Ako vyplniť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľnosti

podpis zmluvy
shutterstock
Ako vyplniť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľnosti
4.8 55 hodnotení

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľnosti sa využíva najmä v prípadoch, kedy kupujúci nemá v súčasnej chvíli dostatok financií na zaplatenie kúpnej ceny a potrebuje čas na získanie potrebného kapitálu.

Čo všetko by mala obsahovať zmluva o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľnosti a na čo všetko by ste si mali dať pozor pri jej podpisovaní?

Nie je toho málo… Na tie najpodstatnejšie záležitosti vás upozorníme práve v tomto článku.

Čo je to zmluva o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľnosti?

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľnosti obsahuje dohodnutý návrh znenia, respektíve podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, ktorá sa podpíše po odstránení prekážok, či už na strane majiteľa alebo kupujúceho. Je to zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvy povinnosť uzavrieť v stanovenom termíne riadnu kúpnu zmluvu.

Riadi sa ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka. Musí byť vyhotovená v písomnej forme, v opačnom prípade je neplatná. Túto zmluvu väčšinou uzatvárajú ľudia, ktorí si chcú nehnuteľnosť kúpiť, ale potrebujú získať čas na financovanie, resp. na poskytnutie úveru.

Ako prejav vážneho záujmu preto uzatvoria zmluvu o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľnosti. Tá by mala zaručiť, že predbežné dohody (kúpna cena a pod.) budú platiť aj po uplynutí určitého času a súčasne že ich zmluvné vzťahy budú potvrdené riadnymi zmluvami v súlade s právnym poriadkom.

Keď dom alebo byt ešte nestojí

Zmluva o búdúcej zmluve sa často uzatvára v prípadoch keď je dom alebo byt len vo výstavbe a ešte neexistuje. Zmluvné strany by si v zmluve o budúcej zmluve mali dohodnúť všetky podmienky, ako bude vyzerať riadna zmluva, pretože neskôr môžu medzi nimi vzniknúť problémy.

Nie je vylúčené, že už na základe zmluvy o budúcej zmluve bude uhradená celá kúpna cena. Tu je potrebné si však dávať pozor, aby ste o svoje peniaze neprišli. Kupovať budúcu vec (ktorá ešte nevznikla alebo je len vo výstavbe) je často rizikom.

Dobudovanie stavby bytového domu alebo rodinného domu sa môže zaseknúť na rôznych veciach, či už administratívnych, technických, stavebných alebo aj finančných. Pre tento prípad by mali byť najmä kupujúci ošetrení.

Môže sa stať, že firma, ktorá stavia bytový dom ho nedokáže postaviť kvôli chýbajúcim financiám, vtedy je dobré, ak máte v zmluve ošetrené to, kto Vám potom vráti peniaze, ak ste už nejaké zaplatili. Ak firma skrachuje, môžete prísť o svoje peniaze a nebudete ani vlastníkom nehnuteľnosti.

Pred podpisom zmluvy si dôkladne skontrolujte:

  • identifikáciu zmluvných strán (kupujúci a predávajúci),
  • identifikáciu nehnuteľnosti,
  • predmet zmluvy,
  • cenu a spôsob úhrady kúpnej zmluvy,
  • termín, do ktorého sa predávajúci a kupujúci zaväzujú uzatvoriť kúpnu zmluvu,
  • stav a príslušenstvo nehnuteľnosti.

Zo všetkého najprv si skontrolujte, či je v zmluve správne označený objekt, súvisiaci s budúcim prevodom, napríklad číslo domu, číslo listu vlastníctva, súpisné čislo, číslo poschodia a pod. Následne si v zmluve o budúcej kúpnej zmluve skontrolujte dohodnutú cenu, za ktorú chcete nehnuteľnosť kúpiť alebo predať. Zmluvné strany sa dohodli uzavrieť kúpnu zmluvu do určitého termínu, ktorý si rovnako ako ostatné náležitosti dôkladne skontrolujte.

V obsahu zmluvy môžete mať vystavený záväzok iba pre jednu zmluvnú stranu, alebo pre obe strany navzájom. To znamená, že zo zmluvy vyplýva buď jednostranná alebo obojstranná kontrakčná povinnosť. Zaviazanou stranou na uzavretie sú potom obe strany alebo len jedna z nich. Okrem iného musí zmluva o budúcej kúpnej zmluve nehnuteľností obsahovať náležitosti uvedené v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Dôležitou podmienkou pri uzatváraní zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy je fakt, že zmluva musí byť vyhotovená v písomnej forme. V opačnom prípade je neplatná.

Podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve to ešte nekončí. Aby mohol nastať prevod vlastníckého práva, musia obe zmluvné strany medzi sebou ešte uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu ktorá sa predloží ako súčasť návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

Pokiaľ druhá strana odmietne splniť svoj záväzok

Pokiaľ by druhá zmluvná strana odmietla splniť svoj záväzok, ktorý jej vyplýva zo zmluvného ustanovenia, vy ako druhá strana ste oprávnený požadovať, aby obsah zmluvy určil súd alebo osoba určená v zmluve.

Na súde sa môžete do jedného roka domáhať rozsudku. Súd vám základe rozsudku nahradí podpis strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať. Je tu ešte ďalšia možnosť, kedy môžete požadovať náhradu škody spôsobenej porušením záväzku uzavrieť zmluvu. Náhradu škody môže oprávnená strana požadovať iba vtedy, ak zaviazaná strana neoprávnene odmietla rokovanie o uzavretí zmluvy.

Odborný garant článku: JUDr. Milan Ficek, advokát, online právna poradňa

Rezervačná zmluva nehnuteľnosti: Na čo všetko si dávať pozor pred jej podpisom

klienti a predajca podpis zmluvy
shutterstock
Rezervačná zmluva nehnuteľnosti: Na čo všetko si dávať pozor pred jej podpisom
4.8 67 hodnotení

Ak ste sa s vlastníkom nehnuteľnosti dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia nehnuteľnosti a vyhovuje vám stav nehnuteľnosti a jej súčastí, odporúčam vám pristúpiť k prvému písomnému záväzku. A no slúži rezervačná zmluva.

Rezervačnú zmluvu uzatvárate s vlastníkom nehnuteľnosti. V prípade, že majiteľ predáva nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, zmluvnou stranou rezervačnej zmluvy je realitná kancelária.

Kupujúci sa často mylne domnievajú, že realitná kancelária je aj na ich strane. Nie je to tak, realitné kancelárie chránia záujmy svojho klienta, ktorým je predávajúci. Preto ak realitný maklér niečo sľubuje, dajte si to do zmluvy.

Výhodou uzavretia rezervačnej zmluvy je záväzok predávajúceho – vlastníka nehnuteľnosti neponúkať nehnuteľnosť do vopred určeného dátumu na predaj a nerokovať o jej predaji s inými záujemcami.

Často sa totiž stáva, že počas doby, kedy si napr. vybavujete hypotekárny úver, majiteľ medzičasom nehnuteľnosť predá. Spoliehať sa na ústnu dohodu je veľmi riskantné a najmä v dnešnej dobe, kedy je dopyt po kvalitných nehnuteľnostiach výrazne vyšší ako ponuka.

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Uzavretie rezervačnej zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti je na druhej strane potvrdením vášho vážneho záujmu o danú nehnuteľnosť.

V mnohých prípadoch totiž odstupujú od zmluvy práve kupujúci. Dôvodom je zväčša nájdenie lepšej nehnuteľnosti, alebo neschopnosť vybaviť si dostatočné financovanie kúpy (napr. cez hypotekárny úver).

Práve pre tieto a podobné prípady je podstatnou náležitosťou rezervačnej zmluvy zloženie zálohy zvyčajne vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti. Výška rezervačného poplatku sa v praxi pohybuje od 2 000 do 3 000 €.

Rezervačný poplatok, alebo tiež depozit môžete zaplatiť prevodom na účet (zvyčajne realitnej kancelárii) alebo v hotovosti. V takomto prípade nezabudnite na potvrdenie o prevzatí peňazí.

rezervačná zmluva
shutterstock
Záloha je vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti, čo je v praxi zhruba 2 000 až 3 000 €.

Zmluvné pokuty pri porušení rezervačnej zmluvy

Ak si po uzavretí rezervačnej zmluvy kupujúci rozmyslí kúpu nehnuteľnosti, alebo sa mu nepodarí zafinancovať jej kúpu (napr. mu banka neposkytne hypotéku), je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. Tá je väčšinou v rovnakej výške ako zložený rezervačný poplatok.

Ak si predaj naopak rozmyslí vlastník nehnuteľnosti, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu a vlastník väčšinou zaplatí zmluvnú pokutu v rovnakej výške. Tá sa delí medzi realitku a kupujúceho.

Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Rezervačná zmluva nie je v žiadnom prípade zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Preto by ste si mali dávať pozor, aby boli vaše práva a povinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti v zmluve vyrovnané.

Dôkladne si prečítajte návrh rezervačnej zmluvy a ak sa vám niečo nezdá, navrhnite zmenu. Nepodpisujte zmluvu pod tlakom a v strese. Nechcete zbytočne prísť o 3 000 € len kvôli tomu, že niektorý článok v zmluve je pre vás nevýhodný.

Ak ste si s majiteľom dohodli ústne podmienky pri kúpe nehnuteľnosti, radšej ich zahrňte do rezervačnej zmluvy. Len tak budete mať ako takú istotu pri príprave znenia budúcej zmluvy o kúpe, resp. kúpnej zmluve.

Rezervačný poplatok tvorí prvú časť kúpnej ceny. Po podpise zmluvy doplatíte predávajúcemu zvyšnú časť kúpnej ceny a zálohu vám pošle banka priamo na váš účet.

Rezervačný poplatok sa do podpisu zmluvy nachádza na účte realitnej kancelárie, ktorá s nim nemôže disponovať a nemôže si naň nárokovať ako na svoju províziu.

Ak už teraz viete ako budete platiť kúpnu cenu (napríklad prevodom zo svojho účtu alebo úverom), tak je lepšie to do zmluvy zakomponovať, aby v budúcnosti nenastali problémy pri dohadovaní sa o spôsobe úhrady kúpnej ceny. Častým prípadom sú nezhody o tom, kedy bude zaplatená kúpna cena, keď kupujúci chce zaplatiť až po tom, keď bude vlastníkom nehnuteľnosti a predávajúci chce peniaze vopred. Ak by z tohto dôvodu nedošlo k podpisu zmluvy, je veľmi ťažké posúdiť kto je na vine a kto má povinnosť uhradiť pokutu.

Ak chcete znížiť riziko straty rezervačného poplatku, prezistite si dopredu vaše možnosti získania hypotéky. V banke vám pracovník za pár minút orientačne vypočíta, v akej približnej výške vám banka hypotéku schváli. Podľa toho sa viete rozhodnúť, či má vôbec zmysel uzatvárať takúto zmluvu a zbytočne riskovať stratu peňazí.

Niekedy sa stáva, že kúpna cena bytu je vyššia ako suma, ktorú Vám poskytne banka. V rezervačnej zmluve je možné dohodnúť aj také podmienky, že pokiaľ by sa toto stalo (nedostali ste od banky celú kúpnu cenu), tak máte právo od zmluvy odstúpiť.

Určite sa pred podpisom zmluvy ubezpečte, že v prípade, ak nedostanete v banke úver, tak neprídete o rezervačný poplatok. V zmluve musí byť o tom zmienka.

Kedy určite neuzatvárať rezervačnú zmluvu

Rezervačnú zmluvu nepodpisujte, pokiaľ:

  • Nie ste si istý výberom nehnuteľnosti.
  • Výber nehnuteľnosti ste si neprekonzultovali s vašim partnerom, ktorý má byť jej spoluvlastníkom.
  • Ste pod tlakom a v strese.
  • Nehnuteľnosť dôkladne nepoznáte a nie sú vám známe všetky možné nástrahy.
  • Nemáte vybavené financovanie a je veľká pravdepodobnosť, že hypotékarny úver nedostanete.

Je dôležité povedať, že rezervačná zmluva nerieši všetky náležitosti pri kúpe nehnuteľnosti, preto ju právnici zvyčajne neodporúčajú podpisovať.

Mohlo by sa vám napr. stať, že ak sa pri návrhu kúpnej zmluvy nedohodnete na finálnom znení zmluvy o kúpe a odmietnete takýto návrh zmluvy akceptovať, môžete o rezervačný poplatok prísť.

Dnešný trh s nehnuteľnosťami, hlavne v Bratislave, vám však nedáva príliš veľký priestor na kladenie si podmienok. Ak sa vám nehnuteľnosť páči, je lepšie konať rýchlo a radšej si do rezervačnej zmluvy detailnejšie zahrnúť podmienky o budúcej kúpe.

Čo má rezervačná zmluva obsahovať

  • Zmluvné strany – všetky zmluvné strany, predávajúci, kupujúci a realitná kancelária.
  • Špecifikácia nehnuteľnosti – všetky údajte o nehnuteľnosti vytiahnuté z listu vlastníctva, ktoré k nej prislúchajú, napr. pozemky, ktoré k domu patria.
  • Kúpna cena – suma, na ktorej ste sa s predávajúcim dohodli.
  • Výška rezervačného poplatku – ako aj výška provízie realitnej kancelárie.
  • Termíny – dátum, do kedy sa predávajúci a kupujúci zaväzujú uztvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo rovno kúpnu zmluvu. V zmluve sa tiež spomína dátum, do ktorého je predávajúci povinný najneskôr sprístupniť nehnuteľnosť kupujúcemu.
  • Sankcie – sa rozdeľujú na dva prípady. Ak odstúpi od predaja majiteľ nehnuteľnosti alebo vy, ako kupujúci.

 

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ak pri nehnuteľnosti zistíte určité prekážky, ktoré bránia uzavretiu kúpnej zmluvy, napr. právny alebo technický stav, je dobré uzatvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Uzatvára sa na dlhšie obdobie ako rezervačná zmluva. Znenie takejto zmluvy je v praxi väčšinou veľmi podobné ako pri finálnej kúpnej zmluve.

V porovnaní s rezervačnou zmluvou máte právnu istotu a môžete sa súdiť v prípade, že druhá strana nebude plniť jej znenie.

Zrhnutie článku

Rezervačná zmluva je prvým prejavom seriózneho záujmu o nehnuteľnosť. Má chrániť všetky tri strany. Vlastníka, realitnú kanceláriu a vás. Dobre si preštudujte návrh rezervačnej zmluvy, aby ste o rezervačný poplatok neprišli. Ak majú obe strany seriózny záujem nehnuteľnosť predať a kúpiť, väčšinou sa z praxe nemáte čoho obávať.

Uzatvoriť

  • ste presvedčený o byte, ktorý ste našli,
  • máte hotovosť alebo viete, že vám banka dá hypotéku.

Neuzatvoriť

  • keď si nie ste s partnerom istí,
  • ak sa rozhodujete pod tlakom,
  • ak ste si nemali možnosť pozrieť zmluvu v kľude doma.

Odborný garant článku: JUDr. Milan Ficek, advokát, online právna poradňa