Ako postupovať pri kúpe už založenej nehnuteľnosti

dve žlté stoličky
pexels.com

Konečne sa vám podarilo nájsť byt, ktorý ste dlho hľadali. Absolvovali ste obhliadku a už ste sa v duchu tešili, že ste našli vaše vysnívané bývanie? Potom ste sa však dozvedeli, že táto nehnuteľnosť je založená a váš sen o kúpe sa rozplynul.

Chyba. Kúpa založenej nehnuteľnosti už dnes nie je žiaden problém. Banky medzi sebou spolupracujú a hypotekárny úver na nehnuteľnosti sa dá jednoducho vyplatiť. Nenechajte sa preto odradiť, ak je na liste vlastníctva ťarcha, resp. záložné právo hypotekárnym úverom v banke.

Aj takýto byt či dom totiž sa môže stať vašim novým bývaním.

Ako na to?

Ak sa rozhodnete pre kúpu založenej nehnuteľnosti, pri vyplatení zostávajúceho úveru máte na výber z dvoch možností – hotovosť alebo hypotéka, ktorú ste si možno aj tak plánovali vziať. Samotný postup je takmer rovnaký, v prípade hotovosti však trvá kratšie. Povedzme si to ale na rovinu. Kto má dnes k dispozícii tak veľkú hotovosť? Málokto.

Preto si v tomto článku opíšeme najčastejší spôsob, teda proces kúpy založenej nehnuteľnosti hypotékou.

1. Informujte sa v banke

Vaše prvé kroky by mali viesť do banky. Tu sa informujete o podmienkach hypotéky, o výške úroku či doby splácania. Skúsiť to môžete vo viacerých bankách a následne porovnať. Obráťte sa najskôr na banku, kde už máte založený účet, pretože tá vám zvyčajne dokáže poskytnúť lepšie podmienky.

2. Vyčíslenie zostatku pôvodného úveru

Majiteľ nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem, požiada vo svojej banke o predčasné splatenie úveru. Výsledkom žiadosti je dokument, ktorý obsahuje vyčíslenú zostatkovú časť pôvodného úveru súčasného predávajúceho, pokutu za predčasné splatenie, číslo účtu banky pre zaslanie sumy na vyplatenie a dátum, do kedy je tak potrebné urobiť.

3. Schválenie hypotéky a podanie zmlúv do katastra

Po tom, čo vám banka schváli hypotéku, doložíte tlačivo s vyčísleným zostatkom a súhlasom na predčasné splatenie úveru od banky súčasného majiteľa nehnuteľnosti. Po schválení nastáva podpis úverovej a záložnej zmluvy a podanie na vklad do katastra.

4. Prevod peňazí

Kúpne zmluvy a všetky ostatné dokumenty predložíte vašej banke za účelom čerpania úveru. Následne vaša banka posiela za účelom splatenia úverového zostatku časť peňazí na účet inej banke. Druhá časť peňazí putuje na účet predávajúceho.

V tomto bode by sme vám radi (a pre istotu) dali do pozornosti aj dôležité náležitosti, ktoré by kúpna zmluva rozhodne mala obsahovať:

  • dlžná suma uvedená v potvrdení banky predávajúceho na vyplatenie zostatku úveru,
  • číslo účtu a variabilný symbol pre vyplatenie,
  • záväzok predávajúceho zabezpečiť po uhradení zostatku úveru výmaz záložného práva.

5. Podanie dokumentov do katastra

Hneď ako dorazia peniaze na jednotlivé účty je potrebné podať do katastra kúpne zmluvy s prílohami a návrh na vklad.

6. Zánik pohľadávky a výmaz záložného práva

Ak banka súčasného predávajúceho prijme peniaze na účet, vydá potvrdenie o zániku pohľadávky, tzv. kvitanciu. Tú potom zašle príslušnej správe katastra alebo ju vydá vám a vy ju doručíte na kataster. Po tomto kroku nastane výmaz pôvodného záložného práva.

Celý tento proces trvá za ideálnych podmienok približne mesiac. Na jeho konci držíte v rukách vytúžený list vlastníctva, kde už v kolónke vlastníka figuruje vaše meno. Stará ťarcha je vymazaná a zapísaná je nová ťarcha financujúcej banky kupujúceho.

Nič zložité, však? :)

Ak máte pocit, že v tom predsa len trošíčku tápete, dajte obavy bokom a využite služby realitnej kancelárie.

Realitné kancelárie svorne tvrdia, že kúpa nehnuteľnosti so záložným právom dnes už nie je nič neobvyklé. Pre šikovného makléra je tak tento proces každodennou rutinnou záležitosťou. Spoľahlivo vás ním prevedie a vy budete môcť pokojne spávať bez obáv z toho, či ste na niečo nezabudli a či je všetko v poriadku.

Ako zjednávať, získať zľavu a ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti

shutterstock

Cena je to, čo je kupujúci ochotný zaplatiť. Ak pochopíte, čo chcel autor tejto myšlienky povedať, pochopíte aj to, že cena nie je fixné číslo. V tomto článku si povieme ako sa pripraviť na vyjednávanie a ako dostať zľavu pri kúpe nehnuteľnosti.

Majte na pamäti, že realitný maklér má opačný záujem než vy. Chce predať nehnuteľnosť rýchlo a čo najdrahšie. Väčšinou sa mu to aj podarí, pretože ľudia nevedia vyjednávať. Realitný maklér by nemohol robiť svoju prácu, pokiaľ by nebol presvedčivý, všímavý a nezvládol by vyjednávať. To ale neznamená, že s ním nemôžete hrať jeho „hru“ a v konečnom dôsledku vyhrať a vybojovať si zľavu.

Ako na to?

Vopred si zistite všetky reálne informácie a nedostatky nehnuteľnosti

Vyberte si byt, alebo dom, ktorý je vo vašom cenovom rozpočte a psychicky sa pripravte na to, že vyjednáte obrovskú zľavu, za ktorú pôjdete niekam na luxusnú dovolenku. Aby to mohlo nastať, zistite si vopred všetky nedostatky nehnuteľnosti, či už technické alebo právne. Tým, že na nedostatky upozorníte, budete mať eso v rukáve a možnosť vyjednať si zľavu.

Preverte si predovšetkým list vlastníctva v katastri nehnuteľností, kde môžete nájsť tie najväčšie nedostatky, akými sú napríklad exekúcie, zástavy, či vecné bremená. Vyžiadajte si vopred od makléra nasledujúce dokumenty: list vlastníctva, evidenčný list, list z katastrálnej mapy, výpis z prehlásenia vlastníka a vzor zmluvnej dokumentácie (rezervačnú zmluvu, zmluvu medzi vami a maklérom).

Technické nedostatky si väčšina ľudí nevšimne, preto ak chcete vyjednať výraznú zľavu, objednajte si technickú inšpekciu nehnuteľnosti, ktorá vám s tým pomôže.

Zistíte si informácie o súčasnom stave záujmu a predaja nehnuteľnosti

Chce realitný maklér predať nehnuteľnosť za každú cenu? Je o nehnuteľnosť veľký záujem? Všímajte si pôvodný inzerát, aj to či maklér mení cenu a prípadne, aký veľký je záujem o inzerát. Maklérovi môžete rovno zavolať a bez zbytočných otázok sa ho opýtať, či je možné diskutovať o možnej zľave. V rukáve už máte naštudované nedostatky (právne či technické), ktoré môžete stručne načrtnúť a sledovať reakciu makléra.

Pri prehliadke a vyjednávaní neprejavujte emócie

Tí najlepší vyjednávači sú väčšinou trénovaní v potláčaní emócií. Bežný človek prejaví radosť, keď nájde byt svojich snov, prejaví strach, keď mu maklér povie, že o nehnuteľnosť je veľký záujem a podobne. Tieto emočné prejavy sa musíte naučiť skryť, pokiaľ chcete s maklérom vyjednávať.

Ideálne by ste mali byť v neutrálnej pozícii a pripraviť si reálne a vecné argumenty k vyjednávaniu. Napríklad ,,Tento byt sa mi páči, ale rád by som s vami prebral jeho cenu.” Môžete začať diskutovať a vyjednávať. Nenechajte sa odradiť prvým „nie“.

Maklér to bude skúšať dovtedy, pokiaľ nepoľavíte. Pokiaľ ste vo vyjednávaní úplný nováčik, skúste si vyjednávanie najprv v podobe modelových situácií, napríklad doma so ženou, s kolegami v práci alebo s priateľmi. Skúste sa vžiť najprv do pozície kupujúceho a následne predávajúceho, kedy pochopíte zmýšľanie v oboch prípadoch. Nie je jednoduché nepoľaviť pri vyjednávaní, ale chce to iba tréning.

Pokiaľ si myslíte, že vyjednávať sami nezvládnete, najmite si profesionálneho vyjednávača, ktorý pre vás vyjedná zľavu. To, či sa vám to oplatí už musíte zvážiť sami. Zamyslite sa akú veľkú zľavu chcete vyjednať a či si môžete dovoliť zaplatiť vyjednávača.

Na záver

Pokiaľ to je možné, trvajte na tom, že chcete o cene diskutovať rovno s predávajúcim. Ten je vo väčšine prípadov vo svojom jednaní ústretovejší a ľudskejší. Pýtajte sa ho prečo chce nehnuteľnosť predať, akú cenu by si predstavoval a ako rýchlo to potrebuje predať. V každom prípade sa snažte rozhovor viesť nenásilne, bez agresívnych či urážlivých prejavov a s vecnými argumentmi, prečo by ste mali zľavu dostať.