Ak kupujete byt, máte na výber tieto tri možnosti. Novostavby, staré tehlové domy a klasické sídliskové paneláky.
Ak vylúčime novostavby či už kvôli vyššej cene alebo kvôli tomu, že nechcete kupovať byt z papiera, ktorý je ešte len vo výstavbe, môžete rozmýšľať nad starším panelovým alebo tehlovým bytom.
Prečo je kúpa bytu v paneláku najhoršia investícia za vaše peniaze? A prečo by ste sa mali radšej poobzerať po tehlových bytoch?
Životnosť panelákov začne za chvíľu presluhovať
Paneláky vznikli za minulého režimu v Československu ako lacná a efektívna výstavba pre rýchle riešenie chýbajúcich bytov. Pôvodne sa s nimi rátalo ako s dočasným riešením a životnosťou zhruba 80 rokov.
Podľa odborníkov sa môže životnosť paneláku vplyvom nedostatkov skrátiť na 60 až 65 rokov alebo predĺžiť rekonštrukciou až zhruba na 100 rokov.
Ak sa nezrealizuje obnova, životnosť prvých panelákov v Československu začne končiť po roku 2030.
Nekvalitná obnova panelákov
Mnohé panelové domy prešli v posledných rokoch zateplením, ktoré bolo často prevedené nekvalitne použitím tenkej izolácie. Dotácie na zateplenie vytvorili podmienky pre mnoho neprofesionálnych firiem, ktoré takúto revitalizáciu vykonali neodborne.
Dom prestal “dýchať”, pod zateplením sa tak tvoria plesne, steny vlhnú a železné konštrukcie začínajú hrdzavieť.
Životnosť zateplenia je v priemere 20 rokov, ak však stavebník nepoužil minimálne 10 cm izoláciu, je to problém a životnosť bytovky sa tým automaticky znižuje.
Aj keď katastrofa v podobe neobývateľných panelákových bytov pravdepodobne nehrozí, náklady a cena za ich údržbu budú dlhodobo stúpať.
Veľmi zložité až nemožné rekonštrukcie panelových bytov
Pustiť sa do rekonštrukcie paneláku má svoje limity. Dispozície z minulosti sú už nevyhovujúce. Dnešný trend spájania kuchyne a obývačky je v tehlovom byte maličkosť. V panelovom byte sú takmer všetky steny väčšinou nosné. Ak predsa niektorú panelovú priečku môžete po odobrení statika zbúrať, je to technicky náročnejšie a drahšie ako zbúranie tehlovej steny.
Umakartové jadro v kúpeľni musíte vyhodiť a vytvoriť nové priečky. Výmena elektrických rozvodov je oproti tehle komplikovanejšia frézovaním do pevného panelu.
Zlé dispozície
Paneláky majú väčšinou nevhodné dispozície. Malé kúpeľne alebo miniatúrne kuchyne, ktoré neviete prepojiť s obývačkou. Svetlá výška panelákov je približne len 2,5 m a byty tak pôsobia stiesňujúcim pocitom oproti starším tehlovým bytom s vysokými stropmi.
V paneláku počujete každý zvuk
Ak ste vyrastali v paneláku, určite potvrdíte, že v paneláku počujete takmer každý ruch. Pôvodné umakartové jadrá zle izolujú zvuk, počujete tak takmer každé slovo od susedov.
Hlasnú hudbu alebo plač malých detí ani nemusíme spomínať. Ani tehlové byty sa síce nedajú porovnať so súkromím vlastného rodinného domu, ale pri paneláku počujete skutočne všetko.
Paneláky su označované za tzv. králikárne
Paneláky si toto nelichotivé pomenovanie vyslúžili kvôli svojej masovosti a šedivému uniformnému vzhľadu. Bývanie v panelákoch má od komornej atmosféry ďaleko, najmä ak sa pozeráte z okien do ďalších šedých bytoviek.
Vysoké náklady na opravy a poplatky
Náklady na kúrenie sú v panelákoch vyššie ako v tehlových domoch, pretože sú zvyčajne napojené na mestské teplárne. Vykurovanie teplárne je drahšie ako z vlastného kotla. Preto si už mnohé spoločenstvá bytov postavili a prevádzkujú kotolne sami, ktoré sa im ekonomicky viac oplatia.
Paneláky spoločenstvá vlastníkov bytov zatepľujú, čo si vyžaduje zvýšené prostriedky do fondu opráv alebo úver na zateplenie. Tieto náklady sa automaticky prejavia vo vyšších mesačných odvodoch. Nie je potom nič príjemnejšie, ako keď po kúpe bytu zistíte skutočné mesačné náklady.
Nekvalitne prevedené zateplenia dokonca nepriniesli želaný efekt v úspore nákladov za teplo.
Vysoké ceny panelákov v dobe lacných hypoték
Lacné hypotéky a vysoký dopyt po vlastnom bývaní zvýšili rast cien starých panelákových bytov do rekordných výšok. Panelové byty sú oproti tehlovým alebo novostavbám predražené. Dnes draho kúpite, ale je predpoklad, že v budúcnosti ho drahšie nepredáte.
Nedá sa to však zovšeobecniť. Ak kúpite panelový byt v dobrej a perspektívnej lokalite, cena môže z dlhodobého pohľadu rásť, minimálne stagnovať.
ďalšie zdroje: aktuality.sk plus7dni.sk
Otázka, či pôvodný stav alebo novostavba môže byť malým chytákom. Odpoveď nemusí byť až tak jednoznačná a preto si na životné rozhodnutie doprajte kvalitné informácie.
V tomto článku si povieme niečo o výhodách a nevýhodách jednotlivých stavov nehnuteľnosti a vy tak budete mať všetky dostupné informácie na slobodné rozhodnutie.
Stav nehnuteľnosti má priamy dosah na váš aktuálny aj dlhodobý rozpočet. Aktuálny rozpočet sa odvíja od ceny nehnuteľnosti a zároveň od sumy, ktorú potrebujete na rekonštrukciu. Dlhodobý dosah má v podobe mesačných nákladov na vaše bývanie. Nájom a energie sú pre novostavbu a pôvodný stav neporovnateľné, no rovnako to platí aj pre celkovú cenu nehnuteľnosti.
[poll id=”2″]
Pôvodný stav je lacnejší. Skutočne?
Nepopierateľnou výhodou panelákových domov, resp. nehnuteľností v pôvodnom stave je najmä cena a celková dostupnosť.
Oproti novostavbe je cena panelákového bytu o 20 – 30 % nižšia a celková dostupnosť je ešte stále vyššia, čo sa môže zdať ako ľahké rozhodovanie, najmä pre tých, ktorých tlačí rozpočet. Nenechajte sa však oklamať zdanlivým ušetrením a počítajme ďalej.
K cene nehnuteľnosti je potrebné vziať do úvahy aj prevádzkové náklady, ktoré budu mesačne z vašej peňaženky ukrajovať nemalú čiastku. V tomto súboji je panelákový byt už na úplne inej pozícii, ako pri cene nehnuteľnosti. Prevádzkové náklady pôvodných bytov sú oveľa vyššie a môžu prekročiť až 50 % z bežnej ceny mesačných nákladov novostavby. Rozdiel vo výške 100 € mesačne je úplne bežný a môže byť dokonca aj vyšší.
Nepopierateľnou výhodou pôvodných panelákových bytov je ich dostupnosť, ktorá sa s dostupnosťou novostavieb nedá vôbec porovnať. Bytov v pôvodnom stave je jednoducho viac a sú na predaj v takmer každej lokalite.
Otázkou je však ich funkčnosť. Najmladšie panelákové domy tu stoja 25 rokov a ich predpokladaný vek bol už pred 10 rokmi otázny. Tie staršie sú tu s nami z čias komunizmu, kedy boli postavené v čase bytovej krízy. Je až neuveriteľné, že tieto staré paneláky stále stoja, no nikto nevie s presnosťou určiť dokedy. Aj preto sa vaša investícia na 30 rokov môže zdať diskutabilná.
Opravy a revitalizácie polstoročných panelákov sa stávajú nákladnejšími, čo sa odráža najmä pri prevádzkových nákladoch a otáznej funkčnosti. Hoci sa vám cena bytu môže zdať nízka, no pri započítaní rekonštrukcie a vyšších mesačných nákladov sa môže cena dokonca dorovnať.
Aj novostavba má svoje muchy
Z predchádzajúceho porovnania, vám vyšlo, že najvýhodnejšia investícia je novostavba. Z finančného, aj funkčného hľadiska tomu tak skutočne je. Je tu však niekoľko “ale”, na ktoré by ste si mali dávať pozor.
Za novostavbu sa podľa zákona považuje nehnuteľnosť, ktorá má najviac 5 rokov. V našom bežnom ponímaní sú novostavby aj iné bytové komplexy, ktoré už majú viac ako 5 rokov, no ich vzhľad, funkčnosť a vyššia cena nám dávajú pocit, že ide o novšiu stavbu.
Nové postupy v riešení bytovej politiky prinášajú nové riešenia, ktoré poskytujú energetické zabezpečenie nehnuteľnosti, ktoré je omnoho efektívnejšie ako v starých bytoch či domoch, čo vedie k nižším mesačným nákladom.
Nie je novostavba ako novostavba. Sú developeri, ktorým na projekte skutočne záleží, čo je očividné pri použitých materiálov, až po zabezpečenie jednotlivých odborných prác. Kvalite zodpovedá aj výsledná cena. Presne viete, za čo si platíte a tak si môžete byť istý, že ste urobili dobrú investíciu.
Žiaľ, nájdu sa aj developeri, ktorí všetko podmienia ziskom a kvalita pre nich nehrá veľkú rolu. Novostavba v oboch prípadoch pôsobí na laikov totožne, hoci sú v oboch prípadoch diametrálne rozdiely.
Ako rozpoznať kvalitu?
Spoľahnite sa na odborníkov z technickej inšpekcie, ktorý vám už počas výstavby novostavby môžu dohliadať na kvalitu stavby a upozorniť na možné nedostatky. V tejto fáze si môžete najať aj právnika, ktorý naformuluje zmluvné podmienky tak, aby ste po odovzdaní bytu mali právo na opravu nedostatkov. Môže sa jednať o drobnosti alebo aj väčšie problémy, pre ktoré sa budete obzerať po inej novostavbe.
Ak si zvolíte novostavbu, v ktorej už predtým niekto býval, dbajte na prieskum spokojnosti s bývaním od viacerých majiteľov bytu, čím si potvrdíte alebo vyvrátite svoje nadšenie z novostavby. Taktiež môžete zavolať odborníkov technickej inšpekcie, ktorí vám k novostavbe dajú reálne technické podklady, ktoré môžu slúžiť aj na neskoršie vyjednávanie ceny.
Najnovšie články
