Dlhodobo nesplácané hypotéky musia banky určitým spôsobom riešiť. Pri vyrovnávaní dlhov, teda splácaní pohľadávok, častokrát pristupujú ku krajnému riešeniu – dražba nehnuteľností (nútený predaj). Dobrovoľné dražby upravuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Aké sú podmienky nútenej (exekučnej) dražby?

Dražba nehnuteľností je dvojzmyselný výraz. Pre tých, ktorý nemajú so splácaním dlhov žiaden problém, môže mať pozitívny význam. Pri kúpe nového domu či bytu oslovte dražobnú spoločnosť, vďaka ktorej ušetríte.

Naopak, pre dlžníkov slovo je dražba slovom, ktoré určite počuť nechcú. Banky nimi totiž uspokojujú svoje pohľadávky.

Dobrovoľné dražby nehnuteľností

Prevádzkujú dražobníci, ktorí sú podnikateľmi a sú oprávnení živnostenským listom. Navrhovateľ – vlastník predmetu, nemusí mať rozhodnutie súdu, stačí mu zriadené právo k nehnuteľnosti.

Dražby sa môže zúčastniť ktokoľvek, kto chce kúpiť nehnuteľnosť. Na výber máte širokú ponuku cenovo výhodných bytov a domov. Vydražované nehnuteľnosti sa väčšinou do dražby dostávajú, najmä kvôli exekučným núteným dražbám.

Výhody dobrovoľnej dražby:

• rýchlosť uskutočnenia,
• výška nákladov.

Ako sa stať účastníkom dobrovoľnej dražby nehnuteľností?

Potrebné je nájsť si nehnuteľnosť, ktorú chcete vydražiť alebo dražobnú spoločnosť a jej aktuálnu ponuku. Dražba je zárukou, že kupujete nehnuteľnosť nezaťaženú záložnými právami. Prítomný musí byť aj notár, ktorý vytvorí notársku zápisnicu.

Kde nájdete dražobníka nehnuteľností?

• v notárskom centrálnom registri,
• v obchodnom vestníku,
• na úradnej tabuli obce.

Dražby sa zúčastňujú len osoby, ktoré sú spôsobilé na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby zbavené právnej spôsobilosti. Podmienkou je zloženie dražobnej zábezpeky.

Dražobná zábezpeka

Je v podstate zálohou maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Ak dražbu nevyhráte, suma sa vám v plnej výške vráti.

Pri úspešnom vydražení zasa musíte do 15 dní doplatiť rozdiel medzi zábezpekou a konečnou sumou.

Ceny nehnuteľností pri dobrovoľnej dražbe

Sa odvíjajú od znaleckého posudku. Zákon o dobrovoľných dražbách umožňuje znížiť vyvolávaciu cenu na 75 % znaleckej hodnoty, ale v konečnom dôsledku, ceny určuje trh – účastníci dražby.

Exekučné dražby nehnuteľností

Ide o poslednú možnosť pri vyrovnaní finančných nezrovnalostí. Pri jej výkone musia byť splnené podmienky:

• súhlas oprávneného veriteľa,
• vlastníctvo nehnuteľnosti povinných dlžníkom.

Ako nútená dražba nehnuteľností začína?

Poverený exekútor musí doručiť upovedomenie o začatí exekúcie:

• dlžníkovi, spoluvlastníkom, osobám, ktoré majú vecné právo na nehnuteľnosť do vlastných rúk,
• veriteľovi, spoločenstvu vlastníkov bytov, okresnému a daňovému úradu, obci a Úradu vládneho auditu.

Exekútor zároveň udeľuje zákaz na prepis nehnuteľnosti na iné osoby a jej zaťaženie. Taktiež si od dlžníka vyžiada súhlas na predaj nehnuteľností.

Kedy začína exekučný predaj nehnuteľností?

• ak dlžník nepodá do 15 dní od začiatku exekúcie návrh na jej zrušenie,
• ak súd odmietne návrh na zastavenie.

Predaj začína vydaním exekučného príkazu, ktorý exekútor doručí rovnakým osobám ako upovedomenie. Vlastník musí umožniť vstup na oceňovanú nehnuteľnosť exekútorovi a rovnako aj znalcovi, ktorý ju ocení.

Termín dražby sa oznamuje písomnou vyhláškou do vlastných rúk:

• dlžníkovi,
• veriteľovi,
• spoluvlastníkovi,
• každému s predkupným právnom.

Exekučný predaj nehnuteľností je regulovaný zákonom 233/ 1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti.

Priebeh dražby

Dražba začína oznámením základných údajov, konkrétnych okolností a podmienok.

Ak po poslednom podaní nenasleduje vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. V prípade, že nové podanie nenastane, je oznámené ešte posledné podanie, za ktorým nasleduje 3. príklep. Účastník s najvyšším podaním sa stáva novým majiteľom nehnuteľnosti.

Pri dražbe si treba dávať pozor na..

• osobu, ktorá uskutočňuje dražbu (musí spĺňať podmienky zákona a mať osvedčenie na výkon činnosti),
• výšku poistenia dražobníka v prípade zodpovedností za škodu,
• lehotu na splatenie výslednej ceny do 15 dní (je potrebné mať voľné peňažné prostriedky),
• ťarchy nehnuteľností,
• neochotu predošlých majiteľov opustiť nehnuteľnosť,
• 3-mesačné právo pôvodného vlastníka napadnúť dražbu na súde.

zdroj: slovensko.sk ske.sk