Časy minulé nám tu zanechali pôvodnú koncepciu realitného trhu v podobe bytových družstiev. Ak ste v stovkách inzerátov našli byt s označením družstevný byt, tento článok vám vysvetlí o problematike viac.
Základom je poznať rozdiel medzi bytom v osobnom vlastníctve a družstevným bytom.
Už s názvu vyplýva, že byt v osobnom vlastníctve má svojho majiteľa, ktorý byt vlastní na základe listu vlastníctva.
Na druhej strane družstevný byt vlastní bytové družstvo, ktoré má na byt všetky vlastnícke práva a povinnosti. Družstvo vám môže predať členské práva v bytovom družstve k danému bytu a vy tak získate užívacie právo.
Pokiaľ ste sa do družstevného bytu zapozerali, je dobré vedieť, že kúpa takéhoto bytu prebieha úplne inak.
Družstevný byt na hypotéku
V tomto slovnom spojení sa nachádza kameň úrazu. Družstevný byt nie je možné prefinacovať cez hypotekárny úver. Byt si môžete kúpiť len v hotovosti alebo bezhotovostným prevodom.
Dôvodom je, že kupovaná nehnuteľnosť nebude vaša a tak za nadobudnutý úver nemáte čím ručiť.
I keď sa hypotéka a družstevný byt nemajú príliš v láske, poznáme spôsob, ako túto patovú situáciu vyriešiť.
Môžete dočasne založiť v prospech banky inú nehnuteľnosť minimálne rovnakej hodnoty ako kupovaný byt. Z úverových peňazí vyplatíte družstevný byt a môžete bytové družstvo požiadať o prepísanie bytu do osobného vlastníctva. Potom už môžete v banke nahlásiť zmenu a založiť váš vlastný byt.
Ak vlastníte ďalšiu nehnuteľnosť, prípadne vám dá súhlas niekto z vašej rodiny, či blízkych, môžete si kúpiť byt aj na hypotekárny úver. Možno to znie na prvé prečítanie veľmi komplikovane, ide o zaužívaný proces v trvaní troch mesiacov.
Pokým sa však do tohto kroku pustíte, nezabudnite sa na bytovom družstve informovať na možné nedoplatky od predávajúceho, ktoré by celý predaj bytu nepovolil.
Informácie o splnených povinnostiach predávajúceho vám poskytnú na príslušných referátoch družstva:
- referát prevodu bytových a nebytových priestorov,
- referát prevádzkového účtovníctva,
- právny referát,
- oddelenie úhrad a nájomného.
Dokonca si tieto informácie väčšina družstiev vyžaduje doložiť ako samostatnú prílohu k Zmluve o prevode členských práv.
Odkúpenie bytu od bytového družstva
Taktiež môže vyvstať otázka, načo si kupovať byt, ktorý nebudete vlastniť? I keď si v úvode kupujete len členské práva na užívanie bytu, po určitom čase môžete družstvo požiadať o odkúpenie bytu, ktoré vám v odkúpení nemôže brániť.
Družstvo si za odkúpenie bytu vyžiada tzv. anuitu, čo je doplatok zostatkovej hodnoty bytu. Po úhrade a vystavení listu vlastníctva, bude byt už skutočne váš.
Či už vyplatíte anuitu ihneď jednorázovo alebo sa rozhodnete anuitu splácať v mesačných splátkach v maximálnej hodnote 1 000 €, je len na vás. Množstvo ľudí však využilo prvú možnosť pre zvýšenie ich právnej istoty.
Predaj družstevného bytu je právne podložený na základe zmluvy o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Postupuje sa pritom podľa § 230 Obchodného zákonníka. Prípadne sa môžu určovať aj na základe stanov bytového družstva, podľa § 685 odst. 2 Občianskeho zákonníka, kedy zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť len za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.
Odporúčame vám naštudovať si stanovy družstva, ktoré si od nich priamo vyžiadate a môžete sa pustiť do samotnej kúpy.
Aj pri družstevnom byte platia zásady dobrého obchodu, ktoré je vhodné dodržať k osobnej aj finančnej spokojnosti:
- Vytýčte si vlastné potreby bývania, na základe ktorých môžete byt adekvátne hodnotiť.
- Pripravte sa poctivo na obhliadku bytu, aby ste dokázali spozorovať začínajúce vady nehnuteľnosti.
- Vyjednávajte o cene bytu s nadhľadom a racionálne.
- Vybavte si prepis energíí ihneď, aby ste sa vyhli zbytočným nedoplatkom.
- Zariaďte administratívne zmeny a užívajte si svoj nový domov.
zdroj: NARKS
