10 vecí, ktoré ovplyvňujú cenu vášho bytu

Či už predávate alebo kupujete.

cena bytu

Ľuba Školová

22. júla 2018

Kategórie
Ako dobre bývať

10 vecí, ktoré ovplyvňujú cenu vášho bytu
5 4 hodnotení

Cena bytu kľúčovo ovplyvňuje či sa pre nehnuteľnosť rozhodneme alebo nie. Ale čo ovplyvňuje ju samotnú? Posvietili sme si na 10 základných faktorov, ktoré s jej výškou dokážu hýbať.

Už ste sa niekedy čudovali prečo byt obdobnej veľkosti v Bratislave stojí 2x viac ako byt v Žiline? Alebo, že trojizbák z Ružinova je omnoho drahší ako ten, na ktorý ste natrafili v Podunajských Biskupiciach?

A opäť, veľmi podobné byty v Ružinove len na iných poschodiach a uliciach majú až prekvapivo rozdielnu predajnú hodnotu? Ak sa pýtate či existuje jednotná spravodlivá cena bytu, tak odpoveďou bude nie. Práve jedinečnosť (v pozitívnom alebo aj negatívnom duchu) každej nehnuteľnosti určí odchýlku priemernej ceny za m2 buď smerom hore alebo dole.

1. Lokalita rozhoduje (cca 25 % z ceny)

Poloha bytu má rozhodujúci dopad na výšku peňazí, ktoré budete musieť zaplatiť. Ak sa pozeráme na Slovensko ako celok, rôznosť ceny určuje rôznorodosť respektíve perspektívnosť jednotlivých miest v regiónoch. Na cenu bytu bude tak vplývať potenciál, ktorý do mesta dokáže pritiahnuť nových obyvateľov a kupcov. Dostatok pracovných miest, dobré platové podmienky, kvalitná infraštruktúra, dobrá dostupnosť za prácou aj do iného mesta (napr. Pezinok, Trnava, Senec, a iné… v okolí Bratislavy), kvalitná občianska vybavenosť, dostatok kúpnej sily v prípade prenájmu v študentskom meste či rozvinutý turizmus a bohatý kultúrny život.

O výške ceny rozhoduje dopyt. A ten vznikne vtedy, keď lokalita či región dokáže využiť potenciál a pritiahnuť ho na svoju stranu. Ak sa darí ekonomike, profitujú všetci. Tak ako na úrovni regiónu a jeho miest, tak na úrovni mesta a jeho štvrtí. Obľúbenosť či občianska vybavenosť štvrte, ak si to rozmeníme na drobnejšie, aj ulice, dokáže zamiešať cifry na konci celkovej sumy.

2. Aké je vlastníctvo bytu? (cca 12-14 % z ceny)

Aj to či je váš byt vo vlastníctve alebo je družstevný môže ovplyvniť jeho cenu. Družstevný byt sa môže javiť ako výhodnejšia voľba, ale v prípade, že bytu podlieha splátka družstvu za úver, môže sa to preniesť aj do jeho výslednej hodnoty. Aj fungovanie združenia vlastníkov bytov a výška úspor, fond opráv či výška splácaného úveru nedávnej rekonštrukcie sa môžu v cene premietnuť.

3. Aký je stav bytu? (cca 5-7 % z ceny)

Na rozdiely sa budete musieť pripraviť ak budete pozerať novostavby, byty po čiastočnej či kompletnej rekonštrukcii a v pôvodnom stave. Predávajúci nových a rekonštruovaných nehnuteľností budú chcieť investovanú hodnotu vrátiť späť a aj si ju vypýtajú. Naopak, byt v pôvodnom stave vás bude stáť menej a výhodu získate v možnosti prerobiť si ho podľa vlastných predstáv. Byt v rekonštrukcii je častým kameňom úrazu. Nie vždy sa majiteľ trafí do vkusu budúcich kupujúcich. Hodnotu rekonštrukcie chce vrátiť späť, ale nešťastné riešenie rekonštrukcie mu to neumožňuje.

kúpeľňa v byte

4. Veľkosť bytu je dôležitá (cca 25 % z ceny)

Logicky, čím väčší byt budete chcieť, tým väčší obnos financií budete potrebovať. Za štvorizbový byt s rozlohou 100 m2 zaplatíte omnoho viac ako za dvojizbák o výmere 60 m2. Aj keď, samotná veľkosť bytu nestačí. V momente vysokého dopytu to neplatí a do hry vstupuje mix všetkých spomenutých bodov. Menší byt byt v podobnom stave, ako ten ktorý pozeráte, ale bližšie centra, bude stáť omnoho viac.

5. Poloha v bytovom dome alebo paneláku (cca 8-10 % z ceny)

Už sa vám stalo, že ste narazili na byt v slušnom stave, lokalite, s podozrivo nižšou cenou v porovnaní s ostatnými? Chvíľu ste sa tešili a potom na konci inzerátu prišlo vytriezvenie? Byt na prízemí. Niektorí kupujúci sa vyhýbajú bytom, ktoré sú na prízemí alebo priamo pod strechou. Poloha bytu v priestoroch stavby dokáže zamávať s rozhodnutím pre kúpu. A optimistickejšia cena bytu by ho mala opätovne upokojiť. Byt na prízemí môže odradiť atraktivitou pre potenciálu krádež a byt pod strechou potenciálnym zatekaním, napríklad. Oba prípady však môžu byť len strašiakmi, ktoré sa dajú správnymi opatreniami odstrániť. Ide o kompromis, ktorý za lepšiu cenu môžete prijať alebo nemusíte.

6. Občianska vybavenosť (cca 3 % z ceny)

Byt, ktorý sa nachádza na okraji mesta a na okolí sa nachádzajú iba jedny malé potraviny s otváracou dobou do17-tej, bude skôr stáť menej ako ten, ktorý za rovnaké metre a porovnateľný stav nájdeme na ulici s dobrou pešou dostupnosťou k nákupnému centru, škole, škôlke, zastávke MHD, pošte, lekárni, parku či úradom.

7. Parkovacie miesto (cca 5 % z ceny)

Hodnotu nehnuteľnosti podčiarkuje aj dostupnosť parkovacieho miesta alebo miest pred bytovým domom či panelákom. Ideálne pod oknami bytu. V obľúbených mestkých lokalitách je ich málo ako šafránu. Parkovacie miesto k bytu je bonusom, ktorý navýši jeho cenu rovnako ako aj lokalita, v ktorej je dostupné a bezplatné parkovanie, aj po 18-tej.

8. Dispozícia bytu (cca 3-4 % z ceny)

Kombinácia stavu bytu a jeho dispozície určuje potenciál interiéru pre spokojné bývanie. Čím lepšie usporiadanie, či skôr rozdelenie miestností na dennú a nočnú časť pridáva na kvalite ponuky. Rovnako, ako jej uberá byt s miestnosťami, ktoré sú priechodné.

9. Orientácia bytu (cca 2-3 % z ceny)

Je veľmi ťažké určiť, ktorá orientácia bytu je ideálna. Každý preferuje iné. Veľkou výhodou však ostáva orientácia bytu na dve svetové strany Sever – Juh, Východ – Západ. Efektívne to pomôže pri celkovej regulácii tepla v byte a takýto typ nehnuteľnosti je hneď atraktívnejší pre kupujúcich. Čo priťahuje pozornosť k bytu, to veľmi pravdepodobne zvýši aj jeho predajnú cenu.

10. Vybavenie a ďalšie priestory (cca 5 % z ceny)

Ak sa byt predáva s kompletným vybavením: nábytkom a spotrebičmi, ich hodnota sa premietne vo výslednej sume. Taktiež netreba zabúdať ani na počet, veľkosť a charakter priestorov, ktoré k bytu prináležia (ak sa nerátajú do výmery bytu) ako sú balkón, lodžia, terasa, pivnica, kočikáreň, predzahrádka či iné priestory.

Cena bytu by nemala byť vabankom

Nemôžeme 100%-ne tvrdiť, že cena bytu je vysoká či premrštená, keď sme ho nevideli naživo a nezhodnotili všetky faktory, ktoré ju ovplyvnili. Rozhodujúce slovo má majiteľ, ktorý sám alebo v spolupráci s realitným maklérom povie posledné slovo, ktoré bude reflektovať cenu bytu aj so zreteľom na konkurenčné ponuky. Predsa len, úlohou ceny je byt, v konečnom dôsledku, predať.

Ak ste na strane predávajúceho, nebojte sa sumu aj nadhodnotiť, aby ste sa po zjednávaní dokázali dostať na hodnotu, ktorej je byt podľa vás hoden. Každý, kto predáva, si želá čo najlepšiu návratnosť investície a v ideálnom prípade zisk.

Na druhej strane, kupujúci, sledujte ceny, za ktoré sa vo vašej lokalite predávajú byty a vytvorte si prehľad o cene za meter štvorcový. Byty, ktoré vás oslovia, vyhodnocujte z rôznych uhlov pohľadu a na základe aj nami spomenutých faktorov.

Ceny sú dnes o čosi vyššie ako boli minulý rok a omnoho vyššie ako pred pár rokmi. Ak potrebujete bývať, nemá zmysel lamentovať nad realitným trhom a čakať. Veľmi ľahko vám môže pomedzi prsty prekĺznuť váš byt snov.

Hodnota, ktorú musíte zaplatiť sa nezníži, ale ak sa rozhodnete pre dobrý byt, v budúcnosti ho budete môcť vždy predať dobre. Za cenu bytu, ktorá sa oplatí.

10 vecí, ktoré ovplyvňujú cenu vášho bytu
5 4 hodnotení

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Ako prebieha predaj bytu bez realitky

A na čo si dávať pozor.

Beata Kalaiová

Aktualizované
5. júla 2018

Ako prebieha predaj bytu bez realitky
5 3 hodnotení

Pri predaji bytu je váš cieľ jasný. Získať protihodnotu na váš bankový účet a to za čo najkratší čas.

Predaj bytu bez realitky je už bežnou praxou. Každý kto má dostatok času, ktorý si predaj bytu vyžaduje, vôbec nemusí váhať a do celého procesu sa jednoducho pustiť.

V prvom rade si ujasníme, že mýty o predaji bytu bez realitnej kancelárie sú už dávno vyvrátené. Mýty, ktoré poukazovali na nemožnosť predať byt na vlastnú päsť a na finančnú stratu bez zásahu odborníka na reality, už jednoducho neplatia.

Stačí máť prehľad o jednotlivých krokoch predaja bytu a obídete sa aj bez maklérov.

Dajte o byte vedieť

Ak ste už oslovili svoje bezprostedné okolie a rodinu s ponukou na kúpu bytu, možno ste mali šťastie a kupcu ste našli ihneď. Ak nie, nezúfajte. Dopyt po bytoch každoročne stúpa.

Predaj bytu bez realitky si vyžaduje vytvoriť pútavý inzerát, ktorý budúcich kupcov zaujme. Venujte jeho vytvoreniu dostatok času a dajte si na obsahu skutočne záležať.

Kvalitné fotografie patria k základu celého inzerátu. Urobte si fotografie každej izby, okolia bytu tak, aby fotky ukazovali reálny stav bytu a nielen umelecké zábery. Na fotkách sa snažte vyzdvihnúť to najlepšie z celého bytu, tak, aby mal budúci kupca jasnú predstavu o celom dispozičnom riešení bytu.

Dôležitý je aj opis nehnuteľnosti, ktorú máte záujem predať. V tejto časti je najlepšie byť úprimný a uviesť všetky podstatné detaily.

V inzeráte uveďte aj cenu, aby ste predišli zbytočným obhliadkam bytu a strácali tak váš čas.

Pri stanovení ceny platí nepísané pravidlo, že cenu, za ktorú by ste chceli byt predať navýšite o 5 – 10%. Dôvodom je práve konečné zjednávanie ceny bytu. Kupca bude pri zjednávaní spokojný, že sa mu podarilo zjednať výšku kúpnej ceny a vy budete spokojný, že ste neprerobili.

Pri obhliadkach stavte na úprimnosť a emócie

Predaj bytu bez realitky si vyžaduje vaše úsilie aj pri obhliadkach bytu, ktoré sa dohadujú väčšinou na poobedné a večerné hodiny. V tomto čase je potrebné, aby ste boli k dispozícii a predávaný byt bol uprataný a pripravený na svoje promo.

Po vymenovaní všetkých dôležitých faktov o byte stavte na úprimnosť a predostrite všetky negatíva bytu a zároveň všetky pozitíva, ktoré byt má. Nebojte sa hovoriť o vašich skutočných emóciách o príjemných spomienkach, ktoré si s bytom nesiete. Negatívne skúsenosti rozhodne neskrývajte, ale radšej uveďte aj spôsob, ako ste ich vyriešili.

Našiel som kupcu a čo ďalej?

Predaj bytu bez realitky si rovnako vyžaduje vedieť, ako celý obchod zrealizovať tak, aby ste neprišli o vašu nehnuteľnosť bez jediného centu.Pri predaji bytu sa nebavíme o pár eurách a preto je zvýšená ostražitosť na mieste. Nemajte strach, nasledujúce pojmy vám celú právnu stránku veci objasnia.

S kupcom môžete podpísať rezervačnú zmluvu. Na základe rezervačnej zmluvy si kupca a predávajúci dohodnú presný čas o podpise kúpnej zmluvy.

Pri rezervačnej zmluve kupca zloží obvykle rezervačnú zálohu, ktorá slúži na ochranu oboch zúčastnených. Pre kupcu je to ochrana pred predaním nehnuteľnosti inému záujemcovi, napríklad v čase, keď si už vybavuje hypotéku. A pre predávajúceho, je to ochrana pred zmenou názoru na poslednú chvíľu.

Rezervačná záloha sa započítava do kúpnej ceny a v prípade, že kupca od obchodu cúvne, táto záloha ostáva predajcovi ako odplata za čas, kedy mohol byt predať inému záujemcovi.

Hoci uzavretie rezervačnej zmluvy nie je povinnou súčasťou kúpno-predajného procesu, je to praktika, ktorá chráni obe strany súčasne.

Ďalším krokom je podpis kúpnej zmluvy, prípadne zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy (v prípade financovania cez hypotekárny úver). Zmluva sa spisuje medzi predajcom a kupcom. Jej obsah musí spĺňať tieto náležitosti:

  • spôsob platenia,
  • dátum odovzdania nehnuteľnosti,
  • ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť pozná jej stav,
  • jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom nehnuteľnosti.

Odporúčame vám tento dokument vytvoriť v spolupráci s právnikom alebo notárom, ktorí už majú v tejto oblasti skúsenosti a vedia, čo všetko je potrebné, okrem zákonných náležitosti do zmluvy napísať.

Po notársky overených podpisoch kúpnej zmluvy oboch strán váš proces kúpy a predaja ešte nekončí. Pri prepise vlastníckych práv na katastri si pripravte aj sprievodný list ku kúpnej zmluve. Nájdete ho pod pojmom: Návrh na vklad vlastníckych práv.

Povinnou prílohou pri návrhu na vklad vlastníckych práv je aj potvrdenie o bezdlžnosti. Je to potvrdenie predávajúceho, že nemá nedoplatky u správcu nehnuteľnosti.

Taktiež sa môžete v banke stretnúť aj s pojmom Záložná zmluva, ktorú vytvára samotná banka. Zmluva sa podpisuje medzi predajcom, kupcom a bankou. Ide o zabezpečenie banky, pre prípad, že nový majiteľ bytu nebude riadne splácať svoj úver. Zvyčajne sa podpisuje po podpísaní kúpnych zmlúv. Túto zmluvu je potrebné následne založiť na katastri nehnuteľnosti, za poplatok 66 eur. Po tomto úkone vznikne na liste vlastníctva plomba.

Banka si od vás môže ešte pred schválením úveru vyžiadať predloženie znaleckého posudku k danému bytu. Znalec v ňom určí aktuálnu hodnotu bytu. Znalec k vypracovaniu znaleckého posudku bude potrebovať – list vlastníctva, katastrálnu mapu, titul nadobudnutia (kúpna zmluva, osvedčenie o dedičstve, darovacia zmluva) a potvrdenie o veku stavby, ktoré vám vydá bytové družstvo.

Na znalecký posudok si pripravte približne 120 eur a na jeho vypracovanie si počkáte od dvoch dní do jedného týždňa.

Odovzdanie bytu novému majiteľovi

Po vybavení všetkých formalít ostáva ešte zopár posledných, no nemenej dôležitých administratívnych úkonov.

Prvým je spísanie protokolu o odovzdaní bytu priamo na mieste, kde pôvodný majiteľ bytu odovzdá kľúče od bytu novému majiteľovi.

Náležitosti protokolu sú:

  • údaje o predávajúcom,
  • údaje o kupujúcom,
  • zadefinovať byt na základe listu vlastníctva,
  • odpísať číslo merača a stav – elektromera, plynomera, vodomerov a meračov radiátorov

Posledný krok je prepis energií. Spočíva v odhlásení pôvodného majiteľa bytu a prihlásení nového majiteľa bytu u dodávateľov energie, správcovi či mestu. Túto tému sme spracovali samostatne v článku: Ako rýchlo vybaviť prepis energií pri kúpe bytu a domu.