Ako na rezervačnú zmluvu – jedna chyba a môžete prísť o 3 000 EUR

Nikdy nepodpisujte zmluvu rýchlo a pod stresom.

Katarína Malá

Aktualizované
23. augusta 2018

Ako na rezervačnú zmluvu – jedna chyba a môžete prísť o 3 000 EUR
4.8 64 hodnotení

Ak sa vám nehnuteľnosť páči a ste rozhodnutý si ju kúpiť, rezervačná zmluva na nehnuteľnosť  je prvým krokom na ceste k vášmu bývaniu.

Ak ste sa s vlastníkom nehnuteľnosti dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia nehnuteľnosti a vyhovuje vám stav nehnuteľnosti a jej súčastí, odporúčam vám pristúpiť k prvému písomnému záväzku.

Rezervačnú zmluvu uzatvárate s vlastníkom nehnuteľnosti. V prípade, že majiteľ predáva nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, zmluvnou stranou rezervačnej zmluvy je realitná kancelária.

Výhodou uzavretia rezervačnej zmluvy je záväzok predávajúceho – vlastníka nehnuteľnosti neponúkať nehnuteľnosť do vopred určeného dátumu na predaj a nerokovať o jej predaji s inými záujemcami.

Často sa totiž stáva, že počas doby, kedy si napr. vybavujete hypotekárny úver, majiteľ medzičasom nehnuteľnosť predá. Spoliehať sa na ústnu dohodu je veľmi riskantné a najmä v dnešnej dobe, kedy je dopyt po kvalitných nehnuteľnostiach výrazne vyšší ako ponuka.

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Uzavretie rezervačnej zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti je na druhej strane potvrdením vášho vážneho záujmu o danú nehnuteľnosť.

V mnohých prípadoch totiž odstupujú od zmluvy práve kupujúci. Dôvodom je zväčša nájdenie lepšej nehnuteľnosti, alebo neschopnosť vybaviť si dostatočné financovanie kúpy (napr. cez hypotekárny úver).

Práve pre tieto a podobné prípady je podstatnou náležitosťou rezervačnej zmluvy zloženie zálohy zvyčajne vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti. Výška rezervačného poplatku sa v praxi pohybuje od 2 000 do 3 000 €.

Rezervačný poplatok, alebo tiež depozit môžete zaplatiť prevodom na účet (zvyčajne realitnej kancelárii) alebo v hotovosti. V takomto prípade nezabudnite na potvrdenie o prevzatí peňazí.

rezervačná zmluva

Rezervačnú zmluvu si vždy dôkladne preštudujte pred podpisom.

Záloha je vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti, čo je v praxi zhruba 2 000 až 3 000 €.

Zmluvné pokuty pri porušení rezervačnej zmluvy

Ak si po uzavretí rezervačnej zmluvy kupujúci rozmyslí kúpu nehnuteľnosti, alebo sa mu nepodarí zafinancovať  jej kúpu (napr. mu banka neposkytne hypotéku), je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. Tá je väčšinou v rovnakej výške ako zložený rezervačný poplatok.

Ak si predaj naopak rozmyslí vlastník nehnuteľnosti, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu a vlastník väčšinou zaplatí zmluvnú pokutu v rovnakej výške. Tá sa delí medzi realitku a kupujúceho.

Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Rezervačná zmluva nie je v žiadnom prípade zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Preto by ste si mali dávať pozor, aby boli vaše práva a povinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti v zmluve vyrovnané.

Dôkladne si prečítajte návrh rezervačnej zmluvy a ak sa vám niečo nezdá, navrhnite zmenu. Nepodpisujte zmluvu pod tlakom a v strese. Nechcete zbytočne prísť o 3 000 € len kvôli tomu, že niektorý článok v zmluve je pre vás nevýhodný.

Ak ste si s majiteľom dohodli ústne podmienky pri kúpe nehnuteľnosti, radšej ich zahrňte do rezervačnej zmluvy. Len tak budete mať ako takú istotu pri príprave znenia budúcej zmluvy o kúpe, resp. kúpnej zmluve.

Rezervačný poplatok tvorí prvú časť kúpnej ceny. Po podpise zmluvy doplatíte predávajúcemu zvyšnú časť kúpnej ceny a zálohu vám pošle banka priamo na váš účet.

Rezervačný poplatok sa do podpisu zmluvy nachádza na účte realitnej kancelárie, ktorá s nim nemôže disponovať a nemôže si naň nárokovať ako na svoju províziu.

Ak chcete znížiť riziko straty rezervačného poplatku, prezistite si dopredu vaše možnosti získania hypotéky. V banke vám pracovník za pár minút orientačne vypočíta, v akej približnej výške vám banka hypotéku schváli. Podľa toho sa viete rozhodnúť, či má vôbec zmysel uzatvárať takúto zmluvu a zbytočne riskovať stratu peňazí.

Kedy určite neuzatvárať rezervačnú zmluvu

Rezervačnú zmluvu nepodpisujte, pokiaľ:

  • Nie ste si istý výberom nehnuteľnosti.
  • Výber nehnuteľnosti ste si neprekonzultovali s vašim partnerom, ktorý má byť jej spoluvlastníkom.
  • Ste pod tlakom a v strese.
  • Nehnuteľnosť dôkladne nepoznáte a nie sú vám známe všetky možné nástrahy.
  • Nemáte vybavené financovanie a je veľká pravdepodobnosť, že hypotékarny úver nedostanete.

Je dôležité povedať, že rezervačná zmluva nerieši všetky náležitosti pri kúpe nehnuteľnosti, preto ju právnici zvyčajne neodporúčajú podpisovať.

Mohlo by sa vám napr. stať, že ak sa pri návrhu kúpnej zmluvy nedohodnete na finálnom znení zmluvy o kúpe a odmietnete takýto návrh zmluvy akceptovať, môžete o rezervačný poplatok prísť.

Dnešný trh s nehnuteľnosťami, hlavne v Bratislave, vám však nedáva príliš veľký priestor na kladenie si podmienok. Ak sa vám nehnuteľnosť páči, je lepšie konať rýchlo a radšej si do rezervačnej zmluvy detailnejšie zahrnúť podmienky o budúcej kúpe.

Čo má rezervačná zmluva obsahovať

  • Zmluvné strany – všetky zmluvné strany, predávajúci, kupujúci a realitná kancelária.
  • Špecifikácia nehnuteľnosti – všetky údajte o nehnuteľnosti vytiahnuté z listu vlastníctva, ktoré k nej prislúchajú, napr. pozemky, ktoré k domu patria.
  • Kúpna cena – suma, na ktorej ste sa s predávajúcim dohodli.
  • Výška rezervačného poplatku – ako aj výška provízie realitnej kancelárie.
  • Termíny – dátum, do kedy sa predávajúci a kupujúci zaväzujú uztvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo rovno kúpnu zmluvu. V zmluve sa tiež spomína dátum, do ktorého je predávajúci povinný najneskôr sprístupniť nehnuteľnosť kupujúcemu.
  • Sankcie – sa rozdeľujú na dva prípady. Ak odstúpi od predaja majiteľ nehnuteľnosti alebo vy, ako kupujúci.

 

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ak pri nehnuteľnosti zistíte určité prekážky, ktoré bránia uzavretiu kúpnej zmluvy, napr. právny alebo technický stav, je dobré uzatvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Uzatvára sa na dlhšie obdobie ako rezervačná zmluva. Znenie takejto zmluvy je v praxi väčšinou veľmi podobné ako pri finálnej kúpnej zmluve.

V porovnaní s rezervačnou zmluvou máte právnu istotu a môžete sa súdiť v prípade, že druhá strana nebude plniť jej znenie.

Zrhnutie článku

Rezervačná zmluva je prvým prejavom seriózneho záujmu o nehnuteľnosť. Má chrániť všetky tri strany. Vlastníka, realitnú kanceláriu a vás. Dobre si preštudujte návrh rezervačnej zmluvy, aby ste o rezervačný poplatok neprišli. Ak majú obe strany seriózny záujem nehnuteľnosť predať a kúpiť, väčšinou sa z praxe nemáte čoho obávať.

Uzatvoriť

  • ste presvedčený o byte, ktorý ste našli,
  • máte hotovosť alebo viete, že vám banka dá hypotéku.

Neuzatvoriť

  • keď si nie ste s partnerom istí,
  • ak sa rozhodujete pod tlakom,
  • ak ste si nemali možnosť pozrieť zmluvu v kľude doma.
Ako na rezervačnú zmluvu – jedna chyba a môžete prísť o 3 000 EUR
4.8 64 hodnotení

Kto a koľko platí províziu realitnej kancelárie?

Realitný maklér je vždy na strane predávajúceho. Ak sa však na túto skutočnosť pripravíte dopredu, budete vedieť lepšie reagovať na ponuky a investíciu niekoľkokrát zvážite.

Kto a koľko platí províziu realitnej kancelárie?
4 10 hodnotení

Kúpa bytu, či domu. Pocit radosti z kupovania nového domova sa vo veľa prípadov vytráca veľmi rýchlo a je spojený s dlhým procesom vybavovania, behania, vyjednávania a neustáleho platenia poplatkov.

V prvom rade si vysvetlime, na ktorej strane v celom tom procese stojíte a kto je vašim partnerom, no niekedy tiež súperom v rokovaní.

Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti, ste na strane kupujúceho. Oproti vám stoji predávajúci, teda poväčšine realitný maklér, ktorý zastupuje predávajúcu stranu.

Či už ste na strane kupujúceho alebo predávajúceho, venujte zvýšenú pozornosť všetkým poplatkom, ktoré sú s celým procesom spojené.

Či už je to provízia pre makléra, poplatky v banke alebo na katastri.

Provízia realitnej kancelárie

Presne stanovená výška provízie realitky neexistuje. Každá realitná spoločnosť má nastavené svoje vlastné cenníky služieb. Provízia realitnej kancelárie si žiada percentuálnu odmenu z výšky kúpnej sumy, čo sa pohybuje v rozmedzí od 3 – 6 %.

Výška provízie teda nie je úplne zanedbateľná a výsledná položka pri kúpe nehnuteľnosti nad 100 000 € je už slušná suma.

Rozhodne stojí za pozornosť sa o provízií porozprávať s maklérom hneď na začiatku. A to v oboch prípadoch, či už stojíte na strane kupcu alebo predajcu nehnuteľosti.

Kto ju všetko zaplatí?

Pri tejto otázke by ste mali byť obzvášť obozretní.

Maklér aj predávajúci sa snažia navýšiť cenu nehnuteľnosti čo najvyššie, aby mali z predaja čo najväčší zisk. Keďže sa výška provízie pre realitnú kanceláriu počíta z výšky kúpnej ceny je to celkom logické stanovisko.

Kupujúci je ten, ktorý do celého procesu prináša finančný obnos a tak sa stáva protihráčom v celom realitnom procese.

Po správnosti by celú časť provízie realitnej kancelárie mal zaplatiť ten, kto si objednal a využil všetky služby realitnej kancelárie, čiže predávajúci. A teda výška provízie by mala byť započítaná v kúpnej sume.

Bežná prax však je, že provízia realitnej kancelárie je pripočítaná nad rámec kúpnej ceny a teda celú províziu za predaj nehnuteľnosti vlastne zaplatí kupujúci.

Hoci to znie nelogicky, no je to skutočne tak. V niektorých realitkách sa toto stalo bežnou praktikou a preto je veľmi dôležité o poplatkoch a províziách diskutovať od začiatku celého procesu.

Adekvátny servis makléra

Za celkovú výšku provízie by ste si mali vyžiadať kompletný servis.

Od administratívneho zabezpečenia všetkých dôležitých náležitostí až po právne poradenstvo.

Maklér je odborník v mnohých oblastiach, čo znamená, že vám vie za sľúbenú províziu zabezpečiť celkový servis, ktorý si zaslúžite. Úradné listiny, právna kontrola zmlúv, komunikácia s hypotekárnym špecialistom, či vybavenie katastra.

Maklér je taktiež veľmi dobrý obchodník, znalý realitného trhu v okolí, čo je veľmi dobrá výhoda pre predávajúcu stranu, keďže na základe predajných techník dokáže predať nehnuteľnosť oveľa rýchlejšie.

Veľmi dôležite je vedieť s maklérom komunikovať na rovinu a vedieť tak, za aké služby platíte výslednú províziu.

Kto za koho kope?

Ak sa rozhodnete pre realitné poradenstvo ako kupujúci, môžete si byť istý, že maklér bude v prvom rade hľadieť na už existujúce partnerstvo s predávajúcim a bude sa vám snažiť predať tie nehnuteľnosti, ktoré zastupuje a má z nich čo najväčšiu províziu. Je preto veľmi pravdepodobné, že vaše potreby nebudú hrať prím.

Z tohoto vzťahu vyplýva, že realitný maklér nie je nezávislým poradcom medzi kupujúcim a predávajúcim. Je na strane predávajúceho.

Ak sa však na túto skutočnosť pripravíte dopredu, budete vedieť lepšie reagovať na ponuky a investíciu niekoľkokrát zvážite.

S maklérom sa môžete stretnúť aj na obhliadke bytu, či domu. Kupujúci veľmi rýchlo podľahnú predajným technikám makléra, ktorý sa snaží nehnuteľnosť predať za každých okolností. A preto si nemusí všimnúť detaily, ktoré sa neskôr prejavia ako nevýhody nehnuteľnosti.

Poznať klady a zápory nehnuteľnosti je kľúčové pre konečné vyjednávanie o výslednej cene. Buďte teda opartní a držte si nadhľad.