Ako kúpiť družstevný byt na hypotéku? Je to možné

starý bytový dom, tehlový dom
shutterstock
Ako kúpiť družstevný byt na hypotéku? Je to možné
4.6 10 hodnotení

Časy minulé nám tu zanechali pôvodnú koncepciu realitného trhu v podobe bytových družstiev. Ak ste v stovkách inzerátov našli byt s označením družstevný byt, tento článok vám vysvetlí o problematike viac.

Základom je poznať rozdiel medzi bytom v osobnom vlastníctve a družstevným bytom.

Už s názvu vyplýva, že byt v osobnom vlastníctve má svojho majiteľa, ktorý byt vlastní na základe listu vlastníctva.

Na druhej strane družstevný byt vlastní bytové družstvo, ktoré má na byt všetky vlastnícke práva a povinnosti. Družstvo vám môže predať členské práva v bytovom družstve k danému bytu a vy tak získate užívacie právo.

Pokiaľ ste sa do družstevného bytu zapozerali, je dobré vedieť, že kúpa takéhoto bytu prebieha úplne inak.

Družstevný byt na hypotéku

V tomto slovnom spojení sa nachádza kameň úrazu. Družstevný byt nie je možné prefinacovať cez hypotekárny úver. Byt si môžete kúpiť len v hotovosti alebo bezhotovostným prevodom.

Dôvodom je, že kupovaná nehnuteľnosť nebude vaša a tak za nadobudnutý úver nemáte čím ručiť.

I keď sa hypotéka a družstevný byt nemajú príliš v láske, poznáme spôsob, ako túto patovú situáciu vyriešiť.

Môžete dočasne založiť v prospech banky inú nehnuteľnosť minimálne rovnakej hodnoty ako kupovaný byt. Z úverových peňazí vyplatíte družstevný byt a môžete bytové družstvo požiadať o prepísanie bytu do osobného vlastníctva. Potom už môžete v banke nahlásiť zmenu a založiť váš vlastný byt.

Ak vlastníte ďalšiu nehnuteľnosť, prípadne vám dá súhlas niekto z vašej rodiny, či blízkych, môžete si kúpiť byt aj na hypotekárny úver. Možno to znie na prvé prečítanie veľmi komplikovane, ide o zaužívaný proces v trvaní troch mesiacov.

Pokým sa však do tohto kroku pustíte, nezabudnite sa na bytovom družstve informovať na možné nedoplatky od predávajúceho, ktoré by celý predaj bytu nepovolil.

Informácie o splnených povinnostiach predávajúceho vám poskytnú na príslušných referátoch družstva:

  • referát prevodu bytových a nebytových priestorov,
  • referát prevádzkového účtovníctva,
  • právny referát,
  • oddelenie úhrad a nájomného.

Dokonca si tieto informácie väčšina družstiev vyžaduje doložiť ako samostatnú prílohu k Zmluve o prevode členských práv.

Odkúpenie bytu od bytového družstva

Taktiež môže vyvstať otázka, načo si kupovať byt, ktorý nebudete vlastniť? I keď si v úvode kupujete len členské práva na užívanie bytu, po určitom čase môžete družstvo požiadať o odkúpenie bytu, ktoré vám v odkúpení nemôže brániť.

Družstvo si za odkúpenie bytu vyžiada tzv. anuitu, čo je doplatok zostatkovej hodnoty bytu. Po úhrade a vystavení listu vlastníctva, bude byt už skutočne váš.

Či už vyplatíte anuitu ihneď jednorázovo alebo sa rozhodnete anuitu splácať v mesačných splátkach v maximálnej hodnote 1 000 €, je len na vás. Množstvo ľudí však využilo prvú možnosť pre zvýšenie ich právnej istoty.

Predaj družstevného bytu je právne podložený na základe zmluvy o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Postupuje sa pritom podľa § 230 Obchodného zákonníka. Prípadne sa môžu určovať aj na základe stanov bytového družstva, podľa § 685 odst. 2 Občianskeho zákonníka, kedy zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť len za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.

Odporúčame vám naštudovať si stanovy družstva, ktoré si od nich priamo vyžiadate a môžete sa pustiť do samotnej kúpy.

Aj pri družstevnom byte platia zásady dobrého obchodu, ktoré je vhodné dodržať k osobnej aj finančnej spokojnosti:

  • Vytýčte si vlastné potreby bývania, na základe ktorých môžete byt adekvátne hodnotiť.
  • Pripravte sa poctivo na obhliadku bytu, aby ste dokázali spozorovať začínajúce vady nehnuteľnosti.
  • Vyjednávajte o cene bytu s nadhľadom a racionálne.
  • Vybavte si prepis energíí ihneď, aby ste sa vyhli zbytočným nedoplatkom.
  • Zariaďte administratívne zmeny a užívajte si svoj nový domov.

zdroj: NARKS

9 chýb, kvôli ktorým platíte za hypotéku zbytočne veľa

mladý pár študuje zmluvu
shutterstock
9 chýb, kvôli ktorým platíte za hypotéku zbytočne veľa
4.7 6 hodnotení

Plánujete kúpu nehnuteľnosti a chcete si vziať hypotéku?

Prinášame vám 9 chýb, ktorým by ste sa mali pri výbere oblúkom vyhnúť. Ak nechcete platiť zbytočne veľa, prečítajte si na čo si dať pozor.

Túžite po kúpe nádherného domu či bytu?

Väčšina z vás sa asi rozhodla pre hypotéku, ktorú treba poriadne a vopred zvážiť.

Do úvahy by ste mali brať hneď niekoľko kritérií. Pozrime sa teda spoločne na to, čomu by ste sa mali vyvarovať.

Zlý odhad všetkých nákladov spojených s hypotékou

Akým výdavkom sa pri hypotéke nevyhnete?

  • náklady spojené so získaním hypotéky (znalecký posudok, poplatky na katastri, poplatok za poskytnutie hypotéky),
  • úroky – výška závisí na úrokovej sadzbe,
  • zmeny mimo zmluvnej dohody (mimoriadne splátky),
  • uzatvorenie produktov súvisiacich s hypotékou (bežný účet).

Poplatok za poskytnutie úveru je najvyšším jednorazovým poplatkom. Percentuálne ho určuje banka na základe výšky hypotéky.

Nevhodná fixácia úrokovej sadzby

Výška úrokových sadzieb nie je fixná. Mení sa vzhľadom na aktuálnu situáciu na finančnom trhu. Preto je lepšie popremýšlať nad dĺžkou fixácie. Ideálny stav je čo najnižší úrok na čo najdlhšie obdobie. Ak sú totiž aktuálne sadzby nízke, je istota sa poistiť na dlhšie obdobie. Ak by boli sadzbe vysoké, zbytočne sa budete fixovať na dlhé obdobie, pretože predpoklad bude postupné klesanie.

Krátka doba fixácie (1-3 roky)

  • väčšinou nižší úrok

Dlhšia doba fixácie (nad 5 rokov)

  • vyšší úrok

Nevýhodná dĺžka fixácie pri hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých

Charakteristickým znakom hypotéky pre mladých je výhodnejšia úroková sadzba. Počas prvých 5. rokov sa klientovi znižuje úroková sadzba o 3 %, kvôli tomu, že 2 % poskytuje štát a 1 % banka.

Aby ste mohli plne využiť toto zvýhodnenie, vyberte si 5 ročnú dobu fixácie úrokovej sadzby.

Od 1.1.2018 sa menili podmienky Hypotéky pre mladých. 

Po novom si budú môcť raz ročne v rámci daňového priznania uplatniť daňový bonus. Zníži sa im tak základ dane, a teda i daň z príjmu. Daňový bonus predstavuje suma vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, najviac však do výšky 400 €.

  • Výška príjmu v prípade 1 žiadateľa nesmie presiahnuť 1,3 násobok (v prípade 2 žiadateľov posudzovaných spoločne 2,6 násobok) priemernej hrubej mzdy v národnom hospodárstve.
  • Účel úveru musí byť kúpa, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie.
  • Zvýhodnenie je možné uplatniť do sumy 50 000 € a maximálne do 70 % hodnoty nehnuteľnosti.
  • Zvýhodnenie bude platiť po dobu prvých 5 rokov.
  • Vek, v ktorom môže žiadateľ o hypotéku požiadať je od 18 rokov do 35 rokov.

Nevyužitie možnosti skoršieho splatenia hypotéky

Možnosti mimoriadnych splátok:

  • Raz ročne zaplatiť 20 % bez navýšených poplatkov.
  • Pri obnove fixácie je možné splatiť celý zvyšok úveru bez naúčtovania poplatku.
  • Niektoré banky poskytujú možnosť zrýchleného splácania – malé mimoriadne splátky viackrát ročne.

Aká je najväčšia výhoda mimoriadnych splátok?

Skracujú dobu splácania hypotéky, čím znižujú celkovú splatenú sumu.

Vaše nízke finančné rezervy

Určite nezabudnite na tvorbu rezervy. Poslúži vám na pokrytie nepredvídateľných výdavkov, ktoré môžu nastať napríklad pri strate zamestnania.

Ak nie ste zabezpečený, môže sa stať, že nebudete mať dostatok prostriedkov na splátku hypotéky. Za odklad splátky sa bankám platia prehnané poplatky.

Zbytočné drahé poistenie

Nevyhnutnou podmienkou pre poskytnutie hypotéky je uzatvorenie poistenia. Banky väčšinou spolupracujú s poisťovňami, a tak vám pri vybavovaní hypotéku ponúknu aj poistku.

Môžete túto ponuku odmietnuť?

Samozrejme, poistenie nehnuteľnosti si môžete vybrať v ktorejkoľvek poisťovni.

Ako si vybrať poisťovňu?

  • porovnajte ceny poistenia,
  • zvážte ceny poistných udalostí.

Najlacnejšie poistenie nemusí byť vždy najlepšie.

Neuzavretie poistenia neschopnosti splácania hypotéky

Pouvažujte nad poistením schopnosti splácať úver. Poistka by vám mala poskytnúť krytie v prípade nečakaných a nepredvídateľných životných udalostí – smrť, invalidita či dlhodobá práce neschopnosť.

Poisťovňa tak bude povinná splatiť zvyšnú hodnotu hypotéky alebo určitý čas nahrádzať splátky namiesto klienta.

Príliš vysoká LTV (suma požičaných peňazí)

LTV určuje pomer požičaných peňazí od banky na celkovej hodnote nehnuteľnosti. V praxi sa vyjadruje percentuálne.
Čím je LTV vyššia, tým banka nasadzuje vyšší úrok. Dôvodom je, že čím máte menej vlastných financií na nákup a opravu nehnuteľnosti, tým je celé jednanie pre banku riskantnejšie.

Ak disponujete aj inými finančnými prostriedkami, bude pre vás výhodnejšia hypotéka s menším LTV. Banka je tak spokojnejšia a úroková sadzba nižšia.

LTV vo výške 70 % znamená, že úver vo výške 70 000 € je zabezpečený nehnuteľnosťou v hodnote 100 000 €. Ak by ju predala 80 000 €, stále je schopná pokryť svoje náklady.

Nevyjednávanie s bankou pre lepšie podmienky

Stále sa dajú robiť kompromisy a zjednávania s opačnou stranou. Preto sa nebojte! Banky majú priestor na to, aby vám poskytli ešte výhodnejšie podmienky.

Použite starý známy trik o tom, že v konkurenčnej banke ste dostali výhodnejšiu ponuku.

Zhrnuli sme pre vás 9 základných bodov, na ktoré by ste si pri výbere hypotéky mali dávať pozor. Ak sa nimi budete riadiť, určite si vyberiete správne.