5 realitných expertov prezrádza: ako nájsť skvelý byt počas obrovského dopytu?

Ako kupovať v čase, keď všetci kupujú.

Lukáš Kyzúr

Aktualizované
1. júla 2018

Kategórie
Ako dobre bývať

5 realitných expertov prezrádza: ako nájsť skvelý byt počas obrovského dopytu?
5 9 hodnotení

]Kúpiť si dobrý byt v dnešnej dobe obrovského dopytu, kedy trh praje viac predávajúcim ako kupujúcim, je výzva. A hovorím to aj z vlastnej skúsenosti. Na jeden byt je množstvo záujemcov a tie sa predávajú ako teplé rožky.

Ako sa teda pripraviť a zvýšiť svoje šance na nehnuteľnosť, ktorá spĺňa naše kritériá?

Riešenie sme hľadali u realitných expertov, ktorých sme sa pýtali:

Ako nájsť skvelý byt počas obrovského dopytu?

Článku sa zúčastnilo 5 expertov, ich odpovede nájdete nižšie.

Najčastejšou odpoveďou bola dôsledná príprava pri hľadaní nehnuteľnosti. Vedieť, aký byt, v ktorej lokalite, na aký účel a zhruba za koľko hľadám je kľúčové pri efektívnom hľadaní.

Zadefinované ciele vám pomôžu v rýchlom jednaní. Ak cítite, že toto je tá pravá nehnuteľnosť, je rýchle rozhodnutie kľúčom k úspechu.

Neveľmi využívanou službou na Slovensku je služba „maklér kupujúceho„. Pri tejto platenej službe vám realitný maklér pomáha hľadať nehnuteľnosť podľa zadaných kritérií. Zvyšujete si tak opäť šance na úspech. Ak sa rozhodnete hľadať na vlastnú päsť, musíte byť aktívny a venovať sa hľadaniu každý deň.

Milan Čierťažský z PonukaByvania.skosobnymaklerbratislava.sk

Realitný trh sa líši od mesta k mestu, preto sa nemôžem vyjadrovať celoplošne. Môžem však hovoriť za Bratislavu, kde žijem, kde to poznám a kde denne pomáham svojim klientom riešiť otázky týkajúce sa ich bývania.

Tipy sa však dajú aplikovať kdekoľvek.

Stav v Bratislave je taký, že dopyt naozaj prevyšuje ponuku a teda, že „dobré“ byty odchádzajú z trhu okamžite. Kupujúci potom majú iba málo možností vyberať a okrem toho musia reagovať veľmi rýchlo.

Na danú tému sa dá rozprávať veľmi veľa, no skúsim moje odporúčania zhrnúť do niekoľkých stručných krokov:

  1. Rozhodnutie: Podľa mojich skúseností je najdôležitejšie sa jednoznačne rozhodnúť – idem kupovať nehnuteľnosť. A tomu prispôsobiť ďalšie kroky. Toto rozhodnutie je veľmi dôležité práve z dôvodu potrebného rýchleho konania v prípade nájdenia „dobrej“ ponuky.
  2. Dôvod: Poznať presne dôvod kúpy novej nehnuteľnosti. Má to byť na bývanie? Alebo ako investícia?
  3. Financovanie: Dôležité je presne poznať svoje finančné možnosti a mať stanovený rozpočet. V prípade financovania z vlastných zdrojov je to jednoduchšie. Klient má nejaký obnos peňazí a s tým narába. V prípade financovania formou úveru jednoznačne odporúčam spoluprácu so skúseným hypotekárnym špecialistom. Spôsob financovania je potrebné mať vyriešený ešte skôr, ako sa začne samotné hľadanie nehnuteľnosti. Opäť veľmi dôležité vzhľadom na potrebu konať rýchlo.
  4. Preferencie: Vzhľadom na dôvod kúpy nehnuteľnosti je potrebné stanoviť si preferencie a požiadavky. Stretávam sa s tým, že klienti hľadajú „dokonalú“ nehnuteľnosť. A potom sú často frustrovaní z toho, že ju nevedia nájsť. No podľa môjho názoru, taká nehnuteľnosť ani neexistuje. Ja klientom odporúčam stanoviť si „musí – nesmie a môže – nemusí“. Myslím tým, aby si klient rozdelil svoje preferencie a požiadavky do dvoch skupín. V prvej by mali byť také, pri ktorých nie je ochotný robiť akékoľvek kompromisy. Podľa môjho názoru sa to týka najmä lokality ako takej (okolie, vybavenosť, dostupnosť) a potom potreby samotného priestoru (rozloha nehnuteľnosti, izbovosť). V druhej skupine potom odporúčam mať preferencie, pri ktorých klient dokáže určité kompromisy urobiť. To môže byť stav nehnuteľnosti, orientácia na svetové strany, výhľad, podlažie a podobne. Takto sa klientom rozširuje portfólio vhodných nehnuteľností na kúpu.
  5. Hľadanie: Inak povedané – treba začať makať. Čo to znamená? Sedieť za PC, mať otvorené najväčšie realitné portály a sledovať ponuku. Vzhľadom na to, že je dopyt väčší ako ponuka a že „dobré“ nehnuteľnosti sa predávajú okamžite, je potrebné to robiť denne. V prípade, že sa nájde nehnuteľnosť, ktorá zaujme, musí klient zodvihnúť telefón a dohodnúť si obhliadku. Následne je potrebné „utekať“ na danú obhliadku a dúfať, že nás nikto nepredbehne. Keď sa klientovi podarí „vyhrať“ a dohodne sa s druhou stranou, prichádzajú na rad zmluvy. A tento moment by som taktiež dal rád do pozornosti. Každý obchod musí byť v prvom rade bezpečný a to pre obe strany. Žiaľ, stretávam sa s rôznymi príbehmi, kde sa klienti dostali do nepríjemností, pretože nemali pri sebe nikoho zodpovedného a skúseného, kto by na bezpečnosť obchodu dohliadol.

Aká je teda moja najlepšia rada pre každého, kto chce kupovať nehnuteľnosť?

Aby si našiel naozaj skúseného a profesionálneho makléra, najal si ho a nechal tak všetky starosti naňho.

Čo tým klient získa? Podľa mňa to najcennejšie, ušetrí svoj čas, energiu a taktiež svoje nervy. Maklér sleduje trh každý deň, používa rôzne vyhľadávacie systémy a komunikuje s množstvom kolegov. Tak dokáže klientovi ponúknuť aj nehnuteľnosti, ku ktorým by sa inak nedostal. Okrem toho má každý špičkový maklér svojho hypotekárneho špecialistu, takže dokáže klientovi zabezpečiť tie najlepšie podmienky pre získanie hypotéky. Maklér pozná trh, má bohaté skúsenosti s množstvom nehnuteľností a vie zhodnotiť, či daná nehnuteľnosť naozaj stojí za to. Komunikuje s predávajúcimi, realizuje obhliadky a čo je veľmi dôležité, dokáže klientovi vyjednať lepšiu predajnú cenu nehnuteľnosti. Vo finále dohliada maklér na bezpečnosť celého obchodu.

Je to povedané iba v skratke, no som si istý, že vybrať si pre kúpu nehnuteľnosti špičkového makléra je to najlepšie, čo môže klient pre seba urobiť.

Natália Šultysová z RealitnáMaklérka.sk

Je skutočne pravda, že v aktuálnej situácii nie je potrebné dobré nehnuteľnosti predávať cez bežnú formu predaja prostredníctvom internetových portálov, ale stačí zavolať klientov (kupujúcich) a byt im priamo ponúknuť. Za veľmi dôležitý fakt považujem schopnosť makléra si počas svojej realitnej praxe vytvárať vlastnú databázu klientov a tiež ich nehnuteľností.

Dnes už neplatí, že sa predáva 1 či 2 x za život. Veľa klientov kupuje nehnuteľnosti práve za účelom budúceho predaja a práve vďaka tejto databáze vie maklér veľmi šikovne osloviť vlastných klientov či neuvažujú u predaji, najmä ak má na danú nehnuteľnosť reálny dopyt.

Ďalej, na slovenskom trhu je stále pomerne neznáma služba „maklér kupujúceho“, ktorý namiesto kupujúceho – aktívne hľadá, sleduje trh, analyzuje ponuky z iných kancelárií a klientovi pripraví ponuku na mieru.

Zatiaľ je to služba, ktorá nie je zo strany kupujúcich veľmi obľúbená, najmä ak za ňu treba zaplatiť. Preto ju veľa kupujúcich nevyužíva a hľadá na vlastnú päsť.

Alexander Krajňak z AlexanderKrajnak.sk a RE/MAX Absolute

Nájsť byt v čase, keď nám vládne trh predávajúceho, čiže kupujúcich je všade veľa a dobrých bytov je naopak žalostne málo, nie je vôbec jednoduchá vec.

Súčasná trhová situácia kupujúcim nepraje, nepodceňte preto prípravu!

Ušetríte si tak kopec času stráveného nezmyselnými obhliadkami a vyhnete sa frustrácii.

V prvom rade by ste si mali ako kupujúci pred tým než vôbec začnete chodiť po obhliadkach jasne zadefinovať svoje priority. Potrebujete jasne poznať vlastnosti a parametre, ktoré váš budúci byt musí spĺňať a naopak, ktoré pre vás nie sú podstatné a viete ich prípadne oželieť.

Bez veľmi jasnej predstavy čo, kde a v akej cenovej hladine hľadáte, sú dnes vaše šance na úspech relatívne malé a stávate sa realitným turistom bez jasného cieľa.

Na realitnom trhu je dnes veľa záujemcov, ktorí hľadajú svoju vysnenú nehnuteľnosť často systémom pokus – omyl už aj niekoľko mesiacov a stále bez úspechu. Majú pred vami istý náskok a osobné skúsenosti. Videli už aj niekoľko desiatok nehnuteľností, ktoré sa im buď nepozdávali, alebo aj pozdávali, no niekto šikovnejší im ich vyfúkol. Už väčšinou vedia, čo nechcú a aj čo presne chcú. Ich rozhodovací proces bude preto dnes už o čosi rýchlejší ako v minulosti.

Bežnou praxou je dnes aj aukcia alebo licitácia. Ak sa na trhu objaví zaujímavý byt za dobrú cenu, môžete si byť istí, že záujemcov o jeho kúpu bude hneď niekoľko. Tento boj o byt zväčša vyhrá ten, kto ponúkne najlepšiu cenu a podmienky. Buďte preto pripravení rozhodovať sa rýchlo a majte jasne zadefinované svoje finančné možnosti, ak bude treba prihodiť niečo navrch.

Ak nájdete byt, ktorý sa vám pozdáva od prvého momentu čo ste doň vstúpili a nevidíte negatíva, riešte ho aj napriek tomu, že máte ešte ďalších päť obhliadok. Ak to naopak nie je to pravé orechové a kompromisov je priveľa, choďte o dom ďalej.

Nepresviedčajte sa, že to v budúcnosti bude inak a budete z bytu nadšení. Neudeje sa to. Ak budete mať plné zuby hľadania na vlastnú päsť, vždy sa môžete obrátiť na renomovanú realitnú kanceláriu. Aj keď vás ich služby budú niečo stáť, ušetríte si kopec času a energie, ktoré viete určite využiť príjemnejšie.

Daniela Danihel Rážová z BOND Reality

Nájsť dobrý byt v čase nízkej ponuky a cenového boomu je naozaj ťažké. V prvom rade, pokiaľ klienta netlačí čas, odporúčam nerobiť kompromisy ani čo do lokality a potrieb bývania a ani z pohľadu bezpečnosti transakcie. V čase nízkej ponuky narastá totiž nebezpečenstvo podvodov. Klienti za cenu prísľubu kúpy zaujímavého bytu často ustupujú napríklad z bezpečných spôsobov úhrad kúpnej ceny a podobne.

Pri novostavbách sa k najlepším aj cenovo najvýhodnejším ponukám dostanú klienti hneď pri spustení predaja. Nevýhodou je doba dokončenia, ale na začiatku majú klienti k dispozícii najlepšie byty za najlepšie ceny.

Klient by mal napriek nízkej ponuke hľadať to, čo mu bude dlhodobejšie vyhovovať. Kúpa bytu je niekedy aj celoživotná investícia. Pod časovým tlakom sa neoplatí robiť kompromisy, ktoré by sa časom ukázali ako chybný krok.

Andrej Pavelek z RealitníExperti.sk

V čase kedy je veľký dopyt po nehnuteľnostiach, takýto stav nazývame Trhom predávajúceho – na jednu nehnuteľnosť pripadá väčší počet potenciálnych kupujúcich. V tomto prípade majú predávajúci výhodnejšiu pozíciu v porovnaní s kupujúcimi.

Ak máte v pláne kupovať dobrý byt mali by ste sa riadiť týmito radami.

Aktívny prístup
Aktívne vyhľadávať ponuky i na tých menej známych realitných serveroch; budovať si výborné kontakty s maklérmi, ktorí Vám vedia odporučiť tieto výhodné ponuky bytov; odoberanie noviniek z realitných portálov; chodiť na obhliadky bytov v čo najkratšom termíne od uvedenia inzerátu do ponuky, aktívne sa pýtať ľudí v lokalite, v ktorej plánujete bývať, či nepoznajú niekoho, kto plánuje v najbližšej dobe predať byt.

Rýchle jednanie
Keďže viac ako 90 % ľudí v súčasnosti kupuje nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru, odporúčam Vám, aby ste si ešte pred samotným vyhľadávaním bytu vyhľadali služby toho správneho finančného či hypotekárneho poradcu. Takto zistíte približne v akej výške dostanete hypotekárny úver. Následne na stretnutí s majiteľom už viete prezentovať v akom štádiu je Vaša hypotéka a kedy cca. môže predávajúci dostať peniaze na účet. Rovnako tak zistíte, do akej výšky viete vyjednávať s majiteľom ohľadom ceny nehnuteľnosti a kedy je z tohto pohľadu byt pre Vás v súčasnej dobe nereálny.

Úloha vyjednávania
A v neposlednom rade je to otázka vyjednávania s predávajúcim. V tomto prípade odporúčam najskôr zistiť, prečo predáva nehnuteľnosť a za akých podmienok predá nehnuteľnosť. Ak toto viete, potom následne viete nájsť „spoločnú reč“ s majiteľom nehnuteľnosti. Rovnako si tým získate jeho sympatie.

Rýchle zhrnutie

Ďakujem všetkým zapojeným účastníkom v článku.

Ak chcete nájsť v dnešnej dobe veľkého dopytu skvelý byt, budete potrebovať:

  1. jasne zadefinované ciele pri hľadaní nehnuteľnosti, jasné finančné možnosti
  2. aktívny prístup a rýchle rozhodovanie
  3. využitie realitnej kancelárie pri hľadaní nehnuteľnosti

Máte vlastnú skúsenosť s hľadaním bytu? Ako ste to riešili vy? Nechajte nám odkaz v komentári.

5 realitných expertov prezrádza: ako nájsť skvelý byt počas obrovského dopytu?
5 9 hodnotení

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Ako kúpiť dobrý byt – sprievodca kúpou nehnuteľnosti

Pripravili sme pre vás sprievodcu kúpou bytu. Ako sa rozhodnúť, aký byt hľadať, vybrať a nepreplatiť. Všetky naše skúsenosti v tomto jednom článku.

Katarína Malá

Aktualizované
2. septembra 2018

Ako kúpiť dobrý byt – sprievodca kúpou nehnuteľnosti
4.9 94 hodnotení

[toc]

Môže to znieť ako klišé keď poviem:

„Kúpa nehnuteľnosti a konkrétne kúpa bytu je jedno z najdôležitejších rozhodnutí v našom živote.“

A pre drvivú väčšinu z nás je to tiež najdrahšia vec, ktorú si za svoj život kúpime. Zaviazať sa hypotékou banke na tridsať rokov nie je najľahšie rozhodnutie a preto je pozornosť a príprava pri kúpe na mieste.

V tomto článku vám poviem, na čo si dávať pozor pri kúpe bytu a ako postupovať pri kúpe bytu, aby ste zbytočne neprišli o peniaze i čas.

Poďme na to.

Kúpa bytu alebo prenájom?

Vlastniť nehnuteľnosť je snom väčšiny ľudí. Vlastný byt dáva ľuďom pocit istoty v neistých časoch. Taktiež je to skvelá investícia na dôchodok. Väčší byt na starobu vymeníte za menší a z rozdielu si môžete vykryť výdavky na život.

Prenájom je výhodný, ak je vaša aktuálna životná situácia stále v období veľkých zmien. Ak ešte neplánujete rodinu alebo viete, že sa v blízkom čase presťahujete, je nájom lepšia forma bývania.

Kúpa bytu ako investícia

Pre vlastnú nehnuteľnosť dnes hovoria tieto faktory:

  • Vlastniť je veľmi silná túžba, ktorá vám dáva slobodu a pocit istoty. Je len na vás, ako dlho budete v nehnuteľnosti bývať, ako si ju zariadite a aké s ňou máte plány do budúcna.
  • Máte kontrolu nad financiami. Nikto vám len tak nezvýši mesačný nájom alebo vám nezmení vašu finančnú situáciu. Všetko je pod vašou kontrolou a záleží len na vás ako k nehnuteľnosti pristúpite.
  • Investícia do budúcnosti. Nehnuteľnosti sú veľmi jednoduché investície, ktoré sú pre mnohých ľudí zrozumiteľné a ich cena dlhodobo rastie. Bytom sa môžete zaopatriť na starobu.
  • Rekordne nízke úroky na hypotékach. Zobrať si hypotéku pred piatimi rokmi a dnes je obrovský rozdiel. V dobe lacných peňazí sa úroky dostali na historicky nízke hladiny. Práve tieto úroky mnoho ľudí presvedčia na kúpu vlastného bývania.

Bonus zadarmo

stiahnite si zadarmo porovnanie lokalít v Bratislave

Kedy si nekupovať nehnuteľnosť?

Zmysel kupovať nehnuteľnosť nemá vtedy ak meníte životnú situáciu, napr. sa plánujete sťahovať alebo meníte kariéru.

Rozhodujúcim kritériom je vaša finančná situácia. Ak nemáte pravidelný príjem, dostatočné úspory, radšej s kúpou nehnuteľnosti ešte počkajte. Banka vám pri žiadosti o hypotéku pridelí nízku bonitu, ktorá sa prejaví nižšou schválenou sumou úveru a vyšším úrokom. Riskovať tak omeškanie splátky a následnú stratu bývania je zbytočné.

Kedy kupovať nehnuteľnosť?

Ak plánujete životnú zmenu v podobe rodiny, je lepšie uvažovať o vlastnom bývaní. Hovorím tu o rozmedzí minimálne 5 rokov. V dnešnej dobe už pravdepodobne nebudete bývať na jednom mieste po celý život.

S rodinou je lepšie vlastné bývanie S rodinou je lepšie vlastné bývanie S rodinou je lepšie vlastné bývanie S rodinou je lepšie vlastné bývanie S rodinou je lepšie vlastné bývanie

Byt sa tiež oplatí kúpiť, ak vás mesačná splátka vychádza menej ako suma mesačného nájmu nehnuteľnosti.

Kúpa bytu podľa účelu:

  • Kúpa bytu na bývanie – je kúpa, ktorou riešite svoje vlastné bývanie. Väčšinou hľadáte dokonalú nehnuteľnosť, ktorá neexistuje.
  • Kúpa bytu ako investícia – je kúpa, kedy si kupujete nehnuteľnosť za účelom ďalšieho prenájmu, ktorý vám minimálne spláca hodnotu nehnuteľnosti, v tom lepšom prípade každý mesiac zarába. V takomto prípade hľadáte nehnuteľnosť, ktorá ma najväčší potenciál na úspešný, ideálny dlhodobý prenájom. Investícia do bytu sa javí ako lákavá ponuka. V dobe nízkych úrokov na hypotékach však takto podobne rozmýšľa mnoho ľudí. Alebo práve mnoho podnájomníkov si kupuje vlastné bývanie.

Môže to byť lokalita v centre, prípadne byt s menšou výmerou pre mladého single nájomníka.

Tip

Na stránke akebyty.sk nájdete pôdorosy všetkých bytových domov na Slovensku. Stačí zadať adresu a zistíte, kde sa aký byt nachádza.

Oplatí sa kúpa bytu?

Každý z nás chce kúpiť byt za najlepšiu cenu počas obdobia najnižších úrokových sadzieb hypotéky. Mojou radou je pozerať sa viac na lokalitu, ako na samotnú cenu nehnuteľnosti. Tá ma vždy väčšiu váhu na hodnote nehnuteľnosti ako ostatné parametre.

Inak sa treba riadiť sedliackym rozumom. Ideálne nekupovať nehnuteľnosť na vrchole najvyšších cien a dopytu, kedy môže najmä cena starších bytov po bubline poklesnúť.

Kritériá výberu nehnuteľnosti

Ak máte jasno, že si chcete kúpiť vlastné bývanie, prichádza krok výberu nehnuteľnosti.

Najdôležitejším kritériom je výška vášho rozpočtu. Ten vám hneď napovie, aký byt a v akej lokalite či v mestskej časti si môžete dovoliť.

V prvom rade si zadefinuje kľúčové kritéria, ktoré nehnuteľnosť musí bezpodmienečne spĺňať, a ktoré nehnuteľnosť môže spĺňať. Ak napr. chcete balkón, nechcete byt na prízemí alebo má mať bytový dom výťah, všetko si napíšte. Príliš to však nepreháňajte a buďte flexibilný, inak svoju vysnívanú nehnuteľnosť nikdy nenájdete.

Kúpa bytu na hypotéku

Ak plánujete nehnuteľnosť financovať hypotekárnym úverom, je dobré si vo vašej banke zistiť návštevou pobočky predpokladanú maximálnu sumu úveru, ktorý vám banka poskytne.

Výška úveru sa vypočítava na základe vašej bonity. Berie sa do úvahy výška vášho príjmu, vaše záväzky a náklady i ďalšie údaje. Pracovník banky vám väčšinou povie aj predpokladanú výšku úrokovej sadzby a výšku mesačnej splátky.

Väčšina bánk vám poskytne úver v maximálnej výške 80 až 90 % z hodnoty nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku. Zvyšnú sumu musíte doplatiť z vlastného. 100% hypotéky sú už dnes zriedkavé a väčšinou sa dajú získať v Bratislave alebo v Košiciach pri nehnuteľnostiach z vyššou hodnotou a medzi klientami s vynikajúcou bonitou.


Lokalita nehnuteľnosti

Vyše 50% z hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku tvorí lokalita, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Práve poloha určuje nielen aktuálnu, ale najmä budúcu hodnotu nehnuteľnosti.

Hodnotu lokality ovplyňujú najmä množstvo pracovných príležitosť, vybavenosť a dostupnosť škôl, možnosti na trávenie voľného času a celková bezpečnosť.

Hodnota lokality

Dnešný trend bývania na vidieku a dochádzanie za prácou do mesta je pre mnohých ľudí dlhodobo neudržateľný. Neustále pendlovanie a čas zabitý v zápchach mnohokrát nestojí za lacnejšiu nehnuteľnosť mimo mesta.

 

Tip

Pozrite si, kde je najlepšie bývanie v Bratislave podľa lokality.

Dostupnosť a kvalita škôl

Nevýhody bývania mimo mesta sa naplno prejavia až s príchodom detí. Rodičia sa stanú nedobrovoľní taxikári, pretože svoje deti rozvážajú do školy na krúžky a späť.

Trávenie voľného času

Tu je to skôr otázka preferencií. Ak si neviete predstaviť žiť napr. bez kultúry alebo nočného života, život na dedine vás pravdepodobne neuspokojí. Do hodnoty nehnuteľnosti sa tak odzrkadľuje blízkosť služieb a kultúrneho vyžitia.

Bezpečnosť a životné prostredie

Každý z nás chce žiť a vychovávať svoje deti v bezpečnom prostredí. Vyhlásiť celú mestskú časť za nebezpečnú je veľké zjednodušenie. Mnoho mestských častí má problémové len niektoré ulice (napr. okolie Pentagonu v Podunajských Biskupiciach alebo Luník 9 na sídlisku Terasa)

Pomôcť vám aspoň na úrovni mestských častí a okresov môže tzv. mapa kriminality Ministerstva vnútra SR a detailnejšie na stránke Ministerstva vnútra SR.

mapa násilných trestných činov

Mapa trestných činov na Slovensku

Veľkosť a rozloha bytu

Rozloha a veľkosť bytu by mala vychádzať z vašich potrieb a preferencií. Pri počte izieb je to jednoduchšie ako pri výmere v m2.

1 a 2-izbové byty sú vhodné pre ľudí, ktorí v ňom budú žiť sami alebo s partnerom a neplánujú v blízkej dobe rodinu. Pred väčšou výmerou tak môžu uprednostniť radšej lepšiu polohu v centre mesta. Vyberajte tak byt, ktorý má investičný potenciál a predajom alebo prenájmom bytu len získate. Takéto byty sa vyznačujú príťažlivou lokalitou a menšou výmerou.

3 izbové byty sú vhodné pre ľudí, ktorí plánujú rodinu a prírastok. Ak vám to financie dovolia, voľte radšej 3izbový ako 2izbový byt. V prepočte ceny za m2 vychádza trojizbák výrazne výhodnejšie.

Tip

Zistite si orientačnú cenu nehnuteľnosti v kalkulačke Ministerstva financií.

 

vyhľadávanie bytu

Pri výmere je situácia komplikovanejšia. Mnohé byty s papierovou výmerou v m2 sa v praxi od seba líšia najmä kvôli dispozícii, ktorá vie bytu pocitovo a prakticky „pridať“ metre štvorcové alebo naopak.

Mnohé byty, ktoré nájdete ako 3izbáky nemajú plnohodnotné 3izby. Je preto dôležité, že na osobnej prehliadky si veľkosť izieb zažijete osobne.

Dispozícia a orientácia domu a bytu na svetové strany

Jednou z prvých vecí, ktorú budete pri obhliadke bytu posudzovať je dispozícia bytu. Väčšinou je ju ťažké a finančné náročné meniť. Výhodu majú majitelia tehlových bytov, kde je búranie nenosných priečok relatívne jednoduché. Ak však máte k dispozícii zásadné problémy, hľadajte ďalej.

Orientácia domu alebo bytu v bytovom dome na svetové strany je skôr otázkou preferencií ako daných pravidiel. Určite ju však nepodceňujte. Ak máte radi slnko, svetlo a teplo, hľadajte byt s južnou a západnou orientáciou.

orientácia bytu
Prehliadku bytu si naplánujte počas denného svetla.

Je lepšie ak je byt orientovaný minimálne na dve svetové strany, ideálne ak je denná časť na južnej a západnej strane a nočná časť skôr na sever a východ.

Obhliadka bytu

Ako prebieha taká obhliadka bytu?

Základom je dohodnúť si stretnutie. Nechajte hovoriť realitného makléra, ktorý vám byt predstaví. Následne sa pýtajte na základné veci. Aký je stav bytu a aké rozvody energií boli menené. Pýtajte sa tiež na históriu bytu a majiteľov.

Mali by vás tiež zaujímať mesačné náklady na byt, možnosti parkovania alebo susedia v bytovom dome. Nepodliehajte žiadnemu tlaku. Ak ste napr. byt videli vo večerných hodinách a páči sa vám, vyžiadajte si ďalšiu obhliadku cez deň. Neverte príliš realiťákom a nátlaku typu: „Pred vami tu bol záujemca, ktorý si na tento byt robí zálusk.“ Podobné historky vo vás majú vzbudiť pocit, že o byt môžete kedykoľvek prísť.

Kúpa bytu v pôvodnom stave alebo byt po rekonštrukcii?

Už dopredu si zadefinujte, akú nehnuteľnosť hľadáte. Novostavby sú pripravené hneď na zariaďovanie a tak je sťahovanie do nového bývania relatívne rýchle. Aj kvôli technickému stavu sú, oproti starým bytom, drahšie o zhruba 20 až 30 percent.

Ak si chcete byt zrekonštruovať podľa vlastných predstáv alebo hľadáte starý byt v centre mesta s určitou atmosférou, tak sa rekonštrukcii zvyčajne nevyhnete. Pred kúpou si poriadne prezistite technický stav budovy.

Mnohé staré byty sú nedostatočne zabezpečené alebo majú komplikované vykurovanie. Môžu na váš číhať viaceré nástrahy, ktoré zistíte až po začatí rekonštrukcie. Všímajte si tiež bytový dom ako celok. Ak spoločenstvo vlastníkov bytov nerealizovalo žiadnu väčšiu rekonštrukciu, je len otázkou času kedy táto mína vybuchne.

Rekonštrukcia bytu
Byt v pôvodnom stave vás bude stáť viac úsilia, ale tiež možnosť si ho prispôsobiť úplne podľa svojich predstáv.

Na trhu tiež nájdete byty, ktoré majitelia čiastočne alebo kompletne zrekonštruovali. V prvom rade sa budete musieť prispôsobiť vkusu predchádzajúcich majiteľov. V druhom rade sú však tieto rekonštrukcie veľmi amatérske a započítavajú si ju do ceny nehnuteľnosti. Fakt, že v byte máte síce novú, ale nekvalitnú kuchyňu z Poľska alebo bezpečnostné čínske dvere z papiera, za tú cenu bytu nestojí.

V inzerátoch tiež nájdete byty, ktoré sú kompletne zrekonštruované na ďalší predaj. Ja by som sa takýmto bytom z ďaleka vyhol. Takáto rekonštrukcia slúži na maximalizáciu zisku, preto v bytoch nájdete veľmi lacné a nekvalitné materiály, ktoré na prvý pohľad nemusia vyzerať zle.

Mesačné náklady na byt

Zaujímať by vás mali aj mesačné náklady na byt. Ak sa vám mesačná zálohová platba zdá príliš vysoká, skúmajte čo je za tým.

V bytovom dome sa mohlo zrealizovať viacero rekonštrukcií, ktoré môžu byť financované napr. úverom. Mesačné náklady sa tak môžu oproti novostavbe vyšplhať o desiatky EUR mesačne navyše. Zistite v akej výške sa a na aké obdobie je bytový dom viazaný úverom na rekonštrukcie, pretože tieto náklady sa vás budú priamo dotýkať určité obdobie.

Opačným prípadom je sporenie na rekonštrukcie prostredníctvom fondu opráv. Je to opatrnejšie riešenie, ale nutné opravy – ako výmena strechy, výťahov alebo zatepľovanie sa môžu premeniť na projekt desaťročia. Často takéto opravy blokujú starší vlastníci bytov, ktorí nesúhlasia s vyššími výdavkami.

Ďalšie faktory výberu bytu

Hodnota, cena a následne kúpa bytu závisí od niekoľkých ďalších faktorov, ktoré cenu buď znižujú alebo zvyšujú.

Poschodie bytu

Platí, že byt na prízemí alebo mierne zvýšenom prízemí má nižšiu cenu ako byty na vyšších poschodiach. Je to kvôli zvýšenej prašnosti a hluku, nižšej svetelnosti bytu, bezpečnosti a zníženému súkromiu.

Ľudia sa tiež vyhýbajú bytom na najvyššom poschodí, kde je zase obava zo zatekajúcej strechy. Na druhú stranu znamená vyššie poschodie lepší výhľad, súkromie, svetelné podmienky a vyššiu kvalitu života.

Počet bytov

Veľmi logicky je cena za byt vyššia, ak je počet bytov v dome nižší. Za väčšie súkromie sa pripláca a má to aj svoje výhody. Niekomu však môže na druhú stranu vyhovovať masové bývanie, kde má zaručenú väčšiu anonymitu.

Výťah

Absencia výťahu v bytovom dome sa považuje za negatívum najmä v prípade, že máte malé deti alebo bývate so seniorom. Vynášanie detského kočíku, či schádzanie niekoľko poschodí pešo vo vyššom veku je faktorom, ktorý treba pri výbere bytu zvážiť.

Pivnica

Veľmi často byt nemá z rôznych príčin pivnicu, ktorá sa vám určite zíde na odkladanie vecí, ktoré do bytu nepatria. Jej vlastníctvo je určite veľká výhoda.

Balkóny a terasy

Vlastniť balkón alebo lodžiu má svoje výhody, všímajte si však aj ich reálne využitie. Ak sú situované do rušnej ulice alebo do priestoru, kde nemáte žiadne súkromie, stráca balkón svoj význam.

Parkovanie

Veľkým problémom dneška je parkovanie. Zistite si, ako je to s voľnými miestami v lokalite skôr ako prídete o nervy.

Kúpa bytu ako postupovať

Ak ste našli váš nový byt a preklepli ste si vlastníkov bytu na liste vlastníctva čaká vás séria krokov, ktoré vedú k úspešnej kúpe a predaju nehnuteľnosti.

Aký postup pri kúpe bytu nasleduje?

  1. Rezervačná zmluva – podpisom tejto zmluvy a zložením rezervačného poplatku alebo zálohy vyjadrujete svoj vážny záujem o kúpu.
  2. Príprava zmlúv – právnik realitnej kancelárie vyhotoví buď návrh zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo priamo návrh kúpnej zmluvy.
  3. Ak budete nehnuteľnosť financovať prostredníctvom hypotéky, budete potrebovať znalecký posudok.
  4. Žiadosť o hypotekárny úver – samozrejme v prípade, ak byt chcete financovať prostredníctvom úveru z banky.
  5. Kúpa nehnuteľnosti – znamená uzavretie zmluvy o kúpe všetkými vlastníkmi nehnuteľnosti. Budete tiež podpisovať návrh na vklad. Záložné zmluvy podpisuje ešte súčasný majiteľ, úverové zmluvy podpisujete vy.
  6. Na kataster nehnuteľnosti vkladáte záložné zmluvy a následne kúpne zmluvy.
  7. Prevzatie nehnuteľnosti prebieha prostredníctvom protokolu o odovzdaní. Urobíte si odpočet všetkých meračov energií (elektrina, voda, plyn, kúrenie). Následne sa už prihlásite na odber energií ako nový vlastník.

Zhrnutie článku

Kúpa bytu je jedno z najväčších rozhodnutí v živote, preto výber bytu nenechávajte na náhodu. Váš rozpočet vám ukáže reálne možnosti, kde a aký byt začať hľadať. Vaša situácia vám zase ukáže aký veľký byt potrebujete. Pri hľadaní bytu je dobré mať priority, ktoré sú pre vás dôležité a zase kritériá, pri ktorých môžete prijať kompromis.