Ako na poistenie nehnuteľnosti

maketa domčeku na dlani
shutterstock

Nevnímajte ho negatívne len preto, že ho od vás bude žiadať banka. Poistenie nehnuteľnosti totiž dokáže pomôcť aj vám. Poďme ale pekne po poriadku.

Prečo banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti?

Úvery na bývanie bývajú založené nehnuteľnosťou. Ak by teda nehnuteľnosť zasiahla katastrofa, ako povodeň či požiar, banka tak veľmi ľahko príde o spôsob, ako vymôcť požičané peniaze naspäť. Jednoducho povedané – banka chce byť krytá.

Nestačí však danú poistku iba uzavrieť, ale je tiež potrebné vinkulovať ju v prospech banky. Tento krok je prospešný najmä pre banky. V prípade, že by sa klient rozhodol poistenie nehnuteľnosti vypovedať, banka sa o tom dozvie.

Aby vám (a zároveň aj sebe) banky ušetrili prácu i čas, mnohokrát automaticky ponúkajú poistky od poisťovní, s ktorými spolupracujú. To, či navrhované poistenie prijmete je len na vás. Banka vás do tohto kroku nemôže nútiť.

Na koľko nehnuteľnosť poistiť?

Otázka peňazí je pri riešení poistenia najdôležitejšia. Banka vám na nehnuteľnosť poskytla úver len do výšky 60 % hodnoty nehnuteľnosti a vy v snahe ušetriť, plánujete danú nehnuteľnosť poistiť taktiež len na 60% kúpnej ceny? Pozor, aby ste sa neprerátali. Ak by došlo k úplnej škode, poisťovňa by banke vyplatila potrebnú hodnotu, pri čiastočných škodách by to však bolo len 60%.

Opatrnosť je na mieste aj pri prípadnom podpoistení alebo naopak, prepoistení nehnuteľnosti. Ak nehuteľnosť podpoistíte, môže nastať situácia, pri ktorej by plnenie nenahradilo kompletnú sumu nehnuteľnosti. Ani prepoistenie vám neprinesie žiaden osoh. Banka totiž zo zákona nemôže zaplatiť za nehnuteľnosť viac, ako je jej naozajstná hodnota v čase škody.

Čo všetko poistka kryje?

Okrem ceny je nepochybne dôležitým faktorom aj rozsah krytia, vrátane výluk. K bežným výlukám patrí napríklad úmyselné poškodenie. Banky často pracujú aj s poistením proti živelným pohromám a následným škodám. Buďte teda opatrní, ak dostanete do rúk zmluvu. Skontrolujte, či sa v nej nachádzajú tie najbežnejšie pohromy, ako ťarcha snehu či vytopenie.

Ak sa banka rozhodne nevyplatiť plnenie práve kvôli výluke, klient musí splatiť zostávajúcu časť úveru. To teda rozhodne nemusí byť jednoduché. Avšak aj tu existuje iná možnosť, a to čiastočná náhrada. Čo sa za ňou skrýva?

Pri uzatváraní poistenia musí klient dať, ale i dostať všetky podstatné a pravdivé informácie. Ak by sprostredkovateľ ponúkol a odporučil poistenie obsahujúce výluku, ktorá spôsobila nechránenie klienta, s vymáhaním škody sa klient môže obrátiť práve na sprostredkovateľa. Samozrejme, bez dôkazov to nepôjde.

Výluky, ktoré majú svoje oprávnenie

Postaviť si nehnuteľnosť tam, kde sú časté záplavy, chce dávku odvahy. Musíte rátať s neustále číhajúcou hrozbou, ale i stým, že poisťovňa si túto živelnú pohromu môže uviesť do výluk. Dôvod je jednoduchý. Poistenie nehnuteľnosti má slúžiť pri náhodnej škode, čím opakované záplavy nie sú.

Opatrnosť pri svojpomocnej stavbe

Pri vybavovaní náležitostí súvisiacich so svojpomocou stavbou buďte dôslední. Poistná zmluva musí byť totožná s výmerou nehnuteľnosti. Musíte mať tiež certifkikované potvrdenia na rizikové časti nehnuteľnosti, ako napríklad bleskozvod.

Niečo navyše

Poisťovne zvyknú často k poistke na nehnuteľnosť pribaliť i poistenie domácnosti. Pri tomto produkte si dobre rozmyslite, čo a do akej sumy chcete chrániť. Pri podpoistení vám poisťovňa poskytne plnenie v alikvótnej hodnote. Prepoistením získate len reálnu hodnotu veci.

Poistenie zodpovednosti

Pre tých, ktorí myslia na všetko je určené poistenie zodpovednosti. Kryje situácie ako napríklad vytopenie susedov v bytovke. Takéto poistenie teda uhradí škody tretím stranám. Pri bytových domoch je nemenej podstatná aj poistka na škody v spoločných priestoroch.

Pri tejto poistke, ako aj pri všetkých ostatných sa vždy obráťte na skúseného sprostredkovateľa, ktorý vám navrhne to správne riešenie pre vás.

Všetci dúfame a veríme, že sa nám počas života nič zlé nestane. Nie nadarmo sa však hovorí, že nešťastie nechodí po horách, ale po ľuďoch. Preto sa oplatí byť pripravený.

Rezervačná zmluva nehnuteľnosti: Na čo všetko si dávať pozor pred jej podpisom

klienti a predajca podpis zmluvy
shutterstock

Ak ste sa s vlastníkom nehnuteľnosti dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia nehnuteľnosti a vyhovuje vám stav nehnuteľnosti a jej súčastí, odporúčam vám pristúpiť k prvému písomnému záväzku. A no slúži rezervačná zmluva.

Rezervačnú zmluvu uzatvárate s vlastníkom nehnuteľnosti. V prípade, že majiteľ predáva nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, zmluvnou stranou rezervačnej zmluvy je realitná kancelária.

Kupujúci sa často mylne domnievajú, že realitná kancelária je aj na ich strane. Nie je to tak, realitné kancelárie chránia záujmy svojho klienta, ktorým je predávajúci. Preto ak realitný maklér niečo sľubuje, dajte si to do zmluvy.

Výhodou uzavretia rezervačnej zmluvy je záväzok predávajúceho – vlastníka nehnuteľnosti neponúkať nehnuteľnosť do vopred určeného dátumu na predaj a nerokovať o jej predaji s inými záujemcami.

Často sa totiž stáva, že počas doby, kedy si napr. vybavujete hypotekárny úver, majiteľ medzičasom nehnuteľnosť predá. Spoliehať sa na ústnu dohodu je veľmi riskantné a najmä v dnešnej dobe, kedy je dopyt po kvalitných nehnuteľnostiach výrazne vyšší ako ponuka.

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Uzavretie rezervačnej zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti je na druhej strane potvrdením vášho vážneho záujmu o danú nehnuteľnosť.

V mnohých prípadoch totiž odstupujú od zmluvy práve kupujúci. Dôvodom je zväčša nájdenie lepšej nehnuteľnosti, alebo neschopnosť vybaviť si dostatočné financovanie kúpy (napr. cez hypotekárny úver).

Práve pre tieto a podobné prípady je podstatnou náležitosťou rezervačnej zmluvy zloženie zálohy zvyčajne vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti. Výška rezervačného poplatku sa v praxi pohybuje od 2 000 do 3 000 €.

Rezervačný poplatok, alebo tiež depozit môžete zaplatiť prevodom na účet (zvyčajne realitnej kancelárii) alebo v hotovosti. V takomto prípade nezabudnite na potvrdenie o prevzatí peňazí.

rezervačná zmluva
shutterstock
Záloha je vo výške 3 % až 5 % z ceny nehnuteľnosti, čo je v praxi zhruba 2 000 až 3 000 €.

Zmluvné pokuty pri porušení rezervačnej zmluvy

Ak si po uzavretí rezervačnej zmluvy kupujúci rozmyslí kúpu nehnuteľnosti, alebo sa mu nepodarí zafinancovať jej kúpu (napr. mu banka neposkytne hypotéku), je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. Tá je väčšinou v rovnakej výške ako zložený rezervačný poplatok.

Ak si predaj naopak rozmyslí vlastník nehnuteľnosti, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu a vlastník väčšinou zaplatí zmluvnú pokutu v rovnakej výške. Tá sa delí medzi realitku a kupujúceho.

Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Rezervačná zmluva nie je v žiadnom prípade zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Preto by ste si mali dávať pozor, aby boli vaše práva a povinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti v zmluve vyrovnané.

Dôkladne si prečítajte návrh rezervačnej zmluvy a ak sa vám niečo nezdá, navrhnite zmenu. Nepodpisujte zmluvu pod tlakom a v strese. Nechcete zbytočne prísť o 3 000 € len kvôli tomu, že niektorý článok v zmluve je pre vás nevýhodný.

Ak ste si s majiteľom dohodli ústne podmienky pri kúpe nehnuteľnosti, radšej ich zahrňte do rezervačnej zmluvy. Len tak budete mať ako takú istotu pri príprave znenia budúcej zmluvy o kúpe, resp. kúpnej zmluve.

Rezervačný poplatok tvorí prvú časť kúpnej ceny. Po podpise zmluvy doplatíte predávajúcemu zvyšnú časť kúpnej ceny a zálohu vám pošle banka priamo na váš účet.

Rezervačný poplatok sa do podpisu zmluvy nachádza na účte realitnej kancelárie, ktorá s nim nemôže disponovať a nemôže si naň nárokovať ako na svoju províziu.

Ak už teraz viete ako budete platiť kúpnu cenu (napríklad prevodom zo svojho účtu alebo úverom), tak je lepšie to do zmluvy zakomponovať, aby v budúcnosti nenastali problémy pri dohadovaní sa o spôsobe úhrady kúpnej ceny. Častým prípadom sú nezhody o tom, kedy bude zaplatená kúpna cena, keď kupujúci chce zaplatiť až po tom, keď bude vlastníkom nehnuteľnosti a predávajúci chce peniaze vopred. Ak by z tohto dôvodu nedošlo k podpisu zmluvy, je veľmi ťažké posúdiť kto je na vine a kto má povinnosť uhradiť pokutu.

Ak chcete znížiť riziko straty rezervačného poplatku, prezistite si dopredu vaše možnosti získania hypotéky. V banke vám pracovník za pár minút orientačne vypočíta, v akej približnej výške vám banka hypotéku schváli. Podľa toho sa viete rozhodnúť, či má vôbec zmysel uzatvárať takúto zmluvu a zbytočne riskovať stratu peňazí.

Niekedy sa stáva, že kúpna cena bytu je vyššia ako suma, ktorú Vám poskytne banka. V rezervačnej zmluve je možné dohodnúť aj také podmienky, že pokiaľ by sa toto stalo (nedostali ste od banky celú kúpnu cenu), tak máte právo od zmluvy odstúpiť.

Určite sa pred podpisom zmluvy ubezpečte, že v prípade, ak nedostanete v banke úver, tak neprídete o rezervačný poplatok. V zmluve musí byť o tom zmienka.

Kedy určite neuzatvárať rezervačnú zmluvu

Rezervačnú zmluvu nepodpisujte, pokiaľ:

  • Nie ste si istý výberom nehnuteľnosti.
  • Výber nehnuteľnosti ste si neprekonzultovali s vašim partnerom, ktorý má byť jej spoluvlastníkom.
  • Ste pod tlakom a v strese.
  • Nehnuteľnosť dôkladne nepoznáte a nie sú vám známe všetky možné nástrahy.
  • Nemáte vybavené financovanie a je veľká pravdepodobnosť, že hypotékarny úver nedostanete.

Je dôležité povedať, že rezervačná zmluva nerieši všetky náležitosti pri kúpe nehnuteľnosti, preto ju právnici zvyčajne neodporúčajú podpisovať.

Mohlo by sa vám napr. stať, že ak sa pri návrhu kúpnej zmluvy nedohodnete na finálnom znení zmluvy o kúpe a odmietnete takýto návrh zmluvy akceptovať, môžete o rezervačný poplatok prísť.

Dnešný trh s nehnuteľnosťami, hlavne v Bratislave, vám však nedáva príliš veľký priestor na kladenie si podmienok. Ak sa vám nehnuteľnosť páči, je lepšie konať rýchlo a radšej si do rezervačnej zmluvy detailnejšie zahrnúť podmienky o budúcej kúpe.

Čo má rezervačná zmluva obsahovať

  • Zmluvné strany – všetky zmluvné strany, predávajúci, kupujúci a realitná kancelária.
  • Špecifikácia nehnuteľnosti – všetky údajte o nehnuteľnosti vytiahnuté z listu vlastníctva, ktoré k nej prislúchajú, napr. pozemky, ktoré k domu patria.
  • Kúpna cena – suma, na ktorej ste sa s predávajúcim dohodli.
  • Výška rezervačného poplatku – ako aj výška provízie realitnej kancelárie.
  • Termíny – dátum, do kedy sa predávajúci a kupujúci zaväzujú uztvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo rovno kúpnu zmluvu. V zmluve sa tiež spomína dátum, do ktorého je predávajúci povinný najneskôr sprístupniť nehnuteľnosť kupujúcemu.
  • Sankcie – sa rozdeľujú na dva prípady. Ak odstúpi od predaja majiteľ nehnuteľnosti alebo vy, ako kupujúci.

 

Bonus zadarmo

stiahnite si vzor rezervačnej zmluvy zadarmo

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ak pri nehnuteľnosti zistíte určité prekážky, ktoré bránia uzavretiu kúpnej zmluvy, napr. právny alebo technický stav, je dobré uzatvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Uzatvára sa na dlhšie obdobie ako rezervačná zmluva. Znenie takejto zmluvy je v praxi väčšinou veľmi podobné ako pri finálnej kúpnej zmluve.

V porovnaní s rezervačnou zmluvou máte právnu istotu a môžete sa súdiť v prípade, že druhá strana nebude plniť jej znenie.

Zrhnutie článku

Rezervačná zmluva je prvým prejavom seriózneho záujmu o nehnuteľnosť. Má chrániť všetky tri strany. Vlastníka, realitnú kanceláriu a vás. Dobre si preštudujte návrh rezervačnej zmluvy, aby ste o rezervačný poplatok neprišli. Ak majú obe strany seriózny záujem nehnuteľnosť predať a kúpiť, väčšinou sa z praxe nemáte čoho obávať.

Uzatvoriť

  • ste presvedčený o byte, ktorý ste našli,
  • máte hotovosť alebo viete, že vám banka dá hypotéku.

Neuzatvoriť

  • keď si nie ste s partnerom istí,
  • ak sa rozhodujete pod tlakom,
  • ak ste si nemali možnosť pozrieť zmluvu v kľude doma.

Odborný garant článku: JUDr. Milan Ficek, advokát, online právna poradňa