Ak ste sa dohodli s vlastníkom bytu na podmienkach jeho kúpy, prichádza na rad najdôležitejší krok – kúpna zmluva na byt resp. uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva.
Bonus zadarmo
Čo by mala obsahovať kúpna zmluva na byt, alebo kúpna zmluva na dom a pozemok?
Dobrá rada
V celom procese predaja či kúpy bytu, domu alebo pozemku predstavuje kúpna zmluva najzásadnejší dokument. Skôr ako zbrklo prijmete jej prvý návrh, dôkladne si ho prečítajte! Doprajte si dostatočný priestor na dôkladné posúdenie a pokiaľ nie ste si istý tým, čo by mala obsahovať kúpna zmluva, poraďte sa s právnikom.
V prípade, že vlastník predáva nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, návrh kúpno-predajnej zmluvy resp. zmluvy o prevode vlastníctva, vyhotovuje zväčša ňou zazmluvnený právny poradca. Prvotný návrh zmluvy nemusí mať zákonné nedostatky, ale pokiaľ nemáte dostatočné právne povedomie, je dobré si dať návrh kúpnej zmluvy na byt či kúpnej zmluvy na dom a pozemok nezávisle skontrolovať.
Právnik, ktorého oslovíte zvyčajne navrhne ďalšie pripomienky a zmeny, s cieľom poskytnúť vám čo najväčšiu mieru ochrany. Podobne postupujú zväčša aj vlastníci nehnuteľností, ktorí sa s dôverou obracajú na svojich právnikov.
Rovnaký postup je vhodné zvoliť aj v prípade, že predaj nehnuteľnosti nie je pod gesciou realitnej kancelárie. Rady právnika pri zostavovaní, alebo pripomienkovaní tak dôležitého dokumentu sú na mieste.
Kúpna zmluva na byt, dom či pozemok totiž upravuje nielen samotný prevod vlastníckeho práva v prospech kupujúceho, ale aj ďalšie aspekty, ktoré môžu nastať po podpise tejto zmluvy i po zavkladovaní vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Ak by napríklad niektoré z povinných náležitostí v kúpnej zmluve chýbali, správa katastra nepovolí vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpnej zmluvy do katastra.
Tip
Všetky náležitosti týkajúce sa uzatvorenia kúpnej zmluvy upravujú príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb.), tiež príslušné ustanovenia Zákona č. 182/1993 z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 5 predmetného zákona) i ustanovenia Katastrálneho zákona č. 162/1995 Z.z.
Prečo zmluvy z internetu neodporúčame
Na tejto stránke i na mnohých ďalších nájdete voľne dostupné vzory alebo šablóny zmlúv pre akúkoľvek oblasť práva. V mnohých prípadoch sú takéto šablóny dostačujúce (napr. ak chcete vypovedať službu svojmu operátorovi), avšak pri komplexných právnických úkonoch ako je nepochybne kúpa nehnuteľnosti je používanie podobných zmlúv hazardom.
Dôvod je jednoduchý.
Predaj alebo kúpa nehnuteľnosti sa nedá zovšeobecniť do jednej šablóny, nakoľko do vzťahu predávajúci a kupujúci vstupuje množstvo unikátnych a konkrétnych vplyvov, ktoré bežná šablóna nikdy nemôže obsiahnuť.
Riskovali by ste napr. kvôli 250 €, čo je bežná suma za zmluvu vypracovanú právnikom 130 000 €, čo je naopak bežná hodnota za 3-izbový byt v Bratislave?
Určite nie. A stále mnoho ľudí riskuje.
Koľko stojí vypracovanie kúpno-predajnej zmluvy
Odmena advokáta za vypracovanie štandardnej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je vo výške 250 €.
V prípade, ak by však váš prípad alebo vaše požiadavky vyžadovali špecifický prístup advokáta a väčší časový rozsah, tento vám pred vypracovaním požadovanej zmluvy oznámi konkrétnu výšku jeho odmeny za poskytnuté právne služby. Následne to, či využijete ponúkané právne služby závisí už len od vášho rozhodnutia.
Čo musí obsahovať kúpna zmluva na byt alebo kúpna zmluva na pozemok?
Bonus zadarmo
Kúpno-predajná zmluva resp. zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľnosti musí byť vyhotovená v písomnej forme a musí obsahovať niekoľko dôležitých obsahových náležitostí.
Časť z nich tvoria všeobecné obsahové náležitosti, ktoré sú odporúčanou súčasťou každej kúpnej zmluvy bez ohľadu na jej predmet.
V prípade prevodu nehnuteľností však musí zmluva obsahovať aj osobitné náležitosti. Tie sa v prípade prevodu stavieb, pozemkov a bytov líšia.
Poďte si s nami prejsť všeobecné i osobitné náležitosti, ktoré by mala obsahovať kúpna zmluva na byt, pozemok a stavbu. Dajte si záležať aby vám žiadna neunikla a zbytočne neskomplikovala proces prevodu nehnuteľnosti i jej následné užívanie.
Názov právneho úkonu
V hlavičke zmluvy je vždy potrebné uviesť, že ide o kúpnu zmluvu resp. zmluvu o prevode vlastníctva nehnuteľnosti.
Označenie zmluvných strán
V zmluve musia byť vždy označené zmluvné strany – predávajúci a kupujúci. Identifikovaní sú osobnými údajmi a to najmä meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, štátne občianstvo, ak ide o fyzickú osobu a ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje spoločnosti.
Ak na strane predávajúceho stojí viacero osôb (spoluvlastníkov bytu) musia byť v zmluve uvedení a identifikovaní všetci. Označení sú ako podieloví spoluvlastníci, pričom je presne vyjadrená veľkosť ich podielu.
Rovnako v prípade viacerých kupujúcich je potrebné uviesť podiel v akom nehnuteľnosť nadobúdajú. V prípade, že kupujúci sú manželia podiel sa neuvádza, pretože predmet kúpy nadobúdajú do bezpodielového spoluvlastníctva.
Označenie predmetu prevodu
Predmet kúpy musí byť v zmluve určený a opísaný čo najpresnejšie. Z obsahu zmluvy musí byť zrejmé, čo konkrétne je predmetom kúpy – aký pozemok, stavba či byt.
V prípade nehnuteľností kúpna zmluva musí obsahovať osobitné náležitosti určené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z.z.
Označenie pozemku s uvedením najmä
a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií,
b) pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“
c) druhu pozemku a jeho výmery,
d) označenie katastrálneho územia.
Uviesť možno aj list vlastníctva, na ktorom je pozemok evidovaný.
Označenie stavby s uvedením
a) druhu stavby,
b) súpisného čísla stavby a
c) parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená.
Označenie bytu s vymedzením
a) čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla vchodu a poschodia,
b) spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku,
c) označenie bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, najmä uvedením súpisného čísla domu a čísla parcely, na ktorom je dom postavený a katastrálneho územia,
d) čísla listu vlastníctva, na ktorom je byt zapísaný.
Zákonom o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z. upravuje ďalšie osobitné náležitosti v prípade, že ide o prevod vlastníctva k bytu, ktoré je potrebné uviesť v Zmluve – v časti označenie predmetu prevodu.
Úprava práv k pozemkom, ktoré sú zastavané bytovým domom a k priľahlému pozemku, ak sú pozemky zastavané bytovým domom v spoluvlastníctve vlastníkov bytov. V zmluve sa tieto pozemky vymedzia s uvedením najmä:
a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií,
b) označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku,
c) druhu pozemku a jeho výmery,
d) označenie katastrálneho územia.
V prípade, že predmetné pozemky nie sú vyporiadané, je vhodné uviesť, že spoluvlastnícky podiel k ním nie je vo vlastníctve predávajúceho, v dôsledku čoho ani nie sú predmetom prevodu podľa zmluvy.
Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
Väčšinu náležitostí zistíte z listu vlastníctva pozemku, bytu či domu, ktorý je možné získať na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu.
Predmet zmluvy
V zmluve musíte uviesť aj predmet zmluvy, teda skutočnosť, že predávajúci predáva do osobného vlastníctva kupujúcemu nehnuteľnosť, pričom kupujúci sa zaväzuje nehnuteľnosť prevziať a zaplatiť mu dohodnutú kúpnu cenu.
Vymedzenie kúpnej ceny a spôsob je úhrady
Každá kúpna zmluva musí obsahovať aj výšku dohodnutej kúpnej ceny a spôsob jej úhrady. Spôsob vyplatenia kúpnej ceny sa odvíja od toho, či kupujúci financuje nehnuteľnosť v hotovosti v plnej výške (z vlastných prostriedkov) alebo prostredníctvom hypotekárneho úveru. Dôležité je tiež presne vymedziť splatnosť a podmienky, za ktorých má byť kúpna cena uvoľnená v prospech predávajúceho.
Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru je v skutočnosti ten najbezpečnejší spôsob ako kúpiť nehnuteľnosť, pretože sa nepracuje s hotovosťou. Banka na základe presne definovaných a neskôr splnených podmienok uvoľní peniaze predávajúcemu priamo na účet. Nevýhodou je povinnosť kupujúceho splácať mesačne úver po dohodnutú dobu a tiež ťarcha (záložné právo) na nehnuteľnosti.
Ak plánujete kúpnu cenu vyplatiť čiastočne alebo v plnej výške z vlastných finančných prostriedkov zriaďte si buď vinkuláciu v banke, alebo notársku úschovu u notára. Dohodnutú kúpnu cenu alebo jej časť uvoľnia v prospech predávajúceho až po splnení vopred dohodnutých podmienok.
Zákonom o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z. sú upravené aj ďalšie osobitné náležitosti, ktoré sa týkajú prevodu vlastníctva k bytu.
Vymedzenie častí a príslušenstva bytu
Zákonom vyžadovanou osobitnou náležitosťou, ktorú by mala obsahovať kúpna zmluva na byt, je určenie popisu bytu a jeho príslušenstva. Je potrebné uviesť o aký byt ide a aká je jeho presná výmera. Časťami bytu sú jeho jednotlivé miestnosti s uvedením najmä ich počtu a druhu. Príslušenstvom bytu treba rozumieť vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom trvale užívali.
Vymedzenie vnútorného vybavenia bytu
Vnútorným vybavením bytu treba rozumieť vybavenie určené na to, aby sa s bytom trvale užívalo. Ide najmä o jeho vnútornú inštaláciu (potrubné rozvody vody, plynu, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie) okrem stúpacích vedení, ktoré sú určené na spoločné užívanie, poštová schránka, zvonček či domáci telefón.
Určenie a popis spoločných častí bytového domu
Spoločnými časťami domu treba rozumieť časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Spoločnými časťami domu sú najmä základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, terasa, schodiská, vstupy, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
Určenie a popis spoločných zariadení bytového domu
Spoločnými zariadeniami domu treba rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Slúžia výlučne konkrétnemu domu i v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Spoločnými zariadeniami domu sú najmä: bleskozvod, vodovodné, kanalizačné, elektrické, teplonosné, plynové a telefónne prípojky, výťahy, kočikáreň, sušiareň, sklad, práčovňa, žehliareň, inštalačná komora, spoločná televízna anténa.
Väčšinu týchto náležitostí je možné zistiť na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu a z pôvodnej zmluvy o prevode vlastníctva k bytu. Majiteľ by nemal mať problém, poskytnúť vám jej kópiu. Býva tiež súčasťou znaleckého posudku.
Technický stav bytu
Ak kupujúci ako nadobúdateľ bytu o to požiada, je potrebné vyhotoviť znalecký posudok za účelom zistenia technického stavu bytu spolu s uvedením opráv, ktoré je nevyhnutné vykonať v najbližších 12 mesiacoch. Túto skutočnosť taktiež musí obsahovať kúpna zmluva na byt. Ak o to kupujúci nepožiada, nie je potrebné sa s touto otázkou v zmluve zaoberať.
Správa bytového domu
V kúpnej zmluve je potrebné identifikovať subjekt, ktorý vykonáva správu bytového domu, v ktorom sa byt nachádza (správca domu alebo spoločenstvo vlastníkov). Zmluva musí obsahovať aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy bytového domu.
Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany
Nevyhnutné je tiež v kúpnej zmluve upraviť aj práva k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú takéto zariadenia v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. Pokiaľ sa v bytovom dome takéto zariadenia nenachádzajú, nie je potrebné sa v zmluve touto otázkou zaoberať.
Dobrý tip
Nezabudnite v zmluve aj na zvyšné všeobecné náležitosti, ktoré upravuje Občiansky zákonník.
Označenie miesta a dátumu uzavretia kúpnej zmluvy
Na konci kúpnej zmluvy je potrebné uviesť miesto uzavretia zmluvy. Miestom uzavretia treba rozumieť minimálne mesto, v ktorom došlo k podpisu zmluvy účastníkom zmluvy.
Vlastnoručné podpisy predávajúceho a kupujúceho
Pokiaľ je predmetom kúpy nehnuteľnosť, podpisy predávajúceho a (prípadne aj kupujúceho) by mali byť riadne overené notárom alebo príslušnou matrikou.
Ostatné náležitosti kúpnej zmluvy
Uvedené zákonné náležitosti by mala obsahovať každá kúpna zmluva na byt, prípadne pozemok a stavbu, aby bola spôsobilá na povolenie vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech kupujúceho do príslušného katastra nehnuteľností.
Okrem nich však dobrá zmluva obsahuje aj iné ustanovenia, ktoré bližšie upravujú práva a povinnosti zmluvných strán. Ide najmä o ustanovenia ktoré upravujú:
- podmienky a spôsob odovzdania bytu,
- úhradu nákladov a poplatkov spojených s prevodom vlastníctva bytu,
- úhradu podplatkov a prípadných nedoplatkov za služby spojené s užívaním bytu,
- vyhlásenia zmluvných strán, týkajúcich sa technického a právneho stavu bytu,
- prípadné zmluvné pokuty za nedodržanie povinností zmluvných strán,
- možnosti odstúpenia zmluvných strán od kúpnej zmluvy.
Ak ste sa dočítali až sem, je vám už jasné čo by každá kúpna zmluva na byt, pozemok a dom (označovaná aj ako zmluva o prevode vlastníctva) mala obsahovať. Ak ste sa ju rozhodli vypracovať svojpomocne, verím, že vám pomôže náš vzor.
Bonus zadarmo
Upozorňujem však, že tento typ zmluvy sa nedá úplne štandardizovať, pretože každý prevod vlastníckeho práva je špecifický a vyžaduje si osobitný prístup pri vypracovaní samotného textu kúpnej zmluvy.
Ak máte možnosť si dať skontrolovať zmluvu osobe s právnickým vzdelaním, tak nad tým ani nerozmýšľajte. Kúpna zmluva v prípade kúpy nehnuteľnosti nie je práve priestor, kde sa oplatí šetriť. Nedostatky v jej forme a obsahu by mohli spôsobiť v procese prevodu nehnuteľnosti závažné problémy.
Ak máte tú možnosť nechajte si zmluvu vypracovať alebo minimálne skontrolovať odborne spôsobilej osobe, ktorá sa postará o to aby kúpna zmluva na byt obsahovala všetky zákonom vyžadované náležitosti ale najmä ďalšie ustanovenia,upravujúce práva a povinnosti zmluvných strán.
