Tieto podmienky hypotéky musíte spĺňať, aby ste v banke dostali hypotéku

finančný poradca s klientom
shutterstock

Málokto si môže dovoliť kúpu nového bývania z vlastných zdrojov. Ak však splníte podmienky hypotéky, banky vám môžu požičať.

Viete, aké sú?

Aj keď ponuka hypoték stále na trhu prekvitá, štát a bankový sektor v poslednom období prijíma opatrenia, ktoré ovplyvnia podmienky hypotéky do budúcnosti. Získať finančné krytie už nebude tak dostupné ako v posledných rokoch. Základom je však aj v tejto dobe poznať parametre, ktoré vašu žiadosť o úver posunú do kategórie schválené predtým než vstúpite do banky a začnete zisťovať.

Hodnotu nehnuteľnosti, na ktorú sa viaže aj hodnota hypotéky, si banka vždy vopred overí prostredníctvom znaleckého posudku alebo podľa vlastných interných nariadení. Hoci, v prípade posudku prostredníctvom banky môže byť reálna hodnota nehnuteľnosti ocenená nižšie a tým sa môže zmenšiť aj potenciál výšky čerpania vášho úveru.

Finančné zabezpečenie

Pre banku ako poskytovateľa finančných prostriedkov je dôležitá bonita žiadateľa. Ide o kvalitu vášho profilu ako jej budúceho klienta: či ste pre banku solventný a dôveryhodný zákazník, ktorý bude schopný v budúcnosti plniť svoje záväzky.

Banku môže zaujímať aj vaše dosiahnuté vzdelanie či finančná minulosť:

Žiadali ste už o hypotéku v inej banke? Splácali ste pôžičku alebo spotrebný úver? Nemali ste omeškania splátok?

Aj fakt, že ste mali úver môže byť pre banku pozitívnou informáciou v prípade, že ste plnili jeho podmienky podľa zmluvy s bankou. Môžete byť menej rizikovým žiadateľom, ako ten, ktorý doposiaľ nemal žiaden typ úveru.

Váš príjem a typ pracovného pomeru rozhoduje

Základným predpokladom a podmienkou je dostatočný príjem a jeho výška za posledných 6 mesiacov. V mnohých prípadoch sa odráža aj vo výške samotného úveru.

Pri žiadaní o hypotekárny úver si banka informáciu o príjme overí priamo u vášho zamestnávateľa alebo ju zdokladujete potvrdením o príjme, ktoré vám v zamestnaní vystavia. Okrem jeho výšky ju bude zaujímať aj typ vášho pracovného pomeru. Pomer na dobu neurčitú má pri posudzovaní hypotéky najväčšiu pravdepodobnosť úspechu.

Ak podnikáte, budete musieť predložiť potvrdenie o výške daňovej povinnosti z daňového úradu a zároveň potvrdenie o tom, že nemáte žiadne nedoplatky na daniach.

Hodnota nehnuteľnosti vs. výška úveru

Hodnota, ktorú vám banka požičia sa rovná cene nehnuteľnosti alebo časti jej ceny, ktorú kupujete alebo staviate. V prospech banky a schválenia vášho úveru môžete založiť aj nehnuteľnosť 3-tej osoby so súhlasom majiteľa.

Mnohých pred požiadaním o úver zaujíma otázka: “Akú vysokú hypotéku môžem dostať”? Pre vyjasnenie takýchto informácii je dôležité získať presné informácie od banky a prípadne si vybaviť hypotekárny certifikát, ktorý kúpu vašej nehnuteľnosti môže významne uľahčiť.

Aké krytie mi banka poskytne?

Po sprísnení podmienok pre hypotéky v minulom roku pre 100 % krytie už nebude stačiť ani dobrý príjem žiadateľa. Ideálnym stavom je, ak máte našetrené vlastné finančné prostriedky. Spoločne s hypotekárnym úverom, ktorý pokryje 80 % hodnoty nehnuteľnosti, dotvoria celkovú cenu kupovanej nehnuteľnosti.

Pravidelné sporenie je tak veľkou výhodou, ktorá vás v očiach banky posunie o stupienok vyššie k schváleniu úveru. Bohužiaľ, nie všetci máme rovnaké možnosti, a preto aj po sprísnení podmienok situáciu na trhu vytvorila priestor pre krytie plnej sumy hodnoty nehnuteľnosti prostredníctvom dofinancovania cez pôžičku, stavebný alebo spotrebný úver.

Aké sú podmienky hypotéky pre mladých?

Podmienky na schválenie hypotéky zaujímajú aj mnohých mladých Slovákov do 35 rokov. Žiadateľ profitoval z nižšieho úročenia hypotéky v podobe až o 3 percentuálne body počas prvých piatich rokov splácania. V roku 2018 sa mení spôsob zvýhodnenia v hypotekárnych úveroch pre mladých.

Po novom si budú môcť raz ročne v rámci daňového priznania uplatniť daňový bonus. Zníži sa im tak základ dane, a teda i daň z príjmu. Daňový bonus predstavuje suma vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, najviac však do výšky 400 €.

  • Výška príjmu v prípade 1 žiadateľa nesmie presiahnuť 1,3 násobok (v prípade 2 žiadateľov posudzovaných spoločne 2,6 násobok) priemernej hrubej mzdy v národnom hospodárstve.
  • Účel úveru musí byť kúpa, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie.
  • Zvýhodnenie je možné uplatniť do sumy 50 000 € a maximálne do 70 % hodnoty nehnuteľnosti.
  • Zvýhodnenie bude platiť po dobu prvých 5 rokov.
  • Vek, v ktorom môže žiadateľ o hypotéku požiadať je od 18 rokov do 35 rokov.

Treba očakávať, že sprísňovanie politiky pri udeľovaní hypoték bude pokračovať aj v tomto roku a podmienky hypotéky budú čoraz ťažšie a náročnejšie. Ak zvažujete kúpu, výstavbu či rekonštrukciu vášho bývania, majte na zreteli, že každé odložené euro sa v očiach banky bude počítať.

ďalšie zdroje: slsp.sk

Rezervačná zmluva nehnuteľnosti: Na čo všetko si dávať pozor pred jej podpisom

klienti a predajca podpis zmluvy
shutterstock

Ak ste sa s vlastníkom nehnuteľnosti dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia nehnuteľnosti a vyhovuje vám stav nehnuteľnosti a jej súčastí, odporúčam vám pristúpiť k prvému písomnému záväzku. A no slúži rezervačná zmluva.

Rezervačnú zmluvu uzatvárate s vlastníkom nehnuteľnosti. V prípade, že majiteľ predáva nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, zmluvnou stranou rezervačnej zmluvy je realitná kancelária.

Kupujúci sa často mylne domnievajú, že realitná kancelária je aj na ich strane. Nie je to tak, realitné kancelárie chránia záujmy svojho klienta, ktorým je predávajúci. Preto ak realitný maklér niečo sľubuje, dajte si to do zmluvy.

Výhodou uzavretia rezervačnej zmluvy je záväzok predávajúceho – vlastníka nehnuteľnosti neponúkať nehnuteľnosť do vopred určeného dátumu na predaj a nerokovať o jej predaji s inými záujemcami.

Často sa totiž stáva, že počas doby, kedy si napr. vybavujete hypotekárny úver, majiteľ medzičasom nehnuteľnosť predá. Spoliehať sa na ústnu dohodu je veľmi riskantné a najmä v dnešnej dobe, kedy je dopyt po kvalitných nehnuteľnostiach výrazne vyšší ako ponuka.

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Uzavretie rezervačnej zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti je na druhej strane potvrdením vášho vážneho záujmu o danú nehnuteľnosť.

V mnohých prípadoch totiž odstupujú od zmluvy práve kupujúci. Dôvodom je zväčša nájdenie lepšej nehnuteľnosti, alebo neschopnosť vybaviť si dostatočné financovanie kúpy (napr. cez hypotekárny úver).

Práve pre tieto a podobné prípady je podstatnou náležitosťou rezervačnej zmluvy zloženie zálohy zvyčajne vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti. Výška rezervačného poplatku sa v praxi pohybuje od 2 000 do 3 000 €.

Rezervačný poplatok, alebo tiež depozit môžete zaplatiť prevodom na účet (zvyčajne realitnej kancelárii) alebo v hotovosti. V takomto prípade nezabudnite na potvrdenie o prevzatí peňazí.

rezervačná zmluva
shutterstock
Záloha je vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti, čo je v praxi zhruba 2 000 až 3 000 €.

Zmluvné pokuty pri porušení rezervačnej zmluvy

Ak si po uzavretí rezervačnej zmluvy kupujúci rozmyslí kúpu nehnuteľnosti, alebo sa mu nepodarí zafinancovať jej kúpu (napr. mu banka neposkytne hypotéku), je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. Tá je väčšinou v rovnakej výške ako zložený rezervačný poplatok.

Ak si predaj naopak rozmyslí vlastník nehnuteľnosti, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu a vlastník väčšinou zaplatí zmluvnú pokutu v rovnakej výške. Tá sa delí medzi realitku a kupujúceho.

Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Rezervačná zmluva nie je v žiadnom prípade zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Preto by ste si mali dávať pozor, aby boli vaše práva a povinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti v zmluve vyrovnané.

Dôkladne si prečítajte návrh rezervačnej zmluvy a ak sa vám niečo nezdá, navrhnite zmenu. Nepodpisujte zmluvu pod tlakom a v strese. Nechcete zbytočne prísť o 3 000 € len kvôli tomu, že niektorý článok v zmluve je pre vás nevýhodný.

Ak ste si s majiteľom dohodli ústne podmienky pri kúpe nehnuteľnosti, radšej ich zahrňte do rezervačnej zmluvy. Len tak budete mať ako takú istotu pri príprave znenia budúcej zmluvy o kúpe, resp. kúpnej zmluve.

Rezervačný poplatok tvorí prvú časť kúpnej ceny. Po podpise zmluvy doplatíte predávajúcemu zvyšnú časť kúpnej ceny a zálohu vám pošle banka priamo na váš účet.

Rezervačný poplatok sa do podpisu zmluvy nachádza na účte realitnej kancelárie, ktorá s nim nemôže disponovať a nemôže si naň nárokovať ako na svoju províziu.

Ak už teraz viete ako budete platiť kúpnu cenu (napríklad prevodom zo svojho účtu alebo úverom), tak je lepšie to do zmluvy zakomponovať, aby v budúcnosti nenastali problémy pri dohadovaní sa o spôsobe úhrady kúpnej ceny. Častým prípadom sú nezhody o tom, kedy bude zaplatená kúpna cena, keď kupujúci chce zaplatiť až po tom, keď bude vlastníkom nehnuteľnosti a predávajúci chce peniaze vopred. Ak by z tohto dôvodu nedošlo k podpisu zmluvy, je veľmi ťažké posúdiť kto je na vine a kto má povinnosť uhradiť pokutu.

Ak chcete znížiť riziko straty rezervačného poplatku, prezistite si dopredu vaše možnosti získania hypotéky. V banke vám pracovník za pár minút orientačne vypočíta, v akej približnej výške vám banka hypotéku schváli. Podľa toho sa viete rozhodnúť, či má vôbec zmysel uzatvárať takúto zmluvu a zbytočne riskovať stratu peňazí.

Niekedy sa stáva, že kúpna cena bytu je vyššia ako suma, ktorú Vám poskytne banka. V rezervačnej zmluve je možné dohodnúť aj také podmienky, že pokiaľ by sa toto stalo (nedostali ste od banky celú kúpnu cenu), tak máte právo od zmluvy odstúpiť.

Určite sa pred podpisom zmluvy ubezpečte, že v prípade, ak nedostanete v banke úver, tak neprídete o rezervačný poplatok. V zmluve musí byť o tom zmienka.

Kedy určite neuzatvárať rezervačnú zmluvu

Rezervačnú zmluvu nepodpisujte, pokiaľ:

  • Nie ste si istý výberom nehnuteľnosti.
  • Výber nehnuteľnosti ste si neprekonzultovali s vašim partnerom, ktorý má byť jej spoluvlastníkom.
  • Ste pod tlakom a v strese.
  • Nehnuteľnosť dôkladne nepoznáte a nie sú vám známe všetky možné nástrahy.
  • Nemáte vybavené financovanie a je veľká pravdepodobnosť, že hypotékarny úver nedostanete.

Je dôležité povedať, že rezervačná zmluva nerieši všetky náležitosti pri kúpe nehnuteľnosti, preto ju právnici zvyčajne neodporúčajú podpisovať.

Mohlo by sa vám napr. stať, že ak sa pri návrhu kúpnej zmluvy nedohodnete na finálnom znení zmluvy o kúpe a odmietnete takýto návrh zmluvy akceptovať, môžete o rezervačný poplatok prísť.

Dnešný trh s nehnuteľnosťami, hlavne v Bratislave, vám však nedáva príliš veľký priestor na kladenie si podmienok. Ak sa vám nehnuteľnosť páči, je lepšie konať rýchlo a radšej si do rezervačnej zmluvy detailnejšie zahrnúť podmienky o budúcej kúpe.

Čo má rezervačná zmluva obsahovať

  • Zmluvné strany – všetky zmluvné strany, predávajúci, kupujúci a realitná kancelária.
  • Špecifikácia nehnuteľnosti – všetky údajte o nehnuteľnosti vytiahnuté z listu vlastníctva, ktoré k nej prislúchajú, napr. pozemky, ktoré k domu patria.
  • Kúpna cena – suma, na ktorej ste sa s predávajúcim dohodli.
  • Výška rezervačného poplatku – ako aj výška provízie realitnej kancelárie.
  • Termíny – dátum, do kedy sa predávajúci a kupujúci zaväzujú uztvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo rovno kúpnu zmluvu. V zmluve sa tiež spomína dátum, do ktorého je predávajúci povinný najneskôr sprístupniť nehnuteľnosť kupujúcemu.
  • Sankcie – sa rozdeľujú na dva prípady. Ak odstúpi od predaja majiteľ nehnuteľnosti alebo vy, ako kupujúci.

 

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ak pri nehnuteľnosti zistíte určité prekážky, ktoré bránia uzavretiu kúpnej zmluvy, napr. právny alebo technický stav, je dobré uzatvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Uzatvára sa na dlhšie obdobie ako rezervačná zmluva. Znenie takejto zmluvy je v praxi väčšinou veľmi podobné ako pri finálnej kúpnej zmluve.

V porovnaní s rezervačnou zmluvou máte právnu istotu a môžete sa súdiť v prípade, že druhá strana nebude plniť jej znenie.

Zrhnutie článku

Rezervačná zmluva je prvým prejavom seriózneho záujmu o nehnuteľnosť. Má chrániť všetky tri strany. Vlastníka, realitnú kanceláriu a vás. Dobre si preštudujte návrh rezervačnej zmluvy, aby ste o rezervačný poplatok neprišli. Ak majú obe strany seriózny záujem nehnuteľnosť predať a kúpiť, väčšinou sa z praxe nemáte čoho obávať.

Uzatvoriť

  • ste presvedčený o byte, ktorý ste našli,
  • máte hotovosť alebo viete, že vám banka dá hypotéku.

Neuzatvoriť

  • keď si nie ste s partnerom istí,
  • ak sa rozhodujete pod tlakom,
  • ak ste si nemali možnosť pozrieť zmluvu v kľude doma.

Odborný garant článku: JUDr. Milan Ficek, advokát, online právna poradňa