Ide hlavne o sankcie.
Pre kupujúceho je ich v zmluve s developerom dlhý zoznam, kým sankcie pre developera sa zvyčajne nespomínajú vôbec alebo len veľmi vágne.
Pred podpisom zmluvy si ju preto poriadne prečítajte, poraďte sa s právnikom a hlavne o jej podmienkach vyjednávajte. Inak sa môžete dostať do situácie, kedy sa váš byt výrazne líši od bytu, ktorý vám na začiatku predaja developer sľuboval a vy s tým ako klient nemôžete a nemáte ani právne páky nič urobiť.
Pozreli sme sa preto na 7 najbežnejších trikov, ktoré využívajú developeri vo svojich zmluvách, a na ktoré si treba dávať pozor.
1. Žiadne záväzné termíny a sankcie
Väčšina novostavieb sa dnes kupuje z papiera, teda byty, ktoré ešte nie sú postavené. Ako prvý predpoklad vášho záujmu je tzv. rezervačná zmluva, ktorú podpíšete spolu so zložením rezervačnej zálohy.
Táto zmluva však býva väčšinou veľmi vágna bez konkrétnych termínov výstavby a dokončenia novostavby. Pred jej podpisom by ste sa mali oboznámiť s ďalšími zmluvami, najmä s obsahom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Ak sa totiž rozhodnete túto zmluvu nepodpísať, prídete o rezervačný poplatok.
Mali by ste si tiež preveriť, či má developer všetky právoplatné územné rozhodnutia a stavebné povolenia. Môže sa vám tak napr. stať, že výstavba sa posunie o niekoľko rokov.
Čo robiť
Trvajte vždy na zadefinovaní pevného najneskoršieho termínu pre uzatvorenie kúpnej zmluvy a možnosť odstúpenia od zmluvy v prípade, ak developer nestihne kolaudáciu v konkrétnom termíne. Trvajte aj na prípadných sankciách dvelopera za nedodržanie termínu kolaudácie.
2. Dostanete iný byt, aký ste si pôvodne kupovali
Vybrali ste si byt, ktorý sa vám páči, výstavba pokračuje podľa plánu a i tak nemáte istotu, že váš dokončený byt bude presne taký, aký ste si kupovali. Developeri si totiž nechávajú v zmluvách priestor na zmeny celkového vzhľadu budovy, alebo zmeny lodžií, balkónov, pivníc alebo parkovacích miest.
Čo robiť
Pri uzatváraní zmluvy by ste do nej mali dostať presnú špecifikáciu bytu vrátane jeho príslušenstva a vybavenia.
3. Dostanete menší byt, aký ste si kúpili
V bežnej praxi dostanete menší byt. Odchýlky vo výmere bytu sa bežne v zmluvách pohybujú až do 5 % z celkovej rozlohy bytu, na terasách dokonca až do 10 %. Môžete tak kľudne stratiť až 10 metrov bytu, za ktoré však zaplatíte plnú sumu. Developer sa tak jednoducho môže obohatiť na úkor kupujúceho.
Naopak sa vám môže stať aj to, že ak má byt v reále viac metrov, ako ste si kupovali, budete musieť tento rozdiel doplatiť.
Čo robiť
Je dobré do zmluvy pridať možnosť odstúpenia od zmluvy, ak výmera bytu presiahne pôvodnú dohodnutú metráž.
4. Úžitková plocha bytu vs. skutočná plocha
Ďalší trik, ktorý sa bežne používa je uvádzanie celkovej plochy bytu. Tá zahŕňa všetky priečky a nosné konštrukcie, ktoré samozrejme nevyužijete. Vás ako klienta, preto zaujíma predovšetkým úžitková plocha.
Rozdiel medzi celkovou výmerou a úžitkovou plochou napr. pri 60 m2 byte je až 3 m2. Častokrát tiež v ponukách developerov nájdete byty s výmerou napr. 80 m2 s úžitkovou plochou len 50 m2. Zvyšok tvorí veľká terasa.
Čo robiť
Zistite si, akú výmeru developer uvádza. Jedná sa o celkovú alebo úžitkovú plochu bytu?
5. Kupujete si ateliér alebo štúdio namiesto bytu?
Legislatíva rozlišuje bytové priestory a nebytové priestory. Kým bytové priestory spĺňajú všetky technické normy na plnohodnotné bývanie, pri ateliéroch alebo štúdiách to tak nie je.
Ateliéry alebo štúdiá môžu mať znížený komfort bývania, či už z dôvodu väčšej hlučnosti, nedostatku slnečného svetla, nedostatočnej vzdialenosti od iných stavieb a pod. A práve preto developeri predávajú takéto priestory ako spomínané ateliéry, štúdiá alebo najčastejšie apartmány.
Cena býva zvyčajne nižšia o cca 15 % oproti bytu, problémom je však, že v tomto priestore si nemôžete zapísať trvalý pobyt alebo zobrať hypotéku, i keď pri apartmánoch je to už v praxi možné. Treba tiež rátať, že pri prípadnom predaji môžete mať problém nájsť kupca.
Čo robiť
Majte vždy jasno, či kupujete bytový priestor alebo nebytový priestor. Developer by vás nemal zavádzať, ale na tento fakt upozorniť dopredu.
6. Jednostranné pokuty pre kupujúcich
Zmluvy developerov sú veľmi nevyvážené smerom ku kupujúcim. Práve na nich sa vzťahujú všelijaké pokuty za porušenie podmienok. Kým napr. kupujúci musí za meškajúce platby za splátky bytu platiť percento z dlžnej čiastky za každý omeškaný deň, zmluvy sú za meškanie termínov od developera omnoho viac benevolentnejšie.
Práve pokuty sú tým bodom, ktorý by si mali kupujúci dôsledne v zmluve preštudovať a pokúsiť sa zmluvu spripomienkovať férovo pre obidve strany. Pre developera by mala byť v zmluve zakotvená minimálne pokuta za nedodržanie termínu dokončenia stavby.
Čo robiť
Dôkladne si preštudovať zmluvu a vyjednávať, ak je zmluva sankciami postavená výrazne proti kupujúcemu.
7. Byt priamo na stavbe
V dnešnom čase bujarej výstavby majú projekty zvyčajne niekoľko fáz. Znamená to, že si v podstate kupujete byt, ktorý bude niekoľko rokov priamo na stavbe. Zvýšený prach a hluk dokážu poriadne znepríjemniť život.
Všetci poctiví developeri o svojich zámeroch budúcich majiteľov bytov informujú. Ako vlastník bytu máte možnosť s ďalšou výstavbou nesúhlasiť. Niektorí developeri však zmluvne svojich klientov zaväzujú, aby sa tejto možnosti už dopredu vzdali.
Čo robiť
V prvom rade si prezistiť, akú ďalšiu výstavbu vo vašom okolí developer plánuje. Taktiež nepodpisovať a dopredu sa vzdať možnosti napadnutia ďalšej výstavby v kúpnej zmluve.
Komentáre (7 trikov developerov, ktoré na vás používajú pri kúpe novostavby)
Pridaj komentár
Obzeráte sa po novom bývaní a páči sa vám developerský projekt novostavby?
Ich ponuka je zaujímavá a my vám prezradíme, ako si vybrať rozumne.
Pojem developerský projekt zastrešuje novú výstavbu rodinných domov a bytov, pričom jeden projekt môže pozostávať z viacerých nehnuteľností: rôzne typy bytov, radová výstavba či napríklad samostatná výstavba domov.
Projekty realizuje tzv. developer, komerčný subjekt – projektová spoločnosť. Zastrešuje nielen analýzu prostredia projektu, samotného projektu, jeho návrh, potrebné povolenia, právne úkony, ale aj komunikáciu s prípadnými investormi, dodávateľmi pri výstavbe a predaji. Kvalita projektu bezprostredne závisí od jeho solventnosti a dozoru nad úspešným realizovaním stavby a odovzdaniu kľúčov do vašich rúk.
Chcete si vybrať dobrý developerský projekt? Preverte si developera
Internetová stránka projektu
Nie úplne, ale predsa len trochu sa budete musieť zahrať na detektíva. Ak ste si či už na inzertných portáloch, v realitnej kancelárii, alebo na odporúčanie vytypovali novostavbu v konkrétnom projekte, začnite na internetovej stránke projektu. Preštudujte si dostupné informácie, pozrite fotogalériu projektu a cenu i vybavenie ponúkaných variant: holobyt – holodom či štandard.
Obchodný register Slovenskej republiky
Na stránkach spoločnosti, najčastejšie v sekcii Kontakt nájdete názov realizátora projektu alebo investora. Vyhľadajte si ho podľa obchodného mena alebo IČO a pozrite si výpis spoločnosti. Dôležitou informáciou je pre vás info o tom, či sa náhodou nenachádza v likvidácii. V prípade reklamácii v budúcnosti sa s takouto spoločnosťou bude komunikovať už len ťažko, ak vôbec. Vo výpise nájdete aj osoby, ktoré si tiež môžete vyhľadať a zistiť, či náhodou nefigurujú aj v iných spoločnostiach, ktoré mohli realizovať výstavbu iných projektov.
Internetové stránky spoločnosti
Ak developerská spoločnosť disponuje vlastnou stránkou, na ktorej prezentuje portfólio svojich už realizovaných/skolaudovaných projektov a projektov vo fáze výstavby, máte výbornú príležitosť, ako získať informácie priamo zo zdroja. Zadajte názov projektu v spojení kľúčových slov diskusia, hodnotenie, referencie, spokojný, bývanie,… do vášho prehliadača a pozrite si výsledky. Možno objavíte informácie, ktoré vám pomôžu pri preklepnutí developera.
Obhliadka naživo
Okrem internetu môžete však rozhodiť siete aj osobne. Opýtajte sa známych či nepoznajú nejakých nájomníkov z projektov, prípadne choďte na miesto osobne a spýtajte sa naživo. Pre niektorých to bude chcieť trochu odvahy, ale vo fáze prieskumu nejde predsa o nič. Môžete len získať podporu pre správnosť vášho rozhodnutia.
Obhliadka výstavby projektu alebo už hotovej nehnuteľnosti v štandarde by mala byť samozrejmosťou. Vyberte sa na ňu a ideálne v sprievode majstra od remesla, ak sami neviete posúdiť stav a kvalitu prác stavby.
Nevynechajte ani katastrálny portál
Keď už viete meno spoločnosti a máte dostatok informácii, chvíľu venujte aj overeniu vlastníctva developera k pozemkom, na ktorých projekt stojí alebo bude stáť. Pozrite sa, či sa na pozemok nevzťahujú ťarchy, ktoré by vám v budúcnosti mohli komplikovať život. Ak áno, prinajmenšom si ich dajte pri hlbšom záujme o novostavbu vysvetliť.
Financovanie projektu
Pomocníkom pri dokončení skladačky kompletného obrazu o developerskej spoločnosti, ktorá projekt kvalitne zrealizuje a úspešne dokončí, je i financovanie samotného projektu. Môže prebiehať formou financovania zo súkromných zdrojov spoločnosti alebo od investorov. V tomto prípade pri rozhodovaní zaváži spoľahlivý profil developera. Istejší spôsob je, ak sa výstavba realizuje z hypotekárneho úveru. Do hry totižto vstupuje banka, ktorá chce chrániť svoje prostriedky a tým bude nepriamo chrániť aj vás.
V realite však existuje aj možnosť financovania klientom, respektíve viacerými klientmi, ktorí si nehnuteľnosť odkúpia vo fáze projektu a postupne platia zmluvne dohodnuté čiastky, z ktorých sa realizuje stavba. V prípade vzniku situácie, ktorá výstavbu predĺži alebo zastaví, ide o najmenej bezpečnú cestu ako získať svoje už investované financie späť.
Územný plán verzus plán projektu
Developerský projekt získal svoje miesto v územnom pláne, v ktorom máte možnosť vidieť ďalšie prípadné zámery budúcej výstavbe v okolí projektu. Keď veríte v dôveryhodnosť developera a jeho zámerov, je na mieste preveriť aj zámery samosprávy. Jeden nikdy nevie.
Najnovšie články
Krasnym prikladom k vasmu clanku je projekt Grand Koliba, za ktorym stoja majitelia Nay elektrodom. Sami seba uvadzaju za seriozneho developera, pricom zmluvy, ktore ludom davaju neobsahuju ziadne penale za omeskanie. Co si zrejme dobre uvedomovali, kedze ich projekt meska uz rok a dokoncenie v nedohladne. Dalej uvadzaju, ze sa jedna o referencny projekt, to je cisty blud a pisu to len aby evokovali dojem dolezitosti.