: Národná banka Slovenska

Ak sa rozhodnete pre nehnuteľnosť na investíciu, je veľký predpoklad, že nehnuteľnosť si svoju hodnotu bude držať. Z dlhodobého hľadiska nie je pravdepodobné, že by sa jej hodnota mala rapídne znížiť. Základom k úspechu je kúpa schopnej nehnuteľnosti v dobrej lokalite, ktorá aj v prípade neočakávanej turbulencie na trhu bude schopná napríklad prenájmom udržiavať aspoň návratnosť jej hodnoty.

 

Zdlhodobého hľadiska je veľmi nepravdepodobné, aby cena nehnuteľnosti klesala.

Investovanie do nehnuteľnosti si vyžaduje dispozíciu finančných prostriedkov. Buď ide o vlastné zdroje alebo krytie hypotékou. Ideálom je mať zábezpeku či už finančnú alebo nehnuteľnú, teda napríklad ďalší byt, ktorý je vo vašom vlastníctve, aby sa nehnuteľnosť na investíciu skutočne stala investíciou a nie tichým bremenom.

Čo môže vaše výnosy znižovať?

Ak budete prenajímať:

  • Nepredvídaná situácia na trhu (Tú nemôžete ovplyvniť. Z dlhodobého hľadiska, horizont 10-ročia, sa však môže situácia zmeniť opäť vo váš prospech).
  • Cena za rekonštrukciu a zariadenie nehnuteľnosti do schopného stavu na prenájom.
  • Poplatky za opravy v nehnuteľnosti v prípade poškodenia nájomníkmi.
  • V prípade prenájmu cez realitnú kanceláriu musíte rátať s províziou, ktorá sa pohybuje zvyčajne vo výške mesačného nájmu.
  • Poplatky za energie a nájom v prípade prerušenia prenájmu.
  • Platba dane z výnosov za prenájom.

Ak budete nehnuteľnosť predávať:

  • Daň zo zisku z predaja nehnuteľnosti, ak ste ju nevlastnili viac ako 5 rokov.
  • Náklady na nutné opravy nehnuteľnosti pred predajom či vysťahovanie.

Ak sa pred predajom rozhodnete zvýšiť cenu nehnuteľnosti rekonštrukciou, náklady by sa mali premietnuť v cene. Ak však chcete udržať krok s konkurenčnými cenami vo vašom okolí, dobre si prepočítajte výšku peňazí, ktoré budete do prerábky musieť investovať, aby ste viac neprerobili ako vo výsledku zarobili.

Dôležitým pojmom v terminológii investovania do nehnuteľností je tzv. „cap rate“. Ide o výraz, ktorý sa odvádza z anglického termínu Capitalization rate. Tento ukazovateľ vás bude navigovať pri realizácii investičnej stratégie vašej nehnuteľnosti či pri správe portfólia viacerých nehnuteľností. Predstavuje mieru návratnosti na nehnuteľnosť. Jej základom je predpokladaný zisk, ktorý vám nehnuteľnosť v budúcnosti dokáže priniesť. Pre príklad za byt ste zaplatili 70 000 € už po odpočítaní poplatkov realitnej kancelárii a ceny zariadenia bytu do obývateľného stavu. Povedzme, že váš odhadovaný čistý výnos/zisk z predpokladaného prenájmu je 6 000 €. Váš cap rate bude teda podielom výnosy/investovaná suma. V našom prípade 0,08 = 8 %.

Nehnuteľnosť na investíciu má aj svoje riziká

Najväčšie riziko sa ukrýva vo vytvorení cenovej bubliny a jej následného prasknutia, ktoré môže vyústiť vo výrazný pokles hodnoty nehnuteľností na trhu, znížiť kúpyschopnosti a schopnosť úverového splácania obyvateľstva.

Takáto situácia môže mať na vás veľmi nepriaznivý dopad v prípade, ak ste kúpu nehnuteľnosti financovali hypotékou. Závisiac od okolností sa môžete dostať do situácie, kedy banke budete musieť doplatiť zvyšok do hodnoty hypotéky. A to nie je nič, čo by ste si želali.

rozostavaná budova
shutterstock

Ani záchrana prenájmom v takejto situácii nemusí byť reálna. Nebudete jediný, koho sa kolaps prehriateho trhu dotkne. Budete radi, ak sa vám spomínaný byt podarí prenajať za schopnejší peniaz a vydržíte do doby, kedy sa trh opäť začne spamätávať.

V zhodnocovaní vášho majetku a výnosoch zohráva dôležitú úlohu aj výška úrokových sadzieb. Čím sú úroky nižšie a stabilnejšie môže byť výška vašich výnosov priaznivejšia.

Ak sa úrokové sadzby budú zvyšovať a približovať ku cap rate vašej nehnuteľnosti, výnosy sa budú od vás vzďaľovať. Opačný scenár je samozrejme želaním každého, kto sa rozhodne pre investovanie do nehnuteľností.

Likvidita u nehnuteľnosti na investíciu

Premeniť nehnuteľnosť na peniaze nie je také jednoduché. Kúpa i predaj nehnuteľnosti je proces, ktorý zaberie pomerne dlhý čas závisiaci od platobnej schopnosti kupujúceho, ktorá je kľúčová. Podľa Národnej banky Slovenska sa v 4. štvrťroku roku 2017 priemerná cena bytov zvýšila na 1 639 €/m2. Pre porovnanie, podľa posledného najčerstvejšieho údaju Štatistického úradu SR bola priemerná mesačná nominálna mzda v 3. kvartáli toho istého 935 €. Priepasť medzi cenou nehnuteľností a slovenskými príjmami je obrovská, čo je dôkazom toho, že investovanie do nehnuteľnosti si nemôže dovoliť každý. A dokonca ani tí so solventnejším príjmom, ak nemajú rezervu v podobe vlastného majetku: či už hnuteľného alebo nehnuteľného.

Z dlhodobého hľadiska nehnuteľnosti ponúkajú zaujímavú príležitosť, ako vaše majetkové portfólio rozširovať a budovať. Pri tomto type majetku však musíte rátať s časom, ktorý si jej udržiavanie a starostlivosť bude vyžadovať.

Na záver, pamätajte, dobrá nehnuteľnosť v dobrej lokalite vaše investičné portfólio nenechá v štichu ani v časoch, keď sa bude trh opäť otriasať v základoch. Dúfajme však, že tento scenár nás už nečaká.

V čom je lepší byt v pôvodnom stave a v čom novostavba?

Otázka, či pôvodný stav alebo novostavba môže byť malým chytákom. Odpoveď nemusí byť až tak jednoznačná a preto si na životné rozhodnutie doprajte kvalitné informácie.

V tomto článku si povieme niečo o výhodách a nevýhodách jednotlivých stavov nehnuteľnosti a vy tak budete mať všetky dostupné informácie na slobodné rozhodnutie.

Stav nehnuteľnosti má priamy dosah na váš aktuálny aj dlhodobý rozpočet. Aktuálny rozpočet sa odvíja od ceny nehnuteľnosti a zároveň od sumy, ktorú potrebujete na rekonštrukciu. Dlhodobý dosah má v podobe mesačných nákladov na vaše bývanie. Nájom a energie sú pre novostavbu a pôvodný stav neporovnateľné, no rovnako to platí aj pre celkovú cenu nehnuteľnosti.

Hľadáte novostavbu alebo starší byt?

  • novostavbu (100%, 1 Votes)
  • starší byt (0%, 0 Votes)

Total Voters: 1

Pôvodný stav je lacnejší. Skutočne?

Nepopierateľnou výhodou panelákových domov, resp. nehnuteľností v pôvodnom stave je najmä cena a celková dostupnosť.

Oproti novostavbe je cena panelákového bytu o 20 – 30 % nižšia a celková dostupnosť je ešte stále vyššia, čo sa môže zdať ako ľahké rozhodovanie, najmä pre tých, ktorých tlačí rozpočet. Nenechajte sa však oklamať zdanlivým ušetrením a počítajme ďalej.

K cene nehnuteľnosti je potrebné vziať do úvahy aj prevádzkové náklady, ktoré budu mesačne z vašej peňaženky ukrajovať nemalú čiastku. V tomto súboji je panelákový byt už na úplne inej pozícii, ako pri cene nehnuteľnosti. Prevádzkové náklady pôvodných bytov sú oveľa vyššie a môžu prekročiť až 50 % z bežnej ceny mesačných nákladov novostavby. Rozdiel vo výške 100 € mesačne je úplne bežný a môže byť dokonca aj vyšší.

 

Cena panelákového bytu je oproti novostavbe o 20 – 30 % nižšia

Nepopierateľnou výhodou pôvodných panelákových bytov je ich dostupnosť, ktorá sa s dostupnosťou novostavieb nedá vôbec porovnať. Bytov v pôvodnom stave je jednoducho viac a sú na predaj v takmer každej lokalite.

Otázkou je však ich funkčnosť. Najmladšie panelákové domy tu stoja 25 rokov a ich predpokladaný vek bol už pred 10 rokmi otázny. Tie staršie sú tu s nami z čias komunizmu, kedy boli postavené v čase bytovej krízy. Je až neuveriteľné, že tieto staré paneláky stále stoja, no nikto nevie s presnosťou určiť dokedy. Aj preto sa vaša investícia na 30 rokov môže zdať diskutabilná.

Opravy a revitalizácie polstoročných panelákov sa stávajú nákladnejšími, čo sa odráža najmä pri prevádzkových nákladoch a otáznej funkčnosti. Hoci sa vám cena bytu môže zdať nízka, no pri započítaní rekonštrukcie a vyšších mesačných nákladov sa môže cena dokonca dorovnať.

rodina v byte
shutterstock

Aj novostavba má svoje muchy

Z predchádzajúceho porovnania, vám vyšlo, že najvýhodnejšia investícia je novostavba. Z finančného, aj funkčného hľadiska tomu tak skutočne je. Je tu však niekoľko „ale“, na ktoré by ste si mali dávať pozor.

Za novostavbu sa podľa zákona považuje nehnuteľnosť, ktorá má najviac 5 rokov. V našom bežnom ponímaní sú novostavby aj iné bytové komplexy, ktoré už majú viac ako 5 rokov, no ich vzhľad, funkčnosť a vyššia cena nám dávajú pocit, že ide o novšiu stavbu.

Nové postupy v riešení bytovej politiky prinášajú nové riešenia, ktoré poskytujú energetické zabezpečenie nehnuteľnosti, ktoré je omnoho efektívnejšie ako v starých bytoch či domoch, čo vedie k nižším mesačným nákladom.

Nie je novostavba ako novostavba. Sú developeri, ktorým na projekte skutočne záleží, čo je očividné pri použitých materiálov, až po zabezpečenie jednotlivých odborných prác. Kvalite zodpovedá aj výsledná cena. Presne viete, za čo si platíte a tak si môžete byť istý, že ste urobili dobrú investíciu.

Žiaľ, nájdu sa aj developeri, ktorí všetko podmienia ziskom a kvalita pre nich nehrá veľkú rolu. Novostavba v oboch prípadoch pôsobí na laikov totožne, hoci sú v oboch prípadoch diametrálne rozdiely.

Ako rozpoznať kvalitu?

Spoľahnite sa na odborníkov z technickej inšpekcie, ktorý vám už počas výstavby novostavby môžu dohliadať na kvalitu stavby a upozorniť na možné nedostatky. V tejto fáze si môžete najať aj právnika, ktorý naformuluje zmluvné podmienky tak, aby ste po odovzdaní bytu mali právo na opravu nedostatkov. Môže sa jednať o drobnosti alebo aj väčšie problémy, pre ktoré sa budete obzerať po inej novostavbe.

Ak si zvolíte novostavbu, v ktorej už predtým niekto býval, dbajte na prieskum spokojnosti s bývaním od viacerých majiteľov bytu, čím si potvrdíte alebo vyvrátite svoje nadšenie z novostavby. Taktiež môžete zavolať odborníkov technickej inšpekcie, ktorí vám k novostavbe dajú reálne technické podklady, ktoré môžu slúžiť aj na neskoršie vyjednávanie ceny.