Ako na poistenie nehnuteľnosti

maketa domčeku na dlani
shutterstock

Nevnímajte ho negatívne len preto, že ho od vás bude žiadať banka. Poistenie nehnuteľnosti totiž dokáže pomôcť aj vám. Poďme ale pekne po poriadku.

Prečo banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti?

Úvery na bývanie bývajú založené nehnuteľnosťou. Ak by teda nehnuteľnosť zasiahla katastrofa, ako povodeň či požiar, banka tak veľmi ľahko príde o spôsob, ako vymôcť požičané peniaze naspäť. Jednoducho povedané – banka chce byť krytá.

Nestačí však danú poistku iba uzavrieť, ale je tiež potrebné vinkulovať ju v prospech banky. Tento krok je prospešný najmä pre banky. V prípade, že by sa klient rozhodol poistenie nehnuteľnosti vypovedať, banka sa o tom dozvie.

Aby vám (a zároveň aj sebe) banky ušetrili prácu i čas, mnohokrát automaticky ponúkajú poistky od poisťovní, s ktorými spolupracujú. To, či navrhované poistenie prijmete je len na vás. Banka vás do tohto kroku nemôže nútiť.

Na koľko nehnuteľnosť poistiť?

Otázka peňazí je pri riešení poistenia najdôležitejšia. Banka vám na nehnuteľnosť poskytla úver len do výšky 60 % hodnoty nehnuteľnosti a vy v snahe ušetriť, plánujete danú nehnuteľnosť poistiť taktiež len na 60% kúpnej ceny? Pozor, aby ste sa neprerátali. Ak by došlo k úplnej škode, poisťovňa by banke vyplatila potrebnú hodnotu, pri čiastočných škodách by to však bolo len 60%.

Opatrnosť je na mieste aj pri prípadnom podpoistení alebo naopak, prepoistení nehnuteľnosti. Ak nehuteľnosť podpoistíte, môže nastať situácia, pri ktorej by plnenie nenahradilo kompletnú sumu nehnuteľnosti. Ani prepoistenie vám neprinesie žiaden osoh. Banka totiž zo zákona nemôže zaplatiť za nehnuteľnosť viac, ako je jej naozajstná hodnota v čase škody.

Čo všetko poistka kryje?

Okrem ceny je nepochybne dôležitým faktorom aj rozsah krytia, vrátane výluk. K bežným výlukám patrí napríklad úmyselné poškodenie. Banky často pracujú aj s poistením proti živelným pohromám a následným škodám. Buďte teda opatrní, ak dostanete do rúk zmluvu. Skontrolujte, či sa v nej nachádzajú tie najbežnejšie pohromy, ako ťarcha snehu či vytopenie.

Ak sa banka rozhodne nevyplatiť plnenie práve kvôli výluke, klient musí splatiť zostávajúcu časť úveru. To teda rozhodne nemusí byť jednoduché. Avšak aj tu existuje iná možnosť, a to čiastočná náhrada. Čo sa za ňou skrýva?

Pri uzatváraní poistenia musí klient dať, ale i dostať všetky podstatné a pravdivé informácie. Ak by sprostredkovateľ ponúkol a odporučil poistenie obsahujúce výluku, ktorá spôsobila nechránenie klienta, s vymáhaním škody sa klient môže obrátiť práve na sprostredkovateľa. Samozrejme, bez dôkazov to nepôjde.

Výluky, ktoré majú svoje oprávnenie

Postaviť si nehnuteľnosť tam, kde sú časté záplavy, chce dávku odvahy. Musíte rátať s neustále číhajúcou hrozbou, ale i stým, že poisťovňa si túto živelnú pohromu môže uviesť do výluk. Dôvod je jednoduchý. Poistenie nehnuteľnosti má slúžiť pri náhodnej škode, čím opakované záplavy nie sú.

Opatrnosť pri svojpomocnej stavbe

Pri vybavovaní náležitostí súvisiacich so svojpomocou stavbou buďte dôslední. Poistná zmluva musí byť totožná s výmerou nehnuteľnosti. Musíte mať tiež certifkikované potvrdenia na rizikové časti nehnuteľnosti, ako napríklad bleskozvod.

Niečo navyše

Poisťovne zvyknú často k poistke na nehnuteľnosť pribaliť i poistenie domácnosti. Pri tomto produkte si dobre rozmyslite, čo a do akej sumy chcete chrániť. Pri podpoistení vám poisťovňa poskytne plnenie v alikvótnej hodnote. Prepoistením získate len reálnu hodnotu veci.

Poistenie zodpovednosti

Pre tých, ktorí myslia na všetko je určené poistenie zodpovednosti. Kryje situácie ako napríklad vytopenie susedov v bytovke. Takéto poistenie teda uhradí škody tretím stranám. Pri bytových domoch je nemenej podstatná aj poistka na škody v spoločných priestoroch.

Pri tejto poistke, ako aj pri všetkých ostatných sa vždy obráťte na skúseného sprostredkovateľa, ktorý vám navrhne to správne riešenie pre vás.

Všetci dúfame a veríme, že sa nám počas života nič zlé nestane. Nie nadarmo sa však hovorí, že nešťastie nechodí po horách, ale po ľuďoch. Preto sa oplatí byť pripravený.

Návod: Ako podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností?

katastrálna mapa

Návrh na vklad do katastra predstavuje kľúčový a zároveň bežný úkon pri kúpe nehnuteľností. Pre mnohých z nás ide však o strašidelný administratívny proces.

Aký je postup vkladu do katastra?

Ku kúpe, darovaniu, či zmene vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vás môže viazať zmluva. Pokiaľ však zmenu neevidujú, respektíve neprebehla na katastri, akoby neexistovala a vy sa nestanete vlastníkom do doby, kedy sa vaše meno neobjaví na Liste vlastníctva za podmienok uvedených v zmluve.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností sa predkladá na katastrálnom odbore okresného úradu. Podľa zákona má katastrálny úrad právo rozhodnúť o návrhu vkladu najneskôr do 30 dní.

Ak máte zmluvu, ktorú vyhotovili vo forme notárskej zápisnice alebo ju autorizoval advokát, kataster môže o návrhu rozhodnúť do 20 dní. Pre tých, ktorí potrebujú čas, katastrálny odbor umožňuje urýchlené konanie, za ktoré si však priplatíte 266 €. V tomto prípade sa lehota skracuje z pôvodných 30 na 15 dní.

Návrh si môžete podať sami alebo pri kúpe či predaji nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu by sa mal o všetky úkony postarať realitný maklér.

Vaše meno sa musí nachádzať v katastri

Druhý spôsob vám môže ušetriť čas aj zbytočné stresy. Síce, ak raz návrh na vklad do katastra nehnuteľností absolvujete, po druhýkrát budete múdrejší.

Návrh na vklad do katastra, ktorý predkladáte na katastrálny úrad, musí obsahovať:

  • označenie navrhovateľa – za navrhovateľov sa považujú účastníci právneho úkonu (spravidla zmluvy), na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti,
  • identifikáciu nehnuteľnosti – návrh na vklad do katastra nehnuteľností musí obsahovať označenie nehnuteľnosti, ktorej sa konanie o povolení vkladu týka. Nehnuteľnosť je potrebné identifikovať v zmysle listu vlastníctva, na ktorom je evidovaná,
  • určenie práva k nehnuteľnosti, ktoré sa navrhuje zapísať – do katastra nehnuteľností sa zapisujú údaje o:
    • vlastníckom práve,
    • záložnom práve,
    • vecnom bremene,
    • predkupnom práve (ak má mať účinky vecného práva),
    • právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov,
    • nájomných právach k pozemkom (ak nájom trvá alebo má trvať najmenej päť rokov),
  • potrebné prílohy, v prvom rade zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra v dvoch vyhotoveniach,
  • ďalšie prílohy, ktoré závisia od druhu nehnuteľnosti, definuje zákon § 30 ods. 5 a § 46 katastrálneho zákona. Napríklad pri prevode bytu a nebytových priestorov je dôležité predložiť vyhlásenie správcu bytových a nebytových priestorov o tom, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na úhradách, ktoré sú spojené s užívaním bytu alebo nebytových priestorov.
  • správny poplatok v hodnote 66 €, prípadne 266 € pri zrýchlenom návrhu.

Kompletný návrh na vklad odovzdávate na katastrálnom odbore okresného úradu v obvode, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Na návrhu sa po doručení na katastrálny odbor vyznačí presný čas, od ktorého plynie lehota, v ktorej sa o návrhu rozhodne.

Ak kataster zistí, že návrh na vklad nemá predpísané náležitosti, konanie preruší a účastníka vyzve, aby v určenej lehote nedostatky odstránil. Pokiaľ sa tak nestane v stanovenej lehote, katastrálny odbor vkladové konanie zastaví a bude nutné podať opätovne nový návrh.

Prerušenie konania katastra môže nastať v prípade ak,

  • sa začalo konanie o predbežnej otázke,
  • nebol zaplatený správny poplatok,
  • bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh,
  • to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní,
  • bolo účastníkovi predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou,
  • právo nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené podľa osobitného predpisu.

Zastavenie vkladu sa udeje ak,

  • návrh nepodal účastník konania,
  • účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad,
  • už bol vo veci zamietnutý návrh na vklad z dôvodu, že zmluva má právne nedostatky,
  • účastník konania vzal návrh späť a ostatní účastníci konania s tým súhlasili,
  • v určenej lehote nebol zaplatený správny poplatok,
  • účastník konania v určenej lehote neodstránil nedostatky návrhu na vklad, prípadne jeho príloh,
  • vo veci koná iný príslušný okresný úrad.

V bežnej praxi sa stáva, že návrh obsahuje chyby v texte alebo pri počtoch. V takomto prípade stačí vytvoriť k zmluve dodatok alebo doložku so súhlasom účastníkov.

Nezabúdajte na podpisy

Nakoľko kľúčovú súčasť návrhu vkladu do katastra nehnuteľností tvorí zmluva, jej podpisy musia byť úradne overené.

Ide predovšetkým o podpis prevodcu (predávajúceho, darcu, pri zámene oboch zmluvných strán), podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Výnimku však tvoria konania, kedy je účastníkom zmluvný štátny orgán, Fond národného majetku Slovenskej republiky, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok alebo ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.

Rozhodnutie o návrhu na vklad

Ak je všetko v poriadku, katastrálny odbor vydá písomné rozhodnutie o povolení vkladu. Právoplatnosť nadobudne dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemôžete podať odvolanie, návrh na obnovu konania alebo ho preskúmať ani mimo odvolacieho konania.

Môžete ho podať len proti tomu rozhodnutiu, ktorým katastrálny odbor okresného úradu zamietol vklad, a to do 30 dní od jeho doručenia. Ak úrad podanému odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, o odvolaní rozhodne príslušný (krajský) súd.

Stav vkladového konania si môžete kontrolovať aj online. Po podaní vkladu je list vlastníctva viažuci sa k zmluvnej nehnuteľnosti definovaný pojmom plomba, ktorý hovorí o procese prebiehajúcej zmeny.

Návrh na vklad na kataster nehnuteľnosti môžete zvládnuť aj sami. Hoci pomoc právnika, ktorý sa špecializuje na realitné právo alebo realitného makléra vám ušetrí čas.

Odborný garant článku: Milan Čierťažský, špecialista na hodnotu nehnuteľností